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        龍湖:金牌上市公司是如何煉成的

        2015-12-30 13:03:58劉芳
        中國房地產(chǎn)業(yè) 2015年4期
        關(guān)鍵詞:龍湖土地儲備銷售

        文│劉芳

        龍湖:金牌上市公司是如何煉成的

        3月18日,龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)布了2014年年度業(yè)績報告,龍湖高回款率、創(chuàng)新高的在手現(xiàn)金、較低的負(fù)債率及持續(xù)低位的綜合借貸成本,成為上市房企中的金牌公司,也為白銀時期房企如何溫暖祥和地度過寒冬指明了道路。

        回款率90%

        在龍湖2014年年度業(yè)績報告中顯示,截至2014年年末,龍湖合同銷售額達(dá)人民幣490.5億元,同比增長2%,這個數(shù)字與其年初制定的570億元銷售目標(biāo)尚有一定差距。但其亮點(diǎn)在于,2014年營業(yè)收入達(dá)到人民幣509.9億元,同比增長了22.8%。

        因為合同銷售收入是客戶繳納定金后就能計入的收入,這只是賬面上的收入,但營業(yè)收入不一樣,它是真正落在房企口袋里的回款。今年年初,萬科總裁郁亮在他的年終述職會上就曾說,萬科如今績效考核指標(biāo)就是回款,沒有回款的銷售都是耍流氓。

        而從下頁表中可以看出,龍湖從2012年開始,對回款管理一直相當(dāng)重視。而在2014年以前,龍湖的銷售收入一直是大于營業(yè)收入的,但2014年龍湖的營業(yè)收入超過了銷售收入,這說明,第一,龍湖去年的回款較好;第二,龍湖2014年的供貨是相對較保守的。

        以上兩點(diǎn)也得到了龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉的證實。他在3月18日的業(yè)績說明會上就表示:“(龍湖)盡管銷售只有491億元,但回款率在90%左右,位居行業(yè)前列。在運(yùn)營端,也減少或平穩(wěn)開工,以銷定產(chǎn),另外堅決把現(xiàn)房的存貨往下降?!?/p>

        去年,龍湖的存貨量也下降6.4%至103億元,存貨結(jié)構(gòu)大為改善,老舊物業(yè)(2014年以前已建成物業(yè))減少至60億元(2013年年底為110億元)。由于龍湖沒有一味追求高擴(kuò)張,而把重心放在抓去化和抓回款上,因此,雖然這幾年,龍湖的規(guī)模增長較為平穩(wěn),但在市場充滿風(fēng)險和不確定的環(huán)境下,龍湖用優(yōu)于同行的銷售質(zhì)量,在面對行業(yè)下行風(fēng)險時保持了更好的戰(zhàn)略主動性。

        現(xiàn)金流創(chuàng)新高

        盡管營業(yè)額取得了明顯的增長,但龍湖去年的毛利率和凈利潤率均有小幅下滑。

        數(shù)據(jù)顯示,龍湖的毛利率從2013年的27.8%降至去年的26.5%。這里面的原因,主要是龍湖銷售成本的上升。年報顯示,龍湖2014年的銷售成本為人民幣374.75億元,2013年的則是299.72億元,增幅約為25.03%。

        其中,營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用兩項指標(biāo),均出現(xiàn)明顯的上升。根據(jù)龍湖CFO趙軼的解釋,這主要是龍湖去年在新進(jìn)城市蘇州、濟(jì)南、廣州和南京進(jìn)行了管理團(tuán)隊和關(guān)鍵崗位的人才儲備,導(dǎo)致管理費(fèi)用占比上升;另一方面,由于去年市場波動,銷售團(tuán)隊加大了營銷推廣費(fèi)用。

        業(yè)績顯示,龍湖2014年的稅后利潤為83.5億元,同比2013年增長1.3%。剔除掉土地增值收益和非公司股東權(quán)益后,公司股東實際的利潤為66.1億元,同比增幅為6.4%。相比營業(yè)額的高增速情況,龍湖的凈利潤增速更趨于平穩(wěn),比2013年有小幅下滑:2013年龍湖凈利潤增速達(dá)15%,2014年增速降為13%。

        得益于合理的財務(wù)策略,龍湖的現(xiàn)金流也繼續(xù)保持健康。數(shù)據(jù)顯示,龍湖期末在手現(xiàn)金為190.4億元,創(chuàng)歷史新高。

        另一方面,龍湖的凈負(fù)債率從2013年同期的58%和2014年年中的66%回落到57%,平均融資成本再降0.18%至6.4%。平均貸款年期至4.5年,雖然比2013年同期的平均貸款年期4.6年有少許下降,但平均貸款年期仍維持在高位。

        值得一提的是,龍湖的短債從90億進(jìn)一步縮減至80億,比例僅占17%。這些數(shù)字顯示出,龍湖現(xiàn)金流充裕,沒有短期償債的壓力,并且融資成本較低,負(fù)債比率較為合理。

        租金收入大增也是龍湖現(xiàn)金流充裕的穩(wěn)定貢獻(xiàn)者。過去幾年,龍湖在投資物業(yè)上的投入開始進(jìn)入密集收獲期,過去幾年的發(fā)展戰(zhàn)略是每年銷售回款的15%左右投入到商業(yè)物業(yè)的建設(shè)上,目前已累計投資約130億元。2014年租金收入同比增長38.1%,至8.8億元。

        由于去年在已有10個商場的基礎(chǔ)上新開了4家,導(dǎo)致毛利率略有下滑,但整體出租率維持在95%以上。未來3年位于上海、杭州、成都的6個大型商場都將陸續(xù)開業(yè),預(yù)計2015年租金收入能到15億元,2016年能達(dá)到20億元,2018年超過30億元,能完全覆蓋現(xiàn)在公司一年的利息支出(2014年為28億元)。

        謹(jǐn)慎拿地 安全第一

        龍湖集團(tuán)預(yù)計,2015年房地產(chǎn)市場或仍將處于深度調(diào)整期。對此,龍湖將繼續(xù)堅持“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

        龍湖在2014年的新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為311萬平方米。其中44.9%位于長三角地區(qū),22.4%位于華南地區(qū),19.1%位于西部地區(qū),13.6%位于環(huán)渤海區(qū)域。聚焦到城市,這些新增土地多集中在北京、杭州、成都、重慶、上海這幾個一線城市和核心二線城市,平均收購成本為每平方米人民幣6785元。

        年份 同比 同比2014 2013 2012銷售收入(億元)490.5 481.2 401.3 2% 20% 4.90%銷售面積(萬平米)454 426.1 418營業(yè)收入(億元)509.9 415.1 278.9 22.80% 48.80% 16%

        2012~2014年營銷管理成本情況

        2012~2014年銷售成本情況

        最近兩年持有物業(yè)出租率及毛利率

        近三年借貸成本情

        2014年全國各區(qū)域土地儲備占比

        2014年全國各區(qū)域銷售額占比

        2014年,龍湖銷售額最高的城市排名依次是:重慶106億元、北京82億元、杭州66億元、上海43億元和成都38億元,此次新增土地儲備的城市,正好與其銷售額最高的城市相重合,這顯示出龍湖深耕一線城市和核心二線城市的決心,而新拿地塊較好的項目位置和較低的地價,也為快速去化奠定了良好基礎(chǔ)。

        截至2014年,龍湖土地儲備合計3492萬平方米。在買地方面,按照龍湖的計劃,將繼續(xù)保持中性偏謹(jǐn)慎,并聚焦于一線及領(lǐng)先二線城市的核心區(qū)域投資,以使土地儲備的結(jié)構(gòu)更加安全。吳亞軍表示,2014年龍湖已經(jīng)壓縮了400萬平方米的土地儲備,今年龍湖還會量入為出,不會特別積極。

        按吳亞軍的計劃,開工面積方面,2015年,龍湖的新開工面積將維持在500萬~600萬平方米,銷售目標(biāo)方面,龍湖將目標(biāo)設(shè)定在540億人民幣,每年有10%的增長。

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