王 華

（吉林省靖宇縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，吉林白山 135200）

隨著中國經(jīng)濟(jì)的日漸茁壯，政府各種經(jīng)濟(jì)改革的推陳出新，同時伴隨著嚴(yán)厲的金融管制，使得民眾及外資可以投資的渠道相對受限，開始轉(zhuǎn)往尚在萌芽的房地產(chǎn)市場，便是看中它未來成長的潛力及商機(jī)。中國的房屋市場從2003年起房價逐漸成上升趨勢，并隨著時間快速的攀升而背離應(yīng)有的市場價值，造成市場上的投機(jī)行為盛行及基本房屋需求無法保障，影響了房屋市場及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。于是，中國政府在2005年5月開起打房政策的開端，爾后又實施一連串房屋調(diào)控政策，針對住房、土地及金融制度上作改革，期許能有效控制居高不下的房價，結(jié)果仍舊無法有效抑制節(jié)節(jié)上升的房價水平，于是在2013年又推出了“新國五條”等打房措施，但目前看來其抑制房價的效果似乎有限，房價水平仍處在高檔階段。[1]

針對中國房屋市場想要觀察的重點，同樣的實證結(jié)果是否能在中國房市得到應(yīng)證。此外，因為近年來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，考慮外資進(jìn)入投資以及特有的影子銀行文化存在，本研究將以外人投資作為資本賬來討論，另外，額外加入國內(nèi)生產(chǎn)毛額、金融賬、財政赤字及打房政策，探討以上因素與房價的變動是否有關(guān)聯(lián)，為本文的主要動機(jī)。

一、總體經(jīng)濟(jì)面影響因素

在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，風(fēng)暴開始在國際間逐漸發(fā)酵傳遞，從股市崩盤、經(jīng)濟(jì)衰退一步步蔓延至房地產(chǎn)市場，形成房市泡沫。因此，許多國內(nèi)外文獻(xiàn)針對房屋市場與總體經(jīng)濟(jì)情形做了研究，發(fā)現(xiàn)存在兩者間的密切關(guān)聯(lián)性。因此，希望通過研究以金融賬、財政赤字、貨幣政策及景氣循環(huán)等總體經(jīng)濟(jì)因素，探討其與房屋市場的關(guān)系。

（一）財政赤字

政府的財政赤字，通常是在每一財政年度初期所編列的年度財務(wù)預(yù)算方案，若實際執(zhí)行的結(jié)果為支出大于收入，則稱作財政赤字的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。而政府出現(xiàn)財政赤字的情形，原因一般發(fā)生在政府為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展而采取寬松政策或是擴(kuò)大政府支出。中國地方上特有的影子銀行崛起，再討論中國的房屋市場。在大陸長期的結(jié)構(gòu)性問題下，使得銀行資金緊張，房地產(chǎn)開發(fā)商、民營企業(yè)和地方政府在籌集不到資金的情況下，只好向影子銀行籌資，助長了影子銀行盛行，而其中絕大部份資金轉(zhuǎn)向投機(jī)，甚至是房市投資套利，也因影子銀行提供便利的資金管道，所以其在地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商之間的資金融措，扮演著很重要的角色。

（二）貨幣政策

談到貨幣的主要功能即是作為交易的媒介，同時貨幣又可作為計價單位，使財貨與勞務(wù)能有一致的衡量標(biāo)準(zhǔn)，此外，亦具備價值儲藏功能，有助于資本累積。現(xiàn)今社會上，當(dāng)市場出現(xiàn)恐慌或崩盤時，貨幣政策的操作往往是央行刺激經(jīng)濟(jì)的有利手段之一，但一旦貨幣供給過度泛濫，人們不愿手中持有的貨幣貶值，而選擇轉(zhuǎn)往投資股市匯市或是房屋市場，容易造成資產(chǎn)價格的飆升，而引發(fā)經(jīng)濟(jì)上的通膨壓力。貨幣增長率提高,將導(dǎo)致通膨避險資產(chǎn)價格的變動產(chǎn)生過度調(diào)整的現(xiàn)象。而且以熱錢代表的貨幣供給在一定程度導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格上漲和股市的波動。此外，貨幣跟房價存在雙向的因果關(guān)系，貨幣會造成未來房價的變動，而房價的趨勢又將受到貨幣的影響。[2]

（三）景氣循環(huán)

亦稱為經(jīng)濟(jì)循環(huán)，指國民所得沿著長期成長趨勢線，出現(xiàn)一種由衰退、蕭條、復(fù)蘇與繁榮等期間的周而復(fù)始循環(huán)的情形。隨著人們生活水平的提升，對于住宅需求及質(zhì)量也逐漸提高，是大家可以理解的，而且生活水平的上升也使自身的償債能力提高，也增加購屋計劃實現(xiàn)的可能性。實證發(fā)現(xiàn)各省市地區(qū)居民收入、固定資產(chǎn)投資指數(shù)及外資投資金額等變量會與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈現(xiàn)正相關(guān)。同時，中國房市循環(huán)和經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系，以北京、上海、廣州、重慶等城市的總經(jīng)變量為樣本，包含國內(nèi)生產(chǎn)總額、收入、投資等變量探討與房價之間的關(guān)系，實證發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)變量和房價存在長期的均衡關(guān)系，且國內(nèi)生產(chǎn)總額的經(jīng)濟(jì)變動視為影響房價的因素。[2]因此，本文研究以人均所得水平作為變量之一，探討其是否為影響房價的因素。

（四）金融賬

一個國家的國際收支余額是由金融賬及金融資本賬所組成，而金融賬常是國際收支的主干部分，包含本國與外國因為商品、勞務(wù)、進(jìn)出口、投資所得、其他商品以及片面轉(zhuǎn)移等因素而產(chǎn)生的資金流入和流出的情形。因為國際間貿(mào)易自由化及金融開放，使得各國貿(mào)易頻繁，資金流動的便利讓國內(nèi)外投資者可以鎖定的投資標(biāo)的也增加，從股市匯市、債市及房地產(chǎn)市場投資套利等。其中，針對金融賬和房地產(chǎn)市場的相互關(guān)系，實證發(fā)現(xiàn)當(dāng)金融賬赤字的落后項增加一個標(biāo)準(zhǔn)偏差時，會使得不動產(chǎn)價格上升百分之十。[3]

二、政府打房政策

隨著中國大陸的經(jīng)濟(jì)起飛，不可再生的資源也變得逐漸珍貴，土地價格的攀升，使房地產(chǎn)開發(fā)商短時間致富，一般大眾才開始有了觀念上的改變，從接受政府的單位分房到節(jié)省開支努力賺錢只為爭取一個舒適寬敞的居住空間。盡管如此，薪水增加的幅度總是趕不上房價飆漲的速度，加上開發(fā)的面積越來越大，對于那些努力賺錢為了湊足頭期款的一般薪資家庭，壓力與日劇增，對房地產(chǎn)開發(fā)商及政府的抱怨聲浪同樣在社會中發(fā)酵。因此，政府為了抑止居高不下的房價，以及安撫社會大眾的聲浪，于2005年開啟了打房政策的開端，由“國八條”的一系列條款，希望可以達(dá)到緩解高房價的情形。[4]

表1 國八條政策

三、研究方法

通過對追蹤數(shù)據(jù)研究，若以一般傳統(tǒng)型態(tài)來分析追蹤資料，如：隨機(jī)效果模型或固定效果模型，認(rèn)為殘差項與個別效果之間會因高度相關(guān)而有偏誤發(fā)生。因此，本文采用一般動差法來分析追蹤資料。首先，本文研究先假設(shè)一期自我回歸方程式:

其中，yi，t為應(yīng)變量

yi，t-1為應(yīng)變數(shù)落后項

εi，t為殘差項

我們先定義εi，t符合下列形式:

其中，εi為城市房價的個別效果

vi，t為隨機(jī)變數(shù)，干擾項

接著我們對(1)式進(jìn)行一皆差分可以得到：

此外，一般動差模型工具變量X選取，必須符合正交的限制，即 X與△yi，t-1高度相關(guān)，和△vi，t無關(guān)，假設(shè)在 |α|<1的穩(wěn)定條件。針對一般動差模型的工具變量矩陣，定義如下所示:

工具變數(shù) X的矩陣為 X=[X1′，X2′，…，XN′]且須符合 E(Xi′△Vi)=0的條件。

在正交條件下，將工具變量乘以(3)式得到:

之后，再進(jìn)一步以一階或二階估計回歸系數(shù)α。

四、研究結(jié)果分析

本研究在變量之間建立誤差修正模型，進(jìn)而探討變量間的因果關(guān)系。但是，因為誤差修正模型并未考慮各城市房價間可能有個別差異的固定效果，因此，本研究進(jìn)而以動態(tài)追蹤模型，探討在個別差異的固定效果下，各變量是否會影響房價。

（一）模型A

得到D1及D3可能同時影響房價，所以在動態(tài)追蹤模型下，僅針對D1及D3同時放入模型作探討。結(jié)果發(fā)現(xiàn)財政赤字及貨幣供給額M2在動態(tài)追蹤模型下，得到影響房價的結(jié)論。

（二）模型B

得到D3可能影響房價，所以在動態(tài)追蹤模型下，亦僅針對D3放入模型作探討。結(jié)果發(fā)現(xiàn)僅金融賬對房價有影響。探討打房政策的效果部分，仍無法抑制高房價。

五、結(jié)論

第一，財政赤字為房價的前因，表示當(dāng)期房價會受到它們的前期影響；此外金融賬和房價存在回饋關(guān)系，表示兩者互為因果。

第二，發(fā)現(xiàn)財政赤字在動態(tài)追蹤模型下，得到會影響房價的結(jié)論。此外，得到貨幣供給額M2及金融賬亦對房價有影響。

第三，打房政策的實施非但無法降房價，反而使房價越打越高。

[1]張俊芳.地方性財政與房價關(guān)系淺析[J].時代金融，2011(21)：7-10.

[2]黃肇偉.淺析中國的高房價[J].知識經(jīng)濟(jì)，2011(17)：12-16.

[3]周鑼瑩.淺析中國房價攀升的緣由[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2011(6)：15-19.

[4]景 楠，王 彤.中國金融貨幣政策調(diào)整對房價的影響[J].價值工程，2011(24)：20-23.