文│倪鵬飛

倪鵬飛：局部地區(qū)房地產(chǎn)問(wèn)題將集中暴露

倪鵬飛中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理、城市與房地產(chǎn)研究室主任

2015年中國(guó)的全面深化改革進(jìn)入關(guān)鍵階段，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)面臨下行壓力，風(fēng)險(xiǎn)有增加與蔓延態(tài)勢(shì)。把握調(diào)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)平衡，實(shí)現(xiàn)7％的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)，既十分重要又面臨挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)民生的重要構(gòu)成部分，也處在下行的周期中，同時(shí)面臨著去庫(kù)存、去泡沫與防風(fēng)險(xiǎn)、防崩盤(pán)的任務(wù)。通過(guò)及時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整、相機(jī)的制度創(chuàng)新與適宜的政策操作，確保房地產(chǎn)積極調(diào)整和健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，這是中央決策部門(mén)面臨的一個(gè)重要課題。

亢奮后的疲弱期

開(kāi)始于2014年年初的本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，是長(zhǎng)、中和短三個(gè)周期重合的調(diào)整。這使本輪調(diào)整的時(shí)間更長(zhǎng)、程度更深，也導(dǎo)致調(diào)整后的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的狀況及預(yù)期將發(fā)生重要變化。具體情況分析如下。

悲觀預(yù)期將對(duì)量?jī)r(jià)產(chǎn)生收縮性影響。隨著住房告別短缺時(shí)代、不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施、房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)以及反腐力度的加大，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)謹(jǐn)慎和悲觀的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。

貨幣政策對(duì)量?jī)r(jià)的積極影響將打折。在松緊適度的穩(wěn)健貨幣政策下，金融當(dāng)局也將對(duì)金融機(jī)構(gòu)信貸政策實(shí)施寬松的窗口指導(dǎo)，土地開(kāi)發(fā)融資、住房抵押貸款和開(kāi)發(fā)融資將有所改善。但受到整體預(yù)期的影響，金融機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)會(huì)持續(xù)謹(jǐn)慎，住房抵押貸款的優(yōu)惠有限，開(kāi)發(fā)放貸標(biāo)準(zhǔn)寬松有限。

供給方失去了漲價(jià)的主導(dǎo)權(quán)。盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)掌握著房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)，但在買(mǎi)方市場(chǎng)下難以有所作為。第一，新增住房庫(kù)存過(guò)多。商品住房施工面積與銷售面積之比，已從2001年的2.9上升到2014年的4.2。35個(gè)大中城市多數(shù)去庫(kù)存化周期仍在警戒線的15個(gè)月以上，四線及以下城市的去庫(kù)存周期時(shí)間更長(zhǎng)。第二，存量住房空置嚴(yán)重。2013年城鎮(zhèn)人均住房面積超過(guò)33平方米，城鎮(zhèn)擁有兩套以上住房的家庭占總家庭之比達(dá)到21％，二手房市場(chǎng)供給將激增。第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力。尤其中小房企不會(huì)因貨幣政策調(diào)整，而減弱資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。總體上，以價(jià)換量仍是多數(shù)房企的銷售策略，資金松緊影響著開(kāi)發(fā)商的定價(jià)起伏。

需求方失去狂購(gòu)的潛能與熱情。買(mǎi)方市場(chǎng)下，需求者決定房地產(chǎn)銷售量，但是，第一，剛性需求有恢復(fù)增長(zhǎng)的潛力。2015年的城市婚齡人口和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口是穩(wěn)定的需求因素，但經(jīng)濟(jì)下行將使收入增長(zhǎng)放緩，保障房供給及棚戶區(qū)改造將減少和分流部分需求。受預(yù)期影響，剛性需求存在部分提前或推遲釋放的不確定性，2015年預(yù)計(jì)在8億～10億平方米之間。第二，投資與投機(jī)需求爆發(fā)式增長(zhǎng)的可能性不大。首先，即便有積極的金融和稅收政策，中等收入家庭群體前期透支嚴(yán)重，加上預(yù)期影響，改善性投資需求增長(zhǎng)有限。其次，一些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)復(fù)蘇，導(dǎo)致部分資本及房地產(chǎn)投資向海外轉(zhuǎn)移。再次，金融改革、資本市場(chǎng)的擴(kuò)容、股市復(fù)蘇，將導(dǎo)致游資向股市轉(zhuǎn)移。在市場(chǎng)分化的背景下，一、二線及部分三線城市仍有一些投資機(jī)會(huì)，包括周邊區(qū)域投資人口及全國(guó)投資人口的投資需求釋放。2015年異地剛性需求預(yù)計(jì)在2億～3億平方米之間。

2015年3月4日，內(nèi)蒙古鄂爾多斯樓市泡沫破裂后隨處可見(jiàn)的爛尾樓林立場(chǎng)面。

震蕩性調(diào)整和多層次分化

2015年，積極的財(cái)政政策和松緊適度的貨幣政策，將使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)震蕩性調(diào)整和多層次分化。

從供給面看，商品房?jī)r(jià)格總體月度環(huán)比微升而同比微降。為加快資金周轉(zhuǎn)或者減少虧損避免破產(chǎn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)實(shí)施以價(jià)換量的銷售策略。與2014年相比較，銷售價(jià)格整體將略微下降。

從需求面看，商品房銷售量總體小幅增長(zhǎng)。剛性需求將同比增加，異地購(gòu)房的投資需求將部分釋放。全年房地產(chǎn)銷售面積估計(jì)在10萬(wàn)平方米左右，與2014年相比，銷售將略上升3％左右。

從時(shí)間上看，商品房量?jī)r(jià)將呈現(xiàn)降中趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。2015年，隨著間歇性刺激政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生陣陣漣漪，每次政策出臺(tái)都將有一些短暫和輕微的反彈，但政策作用有限，市場(chǎng)隨后將繼續(xù)轉(zhuǎn)入下行態(tài)勢(shì)?？傮w看，上半年將震蕩回落，下半年將盤(pán)整反復(fù)。

分城市來(lái)看，商品房市場(chǎng)將呈現(xiàn)多層分化的趨勢(shì)。首先，一線城市總體有望復(fù)蘇。其前期庫(kù)存較少，2014年調(diào)整較大，潛在需求旺盛。2015年上半年實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，下半年可以實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其次，二、三線城市總體分化明顯。2015年，少部分城市呈現(xiàn)回升，大部分城市還需一年以上的調(diào)整（預(yù)計(jì)至2016年下半年）。再次，四線及以下城市總體空置與庫(kù)存多，需求潛力小，需要調(diào)整的時(shí)間長(zhǎng)。2015年將繼續(xù)去庫(kù)存，量?jī)r(jià)均處在下降狀態(tài)。四線及以下城市具體分為三種情況：（1）小部分人口增量大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的城市，將出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升；（2）大部分中等城市，將至2016年甚至2017年才能調(diào)整完成；（3）部分人口規(guī)模小且絕對(duì)外流的城市，房地產(chǎn)將長(zhǎng)期處在疲弱或衰退狀態(tài)。

從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，局部地區(qū)房地產(chǎn)問(wèn)題將集中暴露。由于結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性嚴(yán)重供給過(guò)剩得不到消化，部分大型房企和絕大多數(shù)中小房企資金短缺加劇。即便貨幣政策有所寬松，中小房企資金也難改觀。2015年，將有相當(dāng)數(shù)量的房企被兼并重組或破產(chǎn)倒閉，從而導(dǎo)致樓盤(pán)停工和爛尾、民工下崗、工資拖欠、交房違約和債務(wù)違約。中小房企的資金多來(lái)自民間借貸包括高利貸，區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)有可能擴(kuò)展和蔓延。

將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)輕微變化會(huì)通過(guò)多個(gè)渠道匯總，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、就業(yè)和稅收與物價(jià)等產(chǎn)生重大影響，值得高度關(guān)注。其中，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響具有綜合性。根據(jù)投入產(chǎn)出分析諸多經(jīng)驗(yàn)的結(jié)論，假定：中國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)總產(chǎn)出的拉動(dòng)系數(shù)為2.5，中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)對(duì)總產(chǎn)出的拉動(dòng)系數(shù)為1.5。

假定2015年要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.2％的目標(biāo)，GDP總規(guī)模為682288億元（以2014年現(xiàn)值計(jì)算，下同），2015年與2014年比，GDP需要凈增加45825億元。房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的關(guān)系密切，但由于受預(yù)期等因素綜合影響，兩者的對(duì)應(yīng)關(guān)系并不十分精準(zhǔn)。以下綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

假定與房地產(chǎn)投資不相關(guān)的投資、消費(fèi)和出口增速與2014年相同，假定與房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)增速與2014年相同，受房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的影響，2015年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能在7％～10％之間，房地產(chǎn)服務(wù)增長(zhǎng)可能處在3％～4％之間。但房地產(chǎn)投資稍微的變化，將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生較大不同的影響。

情景一：假定房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)7％，房地產(chǎn)投資比2014年凈減少3708億元，導(dǎo)致總產(chǎn)出下降9721億元；如果2015年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值增速保持3.5％，凈增加值為1336億元，經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出將增加2004億元。如果不采取額外的刺激政策，2015年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將為6.2％；如果要實(shí)現(xiàn)7.2％的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率目標(biāo)，2015年需要額外凈增加的投資、消費(fèi)和凈出口為6444億。

情景二：假定房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10％，房地產(chǎn)投資比2014年凈增95億元，經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出將增加238億元；如果2015年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)4.0％，房地產(chǎn)增加值將上升1527億元，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出增加2291億元。如果不采取額外的刺激政策，2015年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為7.8％；如果要實(shí)現(xiàn)7.2％的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率目標(biāo)，2015年需要額外凈減少的投資、消費(fèi)和凈出口為2515億元。

穩(wěn)定樓市是必須的

坊間最近傳出住建部正醞釀發(fā)布穩(wěn)定住房消費(fèi)相關(guān)政策的消息，不論坊間傳言的真實(shí)度有多大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于目前下行壓力增大的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，意義重大。

從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際出發(fā)，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展是必須的。2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否平穩(wěn)健康發(fā)展直接決定著宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，可以為深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造條件、爭(zhēng)取時(shí)間。

保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展也是可能的。第一，長(zhǎng)期發(fā)展有空間。盡管目前城鎮(zhèn)居民擁有住房初步達(dá)到戶均一套，人均33平方米，但是，城鎮(zhèn)居民住房擁有很不均衡，住房成套率比較低。同時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)化處在中期，到2025年之前，中國(guó)城鎮(zhèn)住房需求不會(huì)絕對(duì)下降。第二，短期發(fā)展有潛力。從居民收入增長(zhǎng)、戶籍制度改革和城鎮(zhèn)住房存量結(jié)構(gòu)看，剔除純粹的投資和投機(jī)需求，短期內(nèi)城鄉(xiāng)居民首次置業(yè)的剛性需求和二次置業(yè)的改善性需求潛力很大。

由此建議：第一，引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整。由于周期性原因和前期過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了暫時(shí)性、區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，一些城市個(gè)別大型房企和不少中小房企由于過(guò)去盲目樂(lè)觀、決策失誤或管理不善等原因，將面臨資金短缺、銷售不暢、工程延期，甚至停工或爛尾的困難。

應(yīng)允許個(gè)案房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，按市場(chǎng)化的原則進(jìn)行兼并重組或破產(chǎn)清算，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、要素的優(yōu)化配置和市場(chǎng)的再平衡。但同時(shí)注意防止出現(xiàn)區(qū)域性和系統(tǒng)性的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。讓房地產(chǎn)在邁向健康的調(diào)整中，支撐“穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、促改革與調(diào)結(jié)構(gòu)”。

第二，利用宏觀政策促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。2015年積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，有助于穩(wěn)定和促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)展。其中，首先要發(fā)揮好貨幣政策和信貸政策的作用。關(guān)鍵是增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的信心和降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，除了扭轉(zhuǎn)金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期外，要積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。其次，把握好稅收政策操作的目標(biāo)和方向。將減稅限定在首套房或者二套房的購(gòu)買(mǎi)者以及開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果不加區(qū)別地實(shí)施交易環(huán)節(jié)減稅，不但不能增加新房需求，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，還可能導(dǎo)致存量房的大量拋售。

第三，落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的主體責(zé)任。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，必須“因地制宜，分城施策”。城市政府不僅對(duì)轄區(qū)房地產(chǎn)的調(diào)控和監(jiān)管、居民住房保障負(fù)有責(zé)任，而且擁有正確決策的信息優(yōu)勢(shì)，目前在住房公積金、土地、稅費(fèi)、公共服務(wù)以及戶籍等制度改革方面，擁有一定的調(diào)控手段。因此，應(yīng)有效落實(shí)城市政府在促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的主體責(zé)任。

第四，增強(qiáng)住房保障力度。棚戶區(qū)改造，雖由政府主導(dǎo)或引導(dǎo)，但主要通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，多數(shù)產(chǎn)權(quán)歸屬自有，減少政府直接建設(shè)和擁有的管理成本，挖掘棚戶區(qū)居民的部分潛在需求，具有惠民生、穩(wěn)增長(zhǎng)的多面效應(yīng)。對(duì)一些住房嚴(yán)重過(guò)剩的城市，可以考慮將部分條件相近的存量商品房轉(zhuǎn)為公租型的保障房。