本刊記者│馮京津

500強(qiáng)需建立全新價值觀

2015年3月24日，“2015中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會暨500強(qiáng)峰會”在北京隆重舉行。中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心已連續(xù)7年進(jìn)行此項測評，已成為評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

測評報告顯示，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模增速整體呈現(xiàn)出逐步下滑的趨勢，資產(chǎn)規(guī)模由快速上升轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬ζ椒€(wěn)低速增長的階段。在行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)增長階段后，企業(yè)尋求成長發(fā)展的路徑明顯分化。

500強(qiáng)不斷創(chuàng)新開拓樹立標(biāo)桿

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰指出，去年，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大的情況下，房地產(chǎn)業(yè)仍然實現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展，從測評情況看，房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)定住房消費、擴(kuò)大稅收和就業(yè)方面貢獻(xiàn)顯著，經(jīng)營和管理水平不斷提升，科技創(chuàng)新能力日益增強(qiáng)，上下游產(chǎn)業(yè)資源整合更為密切，行業(yè)集中度和國際化程度進(jìn)一步提高，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)結(jié)出了豐碩成果，企業(yè)和企業(yè)家的跨界創(chuàng)業(yè)活動在社會上取得了積極的反響。此次發(fā)布的500強(qiáng)企業(yè)，都是通過不斷創(chuàng)新開拓，帶頭轉(zhuǎn)型升級，主動參與新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，積極履行社會和環(huán)保責(zé)任，在全行業(yè)樹起了標(biāo)桿和榜樣。

劉志峰表示，在新形勢下，500強(qiáng)企業(yè)的“強(qiáng)”，要體現(xiàn)在四點：

一要體現(xiàn)在穩(wěn)定住房消費和豐富市場方面。500強(qiáng)企業(yè)要帶頭在穩(wěn)定住房消費特別是在滿足居民自住和改善性住房需求方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。《政府工作報告》里提出要鼓勵六大消費，我們要在促進(jìn)養(yǎng)老健康消費中找商機(jī)，在提升旅游休閑消費中找熱點，在壯大信息消費中找支點，在擴(kuò)大教育文化體育消費中找互動，在推進(jìn)綠色消費和智能客廳經(jīng)濟(jì)中找增長點，發(fā)揮出住房消費的新動能、新活力，讓住房消費成為穩(wěn)增長、保民生的重要力量。

二要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)型升級和提高發(fā)展質(zhì)量方面。500強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)發(fā)展中占有重要地位，應(yīng)該成為轉(zhuǎn)型升級的推動力量。要帶頭通過轉(zhuǎn)型，由單一的住宅、商辦開發(fā)，向居住、辦公、商業(yè)、旅游、體育、休閑產(chǎn)業(yè)拓展，引導(dǎo)住宅消費走向多元化市場，從過去滿足最基本的住房需求轉(zhuǎn)向提升住房品質(zhì)和改善人居環(huán)境的升級換代。特別是要運用互聯(lián)網(wǎng)思維，推動移動通訊、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合。企業(yè)要通過不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平提高競爭力，抓住服務(wù)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇，尋找行業(yè)新的增長點。

三要體現(xiàn)在模式創(chuàng)新和資源整合方面。500強(qiáng)企業(yè)要積極促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，搶占綠色住宅和集成技術(shù)制高點，由中低端向中高端轉(zhuǎn)變。要積極探索模式創(chuàng)新，模式創(chuàng)新作為一種能為企業(yè)創(chuàng)造客戶價值、實現(xiàn)盈利的方式，正在產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。希望500強(qiáng)企業(yè)通過資源整合和跨界經(jīng)營，在探索營銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新、管理創(chuàng)新方面發(fā)揮更大作用。

四要體現(xiàn)在作用的發(fā)揮和表率方面?？v觀全球500強(qiáng)企業(yè)，不僅僅是經(jīng)濟(jì)和考核指標(biāo)的領(lǐng)先，同時也是人才隊伍的領(lǐng)先、企業(yè)文化的領(lǐng)先，社會責(zé)任的領(lǐng)先。首先，要關(guān)愛員工的成長，通過股權(quán)結(jié)構(gòu)、分配和激勵機(jī)制的改革，讓企業(yè)與員工共享發(fā)展成果。其次要培養(yǎng)員工能力。第三要摒棄單純追求利潤最大化的經(jīng)營理念，做誠實守信的表率，做節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的表率。

房企尋求新的增長點

測評報告顯示，2014年全國商品房銷售雖然仍處高位，但較上年有所下滑。全國商品房銷售面積為12.06億平方米，比上年下降7.6％；商品房銷售額7.63萬億元，下降6.3％。其中，綠地、萬科銷售金額均超過2000億元大關(guān)，再度刷新行業(yè)紀(jì)錄。同時，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)3.08億平方米，同比增長1.1％，銷售金額創(chuàng)下3.41萬億元的新高，同比增長4.4％，盡管增速大幅收窄，但在全國商品房銷售小幅下滑的背景下保持增長已經(jīng)明顯優(yōu)于全國整體水平。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，近年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度持續(xù)提升。2014年，以銷售金額計算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為16.69％、22.10％、28.83％ 和31.96％，分別較2013年增長3.44、4.00、4.47和2.48個百分點。

2014年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度不斷提升。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的資金面壓力。500強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.66％，基本與上年持平；凈負(fù)債率均值為93.73％，較2013年84.01％的均值提升9.72個百分點，刷新該指標(biāo)新高。

土地市場方面，全年而言，土地市場整體偏弱。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本市場融資渠道逐漸恢復(fù)正常。年內(nèi)共有20家房地產(chǎn)企業(yè)完成定向增發(fā)，累計募集資金總額420億元。同時，可轉(zhuǎn)債、中票等其它融資方式也成為房企降低融資成本的重要選擇。

整體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤增速繼續(xù)低于營業(yè)收入增速，加之各地地價不斷走高，房企利潤增長壓力不斷提升，企業(yè)正在通過整合資源、變革模式來尋求新的增長點，房地產(chǎn)行業(yè)已隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整大勢進(jìn)入新常態(tài)。