【摘要】隨著我國(guó)老年人數(shù)量的逐步上升，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式及其發(fā)展成為地產(chǎn)行業(yè)最熱門(mén)的話題。因我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式還處于不成熟的初級(jí)發(fā)展階段，故本文對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，及其未來(lái)的發(fā)展形勢(shì)作相關(guān)的探討及闡述。

【關(guān)鍵詞】我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式；發(fā)展問(wèn)題

引言：我國(guó)綜合實(shí)力正飛速發(fā)展提升，老年人的數(shù)量的也在逐年增加，我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式很難滿足老年群體多樣化的需求。面對(duì)當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)趨于多元化、多樣化的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)應(yīng)該審視現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，并對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)模式多樣化有一定的追求，使我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨向成熟。

1、我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式存在的問(wèn)題

就目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的形勢(shì)來(lái)看，雖然已經(jīng)取得了一定的成績(jī)，但仍無(wú)法滿足我國(guó)老年人口急劇增長(zhǎng)，社會(huì)老齡化所帶來(lái)的發(fā)展要求。由于家庭結(jié)構(gòu)和人口政策的變化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老己不能適應(yīng)我國(guó)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要，而社區(qū)養(yǎng)老模式以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)正引起廣泛的關(guān)注。集中建設(shè)的專(zhuān)業(yè)化老年社區(qū)能更好地行使社區(qū)的養(yǎng)老職能，發(fā)揮出更大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

1.1對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)不夠重視

對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠直接導(dǎo)致缺乏重視意識(shí)，進(jìn)而造成了養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策缺失。據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，福利院的管理工作一直以民政部門(mén)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)公司為輔助與政府合作的方式。政府對(duì)養(yǎng)老的每種方式都有明確的指導(dǎo)政策，這種要求對(duì)有投資意向的企業(yè)造成了障礙，使其格外謹(jǐn)慎，徘徊在外圍。并且要想建立起小具規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)至少需要過(guò)百畝土地，這使得所需成本過(guò)高，造成無(wú)人敢問(wèn)津的現(xiàn)象。另因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)十分特殊，房地產(chǎn)商在取得養(yǎng)老用地的時(shí)候會(huì)受到一定的制約，如果選用其他性質(zhì)的土地進(jìn)行養(yǎng)老用地的開(kāi)發(fā)，即使降低土地的成本，在日后的運(yùn)作過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)更多其他很繁瑣的問(wèn)題需要處理。所以，要想讓開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)生積極性就必須提高人們對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)重視程度，進(jìn)而使政府出臺(tái)相適應(yīng)的優(yōu)惠政策促進(jìn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作。

從需求的角度來(lái)看，老年人的消費(fèi)需求沒(méi)有受到金融政策的扶持，因?yàn)槔夏耆说氖杖胩攸c(diǎn)，銀行首先排除了想獲得貸款的老年人，使得老年人要想利用貸款買(mǎi)房更是難上加難。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)產(chǎn)品的支持可謂起到錦上添花的作用，可是事實(shí)并非如此，恰恰相反的是，因老年人發(fā)生事故的概率大大高于其他人群，故商業(yè)保險(xiǎn)極力置身事外。如果保險(xiǎn)業(yè)能加入到養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)中將大大降低開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2各地的養(yǎng)老服務(wù)水平不同導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)差異

老年人在年齡增長(zhǎng)的同時(shí)，身體機(jī)能和運(yùn)動(dòng)能力卻在減退，而且還會(huì)出現(xiàn)心臟病和高血壓等老年疾病，這致使部分老年人無(wú)法對(duì)生活進(jìn)行自理，且這種自理能力會(huì)越來(lái)越低，所以老年人對(duì)護(hù)理的需求變得越來(lái)越高。

基于這種自然情況，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，其功用不再局限于老年人的居住環(huán)境，也變成了提供專(zhuān)業(yè)醫(yī)療護(hù)理的場(chǎng)所。更有能力的地產(chǎn)商則將地產(chǎn)用作為老年人提供精神層面的心理輔導(dǎo)場(chǎng)所。由此可見(jiàn)，專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老地產(chǎn)等場(chǎng)所是老年人生活和養(yǎng)老的最佳環(huán)境。但是由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)水平不盡相同，缺乏服務(wù)意識(shí)，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的護(hù)理人員培養(yǎng)機(jī)制，使得養(yǎng)老服務(wù)人員的素質(zhì)普遍偏低，與專(zhuān)業(yè)化人才的迫切需求呈反比，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展難以達(dá)到期望水平。

1.3我國(guó)尚未加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈接

根據(jù)調(diào)查，在中國(guó)有些成本雖然很高但卻切實(shí)投入實(shí)施的養(yǎng)老地產(chǎn)，雖然前期呼聲很高，但在項(xiàng)目完工后卻不受消費(fèi)者歡迎，最終只能以附屬品的形式銷(xiāo)售，其根本原因是缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)劃。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在不了解養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程的條件和具體情況就進(jìn)行施工，造成施工成果無(wú)法滿足老年群體對(duì)住宅的需求，養(yǎng)老住宅更需關(guān)注住宅小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施，比如說(shuō)適合老年人的戶外廁所，滿足懷舊情懷的舊物儲(chǔ)藏室，還有更多針對(duì)老年人心理而設(shè)計(jì)的居住功能等，從而方便老年人群的保健、醫(yī)療、交流和娛樂(lè)等。

1.4相應(yīng)的投資商沒(méi)有意識(shí)到養(yǎng)老地產(chǎn)這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途

通過(guò)對(duì)人口老齡化數(shù)據(jù)的分析，可以得出我國(guó)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品需求很高的結(jié)論，但是在開(kāi)發(fā)的實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)大多來(lái)自政策和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中系統(tǒng)自身，從而掩蓋了這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，使得投資商忽略了對(duì)這一領(lǐng)域的研究。根據(jù)國(guó)家規(guī)劃計(jì)劃和國(guó)務(wù)院對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向，很明顯可以看出現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是目前為止對(duì)相應(yīng)的規(guī)定和政策尚不明確，所以仍然存在一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)。加上我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)根基薄弱，各環(huán)節(jié)脫節(jié)無(wú)法有機(jī)整合，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)面臨諸多挑戰(zhàn)。相關(guān)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的缺乏使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路不夠清晰，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的品質(zhì)。

2、我國(guó)應(yīng)該注重養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展

2.1加大對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題的宣傳力度，重視養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

我國(guó)之所以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)認(rèn)識(shí)不足，一是引入名詞時(shí)間較晚，另一方面就是在養(yǎng)老方面的宣傳力度不足，要想重視養(yǎng)老地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)就必須全民了解這一產(chǎn)業(yè)的基本知識(shí)，所以說(shuō)加強(qiáng)養(yǎng)老問(wèn)題的宣傳力度是勢(shì)在必行。

2.2各級(jí)政府注重培養(yǎng)群眾的養(yǎng)老意識(shí)

中國(guó)人的思想大多數(shù)還停留在養(yǎng)兒防老的階段，但是事實(shí)已經(jīng)告訴我們這種投機(jī)的心理是靠不住的。只有從根本上解決了養(yǎng)老的問(wèn)題才能使老年人的生活隨心所欲，所以在年輕的時(shí)候就應(yīng)該培養(yǎng)起養(yǎng)老的意識(shí)，這種意識(shí)的培養(yǎng)并不是口號(hào)喊得響就可以做到的，需要政府和各級(jí)部門(mén)的配合，從知識(shí)和經(jīng)濟(jì)等諸多方面進(jìn)行分析和論證，用事實(shí)建立起人民的養(yǎng)老意識(shí)。

2.3我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)綜合鏈接

想要加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的綜合連接，首先要轉(zhuǎn)變政府的職能，減少在行政工作上的干預(yù)，盡量發(fā)揮市場(chǎng)的作用，營(yíng)造出價(jià)格合理、層次多樣的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，以滿足養(yǎng)老服務(wù)的多樣化需求。再加上適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督和管理，更可有效提高服務(wù)的質(zhì)量。其次要要將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成一定的規(guī)模，通過(guò)產(chǎn)業(yè)地區(qū)的相關(guān)部門(mén)的引導(dǎo)制定出相應(yīng)的規(guī)劃措施，爭(zhēng)取成為區(qū)域性的龍頭企業(yè)，發(fā)展自身的同時(shí)帶動(dòng)其他企業(yè)共同發(fā)展，產(chǎn)生品牌效應(yīng)的同時(shí)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，做到企業(yè)利益最大化。最后，更要加大政策的執(zhí)行力度，這樣才可以激發(fā)出服務(wù)人員的熱情。盡量簡(jiǎn)化創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的手續(xù)，降低進(jìn)入的門(mén)檻，這樣才有可能吸引更多的投資，進(jìn)而豐富產(chǎn)業(yè)鏈。

2.4投資商應(yīng)探究養(yǎng)老地產(chǎn)存在的商業(yè)價(jià)值

探究養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值首先要明確適用的范圍，居家養(yǎng)老是養(yǎng)老服務(wù)的主要內(nèi)容，社區(qū)養(yǎng)老則是這種模式的延伸，這兩種養(yǎng)老方式的中心都是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)為老年人提供幫助。其次要探索養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式，要想收回對(duì)地產(chǎn)投資的成本就要具備一定的管理能力，并將機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)相分離，最大程度上降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。格外值得注意的就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最核心的內(nèi)容就是對(duì)老年或不能自理的人員提供護(hù)理，這是與家庭養(yǎng)老方式不同的重要特征。另外還需要考慮的問(wèn)題包括所在城市的人口、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。

3、小結(jié)

我國(guó)老齡化的情況在不斷加劇，但是能夠配合養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的措施卻相對(duì)滯后，這也就是說(shuō)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的挑戰(zhàn)，同時(shí)也面臨很大的發(fā)展空間。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式存在問(wèn)題進(jìn)行研究，找出我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向，從而得知對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的研究是極其必要的，本文的結(jié)論對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的發(fā)展方向具有極其重要的借鑒意義。

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