論房屋共有建筑面積的分?jǐn)?/h1>
2015-12-31 00:00:00王鶴
房地產(chǎn)導(dǎo)刊 2015年8期
摘要：依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定的共有建筑面積的處理原則和分?jǐn)傆?jì)算辦法，各地方由于理解的不同，同一幢房屋的分?jǐn)偡椒ê陀?jì)算結(jié)果不同。本文就如何正確理解規(guī)范的基礎(chǔ)上，結(jié)合房屋共有建筑面積的實(shí)際使用和關(guān)聯(lián)情況，對(duì)商住樓分?jǐn)傆?jì)算進(jìn)行分析，以取得合理的分?jǐn)傆?jì)算辦法，為房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、征收契稅、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和資料。 關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪、建筑面積、共有建筑面積、分?jǐn)傆?jì)算
0引言
房屋面積測(cè)算的主要任務(wù)包含成套房屋建筑面積測(cè)算、共有建筑面積的測(cè)算、分?jǐn)?。目前各地方房屋面積測(cè)算執(zhí)行的主要標(biāo)準(zhǔn)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986.1-2000和地方性的計(jì)算細(xì)則。本文總結(jié)多年來面積測(cè)算實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》相關(guān)規(guī)定的前提下，對(duì)房屋共有面積的理解，給出合理的共有建筑面積分?jǐn)偡桨?，?duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作起到指導(dǎo)性作用。
1 共有建筑面積計(jì)算與分?jǐn)偓F(xiàn)有依據(jù)
《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)共有建筑面積的內(nèi)容、計(jì)算方法和分?jǐn)偡椒ㄗ龀隽撕?jiǎn)單的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，新型的建筑設(shè)計(jì)不斷出現(xiàn)，特別是綜合性建筑設(shè)計(jì)，現(xiàn)有的計(jì)算依據(jù)已不能滿足要求。規(guī)范中明確房屋面積計(jì)算基本單位為“幢”，分?jǐn)傆?jì)算按住宅、商住和多功能綜合樓分別處理，但并沒有對(duì)“幢”給出界定標(biāo)準(zhǔn)，共有建筑面積如何劃分沒有明確的規(guī)定，即如何界定幢共有建筑面積、功能區(qū)共有建筑面積、層共有建筑面積等。加之我國南北建筑差異巨大，理解不盡相同，同一建筑物的分?jǐn)偡椒ú煌?，得出不同的?jì)算結(jié)果。下面以一棟具有代表性的商住樓，用不同的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行計(jì)算，對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析，給出科學(xué)的貼近實(shí)際使用功能的共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算方法。
2 案例計(jì)算分析
2.1案例說明：該樓為6層商住樓，由主樓和1層裙房組成，主樓1層和裙房均為商業(yè)用房，1層樓梯間與商業(yè)用房不通，裙房與主樓由伸縮縫分開。應(yīng)用面積計(jì)算軟件繪制的分層分戶圖如下：
2.2共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算：
方案一：主樓和裙房按一幢計(jì)算，一層樓梯間面積全部分?jǐn)偨o住宅（俗稱誰使用誰分?jǐn)偅?，外墻作為幢共有面積分?jǐn)偂?/p>
方案二：主樓和裙房按一幢計(jì)算，一層樓梯間由一層商業(yè)和住宅共同分?jǐn)偅ㄕl受益誰分?jǐn)?，同時(shí)兼顧連帶關(guān)系的原則），二層以上樓梯間由住宅分?jǐn)?，外墻作為幢共有面積。
方案三：主樓和裙房按二個(gè)計(jì)算單元計(jì)算，一層樓梯間由主樓一層商業(yè)和住宅共同分?jǐn)偅ㄕl受益誰分?jǐn)?，同時(shí)兼顧連帶關(guān)系的原則），二層以上樓梯間由住宅分?jǐn)?；主樓外墻由主樓共同分?jǐn)?；裙房作為?dú)立計(jì)算單元計(jì)算，只分?jǐn)傋约旱耐鈮γ娣e。
2.3 數(shù)據(jù)分析
從上表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出，三種不同分?jǐn)偡桨?，各類房屋分?jǐn)傁禂?shù)差異較大，最終計(jì)算的建筑面積不同。
分?jǐn)傆?jì)算結(jié)果顯示，方案一住宅的分?jǐn)傁禂?shù)最大，是因?yàn)橐粚拥臉翘蓍g面積28.22㎡全部分?jǐn)偨o了住宅，商業(yè)僅分?jǐn)偭送鈮γ娣e。方案二的分?jǐn)偡桨缚紤]了上述問題的存在，但忽略了幢的劃分是否合理，裙房和主樓為相同的功能區(qū)，與住宅共同分?jǐn)?8.22㎡樓梯間。方案三的分?jǐn)偩秃芎玫慕鉀Q了幢（計(jì)算單元）、功能區(qū)和誰受益誰分?jǐn)偧骖欉B帶責(zé)任，共同承擔(dān)的原則。從計(jì)算資料也反映出計(jì)算結(jié)果與總建筑面積的一致性，如裙房分?jǐn)偤蟮慕ㄖ娣e（99.70+78.86+79.95）=258.51㎡與總建筑面積相等，說明分?jǐn)偳昂蟮目偨ㄖ娣e一致。
3 幢的劃分
幢系指一座獨(dú)立的，具有不同結(jié)構(gòu)和不同層數(shù)的房屋。實(shí)際分?jǐn)傆?jì)算中，可按下列劃分：
a）結(jié)構(gòu)和功能不同的房屋，可分別設(shè)幢；
b）底部一層或幾層為獨(dú)立使用的整體，上部為多個(gè)塔樓組成的房屋，可按一幢處理，但塔樓應(yīng)按多個(gè)功能區(qū)處理；若底部具有獨(dú)立的權(quán)屬分割界線，且可獨(dú)立使用，與相應(yīng)的塔樓對(duì)應(yīng)，可分別設(shè)幢；
c）僅地下室（半地下室）相連，地上為多幢獨(dú)立的房屋，按多幢處理，地下室可獨(dú)立設(shè)幢；
d）僅以連廊相連的房屋，按多幢處理。
4 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?/p>
共有建筑面積根據(jù)其服務(wù)對(duì)象可分為幢共有建筑面積、功能區(qū)共有建筑面積、層共有建筑面積和其它共有建筑面積；按分?jǐn)偱c否分為可分?jǐn)偟墓灿泄裁娣e和不可分?jǐn)偟墓灿泄裁娣e。
4.1 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
a） 一般包括：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、功能區(qū)、某一層或幾層服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
b） 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積扣除套內(nèi)墻體以外的剩余墻體的建筑面積。
c） 幢內(nèi)共有的突出屋面的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等共有建筑面積。
4.2 不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
a） 獨(dú)立使用的地下室、半地下室、變配電房、水泵房、車棚、車庫等；建在幢內(nèi)或幢外為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。
b） 專用于人防工程的地下室，以及為人防地下室服務(wù)的公共設(shè)施。
c） 層高在2.20 m（含2.2 0m）以上的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層（室）、架空層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共空間部分建筑面積。
d） 住宅區(qū)內(nèi)的消防通道、獨(dú)立建筑物之間的架空通廊建筑面積。
e） 無明確使用功能的、空置的備用設(shè)備用房。
總結(jié)：
科學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)操作規(guī)范是面積計(jì)算的有力保證，本文是近十年來沈陽市房產(chǎn)測(cè)量實(shí)際工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為沈陽市的房產(chǎn)面積測(cè)量工作提供依據(jù)，并制定地區(qū)性操作細(xì)則以作為規(guī)范的補(bǔ)充。文中有不當(dāng)之處，望界內(nèi)同仁批評(píng)指正。
參考文獻(xiàn)：
[1] 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986.1-2000
[2] 呂永江 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》—房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明
[3] 《沈陽市房屋面積測(cè)量與計(jì)算細(xì)則》 2002年3月1日
作者簡(jiǎn)介：王鶴：女，1981.7.24出生，工程師，現(xiàn)就職沈陽市房產(chǎn)測(cè)繪中心，預(yù)測(cè)科，從事房地產(chǎn)測(cè)量及項(xiàng)目質(zhì)量檢查工作。
摘要：依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定的共有建筑面積的處理原則和分?jǐn)傆?jì)算辦法，各地方由于理解的不同，同一幢房屋的分?jǐn)偡椒ê陀?jì)算結(jié)果不同。本文就如何正確理解規(guī)范的基礎(chǔ)上，結(jié)合房屋共有建筑面積的實(shí)際使用和關(guān)聯(lián)情況，對(duì)商住樓分?jǐn)傆?jì)算進(jìn)行分析，以取得合理的分?jǐn)傆?jì)算辦法，為房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、征收契稅、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和資料。 關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪、建筑面積、共有建筑面積、分?jǐn)傆?jì)算
0引言
房屋面積測(cè)算的主要任務(wù)包含成套房屋建筑面積測(cè)算、共有建筑面積的測(cè)算、分?jǐn)?。目前各地方房屋面積測(cè)算執(zhí)行的主要標(biāo)準(zhǔn)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986.1-2000和地方性的計(jì)算細(xì)則。本文總結(jié)多年來面積測(cè)算實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》相關(guān)規(guī)定的前提下，對(duì)房屋共有面積的理解，給出合理的共有建筑面積分?jǐn)偡桨?，?duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作起到指導(dǎo)性作用。
1 共有建筑面積計(jì)算與分?jǐn)偓F(xiàn)有依據(jù)
《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)共有建筑面積的內(nèi)容、計(jì)算方法和分?jǐn)偡椒ㄗ龀隽撕?jiǎn)單的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，新型的建筑設(shè)計(jì)不斷出現(xiàn)，特別是綜合性建筑設(shè)計(jì)，現(xiàn)有的計(jì)算依據(jù)已不能滿足要求。規(guī)范中明確房屋面積計(jì)算基本單位為“幢”，分?jǐn)傆?jì)算按住宅、商住和多功能綜合樓分別處理，但并沒有對(duì)“幢”給出界定標(biāo)準(zhǔn)，共有建筑面積如何劃分沒有明確的規(guī)定，即如何界定幢共有建筑面積、功能區(qū)共有建筑面積、層共有建筑面積等。加之我國南北建筑差異巨大，理解不盡相同，同一建筑物的分?jǐn)偡椒ú煌?，得出不同的?jì)算結(jié)果。下面以一棟具有代表性的商住樓，用不同的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行計(jì)算，對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析，給出科學(xué)的貼近實(shí)際使用功能的共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算方法。
2 案例計(jì)算分析
2.1案例說明：該樓為6層商住樓，由主樓和1層裙房組成，主樓1層和裙房均為商業(yè)用房，1層樓梯間與商業(yè)用房不通，裙房與主樓由伸縮縫分開。應(yīng)用面積計(jì)算軟件繪制的分層分戶圖如下：
2.2共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算：
方案一：主樓和裙房按一幢計(jì)算，一層樓梯間面積全部分?jǐn)偨o住宅（俗稱誰使用誰分?jǐn)偅?，外墻作為幢共有面積分?jǐn)偂?/p>
方案二：主樓和裙房按一幢計(jì)算，一層樓梯間由一層商業(yè)和住宅共同分?jǐn)偅ㄕl受益誰分?jǐn)?，同時(shí)兼顧連帶關(guān)系的原則），二層以上樓梯間由住宅分?jǐn)?，外墻作為幢共有面積。
方案三：主樓和裙房按二個(gè)計(jì)算單元計(jì)算，一層樓梯間由主樓一層商業(yè)和住宅共同分?jǐn)偅ㄕl受益誰分?jǐn)?，同時(shí)兼顧連帶關(guān)系的原則），二層以上樓梯間由住宅分?jǐn)?；主樓外墻由主樓共同分?jǐn)?；裙房作為?dú)立計(jì)算單元計(jì)算，只分?jǐn)傋约旱耐鈮γ娣e。
2.3 數(shù)據(jù)分析
從上表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出，三種不同分?jǐn)偡桨?，各類房屋分?jǐn)傁禂?shù)差異較大，最終計(jì)算的建筑面積不同。
分?jǐn)傆?jì)算結(jié)果顯示，方案一住宅的分?jǐn)傁禂?shù)最大，是因?yàn)橐粚拥臉翘蓍g面積28.22㎡全部分?jǐn)偨o了住宅，商業(yè)僅分?jǐn)偭送鈮γ娣e。方案二的分?jǐn)偡桨缚紤]了上述問題的存在，但忽略了幢的劃分是否合理，裙房和主樓為相同的功能區(qū)，與住宅共同分?jǐn)?8.22㎡樓梯間。方案三的分?jǐn)偩秃芎玫慕鉀Q了幢（計(jì)算單元）、功能區(qū)和誰受益誰分?jǐn)偧骖欉B帶責(zé)任，共同承擔(dān)的原則。從計(jì)算資料也反映出計(jì)算結(jié)果與總建筑面積的一致性，如裙房分?jǐn)偤蟮慕ㄖ娣e（99.70+78.86+79.95）=258.51㎡與總建筑面積相等，說明分?jǐn)偳昂蟮目偨ㄖ娣e一致。
3 幢的劃分
幢系指一座獨(dú)立的，具有不同結(jié)構(gòu)和不同層數(shù)的房屋。實(shí)際分?jǐn)傆?jì)算中，可按下列劃分：
a）結(jié)構(gòu)和功能不同的房屋，可分別設(shè)幢；
b）底部一層或幾層為獨(dú)立使用的整體，上部為多個(gè)塔樓組成的房屋，可按一幢處理，但塔樓應(yīng)按多個(gè)功能區(qū)處理；若底部具有獨(dú)立的權(quán)屬分割界線，且可獨(dú)立使用，與相應(yīng)的塔樓對(duì)應(yīng)，可分別設(shè)幢；
c）僅地下室（半地下室）相連，地上為多幢獨(dú)立的房屋，按多幢處理，地下室可獨(dú)立設(shè)幢；
d）僅以連廊相連的房屋，按多幢處理。
4 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?/p>
共有建筑面積根據(jù)其服務(wù)對(duì)象可分為幢共有建筑面積、功能區(qū)共有建筑面積、層共有建筑面積和其它共有建筑面積；按分?jǐn)偱c否分為可分?jǐn)偟墓灿泄裁娣e和不可分?jǐn)偟墓灿泄裁娣e。
4.1 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
a） 一般包括：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、功能區(qū)、某一層或幾層服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
b） 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積扣除套內(nèi)墻體以外的剩余墻體的建筑面積。
c） 幢內(nèi)共有的突出屋面的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等共有建筑面積。
4.2 不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
a） 獨(dú)立使用的地下室、半地下室、變配電房、水泵房、車棚、車庫等；建在幢內(nèi)或幢外為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。
b） 專用于人防工程的地下室，以及為人防地下室服務(wù)的公共設(shè)施。
c） 層高在2.20 m（含2.2 0m）以上的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層（室）、架空層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共空間部分建筑面積。
d） 住宅區(qū)內(nèi)的消防通道、獨(dú)立建筑物之間的架空通廊建筑面積。
e） 無明確使用功能的、空置的備用設(shè)備用房。
總結(jié)：
科學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)操作規(guī)范是面積計(jì)算的有力保證，本文是近十年來沈陽市房產(chǎn)測(cè)量實(shí)際工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為沈陽市的房產(chǎn)面積測(cè)量工作提供依據(jù)，并制定地區(qū)性操作細(xì)則以作為規(guī)范的補(bǔ)充。文中有不當(dāng)之處，望界內(nèi)同仁批評(píng)指正。
參考文獻(xiàn)：
[1] 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986.1-2000
[2] 呂永江 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》—房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明
[3] 《沈陽市房屋面積測(cè)量與計(jì)算細(xì)則》 2002年3月1日
作者簡(jiǎn)介：王鶴：女，1981.7.24出生，工程師，現(xiàn)就職沈陽市房產(chǎn)測(cè)繪中心，預(yù)測(cè)科，從事房地產(chǎn)測(cè)量及項(xiàng)目質(zhì)量檢查工作。
