張露 段云龍

(云南財經(jīng)大學國際工商學院，云南 昆明 650221)

0 引言

“百年大計，質(zhì)量為本”，質(zhì)量作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要影響因素之一，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功與否起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，同社會各階層的利益都相關(guān)，其質(zhì)量尤其受到政府和公眾的關(guān)注，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行質(zhì)量管理評價是非常必要的。然而，在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑質(zhì)量問題卻頻繁出現(xiàn)，由于其質(zhì)量問題的評價標準較為復(fù)雜，所以目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量問題已經(jīng)在國內(nèi)引起了廣泛關(guān)注。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和高速增長，房地產(chǎn)業(yè)開始進入全新的發(fā)展階段，正逐漸成為國民經(jīng)濟的主要增長點，特別是近幾年來，國家出臺的一系列有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，都在促進房地產(chǎn)業(yè)合理有序發(fā)展，這足以說明國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，也更加說明對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行質(zhì)量評價的重要性?；诖?，使用科學、有效的評價方法，對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目進行質(zhì)量評價具有重要意義。本文通過熵權(quán)-TOPSIS 法構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量評價模型，以西安市4 個已完工房地產(chǎn)開發(fā)項目為例進行實證分析，力圖為促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一定的借鑒。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量評價概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量評價的常用方法

目前，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目常用的質(zhì)量評價方法主要分為定性評價法和定量評價法兩種。傳統(tǒng)的評價方法大多以專家打分法、投票表決法、頭腦風暴法等方法為主，這些方法雖然可以較好地考慮專家或相關(guān)利益者的建議，但評價結(jié)果往往容易受個人主觀因素的影響，對實際結(jié)果造成了一定的負面影響。隨著科學技術(shù)的進步，學者們開始采用模糊綜合評價法、層次分析法、主成分分析法、TOPSIS 法、DEA 等方法。這類方法很好地消除了主觀因素的干擾，使定性計算有效轉(zhuǎn)換成為定量計算，而且計算過程相對簡單，具有很好的適用性。

1.2 關(guān)于熵值-TOPSIS 法的文獻綜述

目前，針對熵值-TOPSIS 法的應(yīng)用，相關(guān)學者進行了一些研究。林杰［1］在其研究中以房地產(chǎn)上市公司績效評價為研究對象，依據(jù)TOPSIS 方法計算出不同房地產(chǎn)上市公司的績效水平與理想解之間的距離，以此距離大小對不同房地產(chǎn)上市公司的績效進行優(yōu)劣排序。芮晨，張衛(wèi)東［2］以醫(yī)院各診室醫(yī)生的診斷技術(shù)、服務(wù)態(tài)度、舉止相貌、衛(wèi)生環(huán)境、等候環(huán)境、收費情況等為評價指標，采用TOPSIS 法綜合評價醫(yī)院各診室的工作效率，為提高門診質(zhì)量提供了決策依據(jù)。李兆偉，劉福鎖等［3］采用TOPSIS 法評價電力安全事故風險運行，從經(jīng)濟性、安全性、可靠性設(shè)計電力安全事故風險評價指標體系。趙敏［4］將TOPSIS 評價方法應(yīng)用到中國建筑企業(yè)的綜合實力評價中，構(gòu)建了基于熵值TOPSIS 法的中國建筑業(yè)企業(yè)競爭力評價模型，同時計算了各分類評價指標的權(quán)重值和綜合評價值，通過排序較好的得到了結(jié)果。

綜合現(xiàn)有的研究文獻，可以知道當前對房地產(chǎn)項目質(zhì)量評價的研究呈現(xiàn)以下特點:①在現(xiàn)有研究中，對于質(zhì)量管理的綜合評價研究較多，一部分研究從研究方法的角度提出評價，但這些評價大多集中于定性評價，缺少定量評價，特別是將質(zhì)量評價結(jié)合到具體房地產(chǎn)開發(fā)項目中;②現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量評價方法較多根據(jù)主觀判斷確定指標權(quán)重，嚴重影響指標權(quán)重的準確性;③當前房地產(chǎn)項目質(zhì)量評價的指標普遍偏重于財務(wù)指標、營銷指標等，較少涉及有關(guān)社會效益和環(huán)境指標。因此，本文選用熵權(quán)-TOPSIS 法對房地產(chǎn)開發(fā)項目展開質(zhì)量綜合評價，通過較為科學和準確的熵權(quán)法計算各個指標的權(quán)重，可以有效減少主觀誤差，再依據(jù)TOPSIS 法對不同房地產(chǎn)項目的質(zhì)量進行評價排序，得到綜合客觀的評價結(jié)果。

2 基于熵權(quán)-TOPSIS 法的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量評價模型構(gòu)建

2.1 房地產(chǎn)項目質(zhì)量評價指標體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理評價指標往往涉及面較廣、影響因素較多。本文根據(jù)房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量管理的關(guān)鍵節(jié)點，主要抓住核心指標，參考相關(guān)研究資料，從安全性、適用性、經(jīng)濟性、協(xié)調(diào)性4 個方面建立了房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量管理評價指標體系，將評價指標細分成4 個一級指標和13 個二級指標，如圖1 所示。

圖1 房地產(chǎn)項目質(zhì)量評價指標體系

對于評價指標的選擇，本文主要依據(jù)中國建筑業(yè)項目質(zhì)量標準體系，從安全性、適用性、經(jīng)濟性、協(xié)調(diào)性4 個一級指標展開，對于一些與房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量相關(guān)的隱性指標，由于難以將其確定和量化，故在本文的研究中沒有考慮這些隱性指標。在具體評價時以強度、防火、防震等13 個二級指標具體展開，所設(shè)計的指標即考慮了房地產(chǎn)建筑項目的硬性質(zhì)量要求，又從社會環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等方面進行了綜合評價，以保證得到客觀有效的結(jié)果，更好地促進我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.2 熵權(quán)法概述

熵這個概念最早由申農(nóng)(C. E. Shannon)提出并將其引入信息論來度量平均不確定性，通過熵值的計算可以有效地得到指標權(quán)重［5］。一般情況下，如果一個被評價對象有m 個，評價指標有n 個，用熵權(quán)法計算指標權(quán)重的具體過程如下:

(1)評價指標的無量綱化處理。假設(shè)第i 個被評價對象的第j 項指標值為Xij(i =1，2，…，m;j=1，2，…，n)，那么就形成了一個m 行n列的矩陣A = (Xij)m × n，這里稱其為決策矩陣。決策矩陣A 的第i 行數(shù)值是第i 個被評價對象的指標值向量，記為:Xi= (Xi1，Xi2，…，Xin)，(i=1，2，…，m)。

這里為了避免不同指標具有的不同量綱以及由此產(chǎn)生的運算不便，采用功效系數(shù)變換方法，對評價指標值進行無量綱化轉(zhuǎn)化。計算過程如下:

如果是正向指標(指標值越大越好)，令

如果是逆向指標(指標值越小越好)，令

式中，Xmax(j)=max {Xij}，Xmin(j)=min {Xij};0＜α ＜1，一般取α=0.9。

經(jīng)過上述變換后可以得到原始數(shù)據(jù)的無量綱化數(shù)據(jù)Yij，Yij被統(tǒng)一壓縮在［1－α，1］ 區(qū)間，且Yij形成一個規(guī)范化決策矩陣B= (Yij)m×n。

(2)進行比重變換

(3)計算指標的熵值

(4)計算指標差異系數(shù)

(5)進行歸一化處理，處理結(jié)果則為各評價指標的權(quán)數(shù)

2.3 TOPSIS 法概述

TOPSIS 法即正負理想解法，這種方法的原理是通過檢測評價對象與最優(yōu)解和最劣解的距離來進行排序，從而得到最優(yōu)解。理想解即最優(yōu)解，其各個指標值達到綜合評價問題中各指標的最優(yōu)值;負理想解即最劣解，其各個指標值都達到綜合評價問題中各指標的最差值。假設(shè)某個評價對象的指標評價值既接近于最優(yōu)解又最遠離最劣解，就認為該被評價對象是最優(yōu)的;反之，就是最差的。一般情況下，TOPSIS 法的具體應(yīng)用步驟如下:

(1)利用規(guī)范化決策矩陣B = (Yij)m×n和權(quán)重向量W = (W1，W2，…，Wn，經(jīng)過加權(quán)平均得到規(guī)范化決策矩陣

(2)計算理想解和負理想解，從而得到理想解向量S+和負理想解向量S－。

式中，rj+=max (r1j，r2j，…，rmj) (j =1，2，…，n)

(3)根據(jù)二維歐式距離公式，分別計算出被評價對象到理想解和負理解之間的距離di+和di

－。

(4)計算被評價對象的指標評價值向量與理想解的距離

(5)對被評價對象進行綜合排序。這里根據(jù)Ci的大小對被評價對象進行排序，Ci值越大，說明被評價對象越好;反之，認為被評價對象越差。

3 案例分析

3.1 案例簡介

本文選取了西安市2014 年4 個已完工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目1 屬于經(jīng)濟適用房(60%為限價房，40%為非限價房)，由于經(jīng)濟適用房受到政府限制和管理，總體來看，工程造價和產(chǎn)品定位都較低，因此，利潤率也較低。項目2、項目3、項目4 都位于市區(qū)中心地段，售價和利潤高于項目1，但各自的定位不同，項目3 具有較好的地理位置，且開發(fā)商為國內(nèi)知名品牌;項目2 樓盤規(guī)模較大，但建設(shè)周期較長;項目4 定價較低，但開發(fā)商綜合實力一般。

3.2 模型運用

對圖1 所示的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量評價指標體系，通過專家打分確定要素權(quán)重。具體打分時依據(jù)以下標準:非常好(90 分以上)，較好(80 ～90 分)，一般(70 ～80 分)，不好(60 ～70 分)。在具體打分時，分別邀請項目評估領(lǐng)域和質(zhì)量管理領(lǐng)域10 位專家進行打分，最后算出每一項評價指標的加權(quán)平均值作為最后的打分結(jié)果，所得結(jié)果如表1 所示。

表1 房地產(chǎn)項目質(zhì)量評價指標要素權(quán)重表

然后根據(jù)熵權(quán)-TOPSIS 法對4 個項目進行質(zhì)量評價計算，具體計算步驟如下:

(1)對指標數(shù)據(jù)進行標準化處理，在這里我們希望全部的評價指標值越大越好，所以采用正向評價指標，應(yīng)用式(1)結(jié)合MATLAB 編程對指標數(shù)據(jù)進行標準化，得到如下結(jié)果:

(2)熵權(quán)值的計算，將R 中的指標數(shù)據(jù)代入式(3)中，得出各指標的熵值ej，再將ej值代入式(4)中，得出各指標的熵權(quán)值Wj，具體計算結(jié)果如表2 所示。

(3)確定理想解和負理想解，通過MATLAB程序計算，加權(quán)規(guī)范化矩陣V。

然后再根據(jù)式(6)確定理想解和負理想解:

(4)確定各項目的貼近度，根據(jù)式(7)和式(8)計算出各評價項目與理想解和負理想解之間的距離，再根據(jù)式(9)計算出各項目的貼近度，計算結(jié)果如表3 所示。

表2 評價指標的熵值及熵權(quán)值

表3 各項目距離和貼近度

根據(jù)評價結(jié)果分析可知，項目3 的貼近度最高為0.788 4，表明該項目質(zhì)量評價最高，其次為項目1 (0.635 5)，然后是項目4 (0.547 5)，最后是項目2 (0.258 0)。即四個項目的質(zhì)量排名先后順序為:項目3 ＞項目1 ＞項目4 ＞項目2，即項目3 的質(zhì)量是最好的。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項目質(zhì)量評價不但與人民日常生活息息相關(guān)，而且也對國民經(jīng)濟社會發(fā)展起著重要作用?？偟膩砜?，本文結(jié)合熵值－ TOPSIS 法對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行質(zhì)量綜合評價，該方法利用熵值計算指標權(quán)重，計算過程簡單且結(jié)果準確，同時又可以有效規(guī)避由于主觀賦值可能導(dǎo)致的對評價結(jié)果的人為影響，非常適合房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量評價研究?；诒疚牡难芯拷Y(jié)論，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，遵循科學的管理流程，提高項目質(zhì)量，實現(xiàn)項目投資成功。

本文的研究也存在一定的不足，在指標體系的設(shè)計過程中，為了運算方便，本文選取了質(zhì)量管理過程中的關(guān)鍵指標，但忽視了一些對房地產(chǎn)開發(fā)項目影響較大的隱性指標。今后在完善質(zhì)量評價指標體系的過程中，應(yīng)當考慮如何將這些影響性較大的隱性指標合理地納入質(zhì)量管理評價的范圍。

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