○付雨豪 黃斯琪

（湖南農業(yè)大學經濟學院 湖南 長沙 410128）

一、引言

近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化進程加快，住房供需矛盾銳化，房價持續(xù)上漲，房價虛高給實體經濟帶來了不利影響。2014年第十八屆人大會議上，國家出臺了新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃戰(zhàn)略調整，明確表示要通過城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展實現(xiàn)優(yōu)化城市產業(yè)結構、推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展形成有力支撐的目標。在新一輪政策導向下，城鎮(zhèn)化為房地產市場帶來了機遇和挑戰(zhàn)，一方面，城鎮(zhèn)化建設速度加快促進了住房需求；另一方面，工業(yè)化程度提高，產業(yè)結構調整及投資規(guī)模擴大，產生更多就業(yè)機會的同時吸收了大批剩余勞動力，促進人口轉移的同時又加劇了房市供需矛盾。不少地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展依靠房地產帶動，缺乏相關產業(yè)支撐，這種做法易造成實體經濟持續(xù)萎縮，虛擬經濟發(fā)展過快的不利影響，進而導致房價虛高。房價過高后一旦出現(xiàn)大幅度下降，易引發(fā)房地產泡沫給國家經濟帶來嚴重的負面影響，溫州與鄂爾多斯的教訓是最好的前車之鑒。在推進城鎮(zhèn)化建設與經濟增速放緩的雙重背景下，尋求實體經濟與虛擬經濟平衡的重要性是不言而喻。

愈來愈多的學者對城鎮(zhèn)化與房地產價格的關系進行了研究，得出的結論卻不盡相同。任木榮等學者認為城鎮(zhèn)化是造成房價過熱的原因；而以馬光遠、劉成玉為代表的學者則提出了相反的結論。城鎮(zhèn)化對房價究竟具有何種影響？城鎮(zhèn)化過程中是否存在其他相關因素作用于房價？基于以上疑問，本文結合城鎮(zhèn)化因素，試從人口與經濟發(fā)展水平角度，通過理論和實證探析城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房價波動的互動關系。

二、文獻綜述

1、城鎮(zhèn)化與房地產價格波動

從表面上來看，城鎮(zhèn)化是一個人口轉移的過程，城鎮(zhèn)化率提高最直接的表現(xiàn)是農業(yè)人口數(shù)量減少，城市人口數(shù)量增加。城鄉(xiāng)人口分布結構的變化，將直接影響到房地產市場的供給與需求，進而造成房價波動。謝福軍、黃俊暉從供需層面通過實證指出城鎮(zhèn)化率提高能夠帶來房地產需求，促進房地產投資。而基于同一研究視角的馬光遠、劉成玉等學者提出了相反的觀點，認為城鎮(zhèn)化不會推動房價高漲。從本質上看，城鎮(zhèn)化是包括人口、產業(yè)、地域空間等在內的社會經濟結構轉變的過程。城市產業(yè)結構、經營活動方式的改變將為房地產業(yè)帶來機會，況偉大認為城鎮(zhèn)化與房價間的確存在正向促進作用，但當房價虛高時又會對城鎮(zhèn)化起到抑制作用，城鎮(zhèn)化進程過快又容易導致房價飛漲和泡沫產生。

2、工業(yè)化與房地產價格波動

工業(yè)作為實體經濟的基礎，是國民經濟的中堅力量和重要支撐。實體經濟與虛擬經濟之間對市場中流動貨幣的吸收是此消彼長的，強化實體經濟意味著相對地緩減虛擬經濟膨脹，控制投機風險，從而起到穩(wěn)定房價的作用。張平表示實體經濟的創(chuàng)新發(fā)展和金融制度的完善健全是平抑虛擬經濟膨脹最有效的方法。另外，從相對價格來看，工業(yè)化能夠產生規(guī)模經濟效果，吸收剩余勞動力解決就業(yè)問題并能夠帶動地區(qū)經濟發(fā)展，通過直接影響房價收入比間接影響房價波動。于守華通過VAR模型分析指出，工業(yè)化水平提高對房價波動具有顯著影響，但當工業(yè)化水平達到一定程度時，顯著性將降低。而邵挺、范劍勇以Helpman-Hanson模型，利用1998—2008年間長三角地區(qū)16個城市的面板數(shù)據(jù)進行計量模型的參數(shù)估計發(fā)現(xiàn)，長三角大型城市房地產泡沫傾向及制造業(yè)豐富度欠缺，促使制造業(yè)從上海、南京、杭州等地向周邊地區(qū)擴散，缺乏產業(yè)支撐易造成城市畸形發(fā)展。從工業(yè)化與房地產價格波動的關系發(fā)現(xiàn)，兩者的關系是實體經濟與虛擬經濟尋求平衡發(fā)展的典型。

3、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產價格波動

城鎮(zhèn)化、工業(yè)化之間存在對房價波動的線性作用。國外學者庫茲涅茨在劉易斯人口流動模式的基礎上曾指出城鎮(zhèn)化給廣大的工業(yè)企業(yè)產生集聚效益，而工業(yè)化的擴大產生了更多的勞動力需求，從而促進了人口流動即城鎮(zhèn)化過程，其中住房供給制度與購買力水平又直接影響到房價，而居民可支配收入是衡量收入水平和生活水平的重要指標。中國社科院的研究認為，住房的真實需求是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業(yè)等基本因素影響，具有一定的剛性。因此，居民可支配收入提高的同時，增強了居民對房價的承受能力，擴大了需求人群的涵蓋面從而對房價造成影響，Bischoff也得出了類似結論，認為收入是引起房價波動的重要因素。此外，國內學者于守華提出，城鎮(zhèn)化進程和工業(yè)化程度的提高在帶動住房需求的同時加劇了住房供需矛盾，造成房地產市場的不穩(wěn)定。

表1 描述性統(tǒng)計分析

表2LLC檢驗結果

三、實證分析

1、數(shù)據(jù)來源及描述性統(tǒng)計

本文實證部分所使用的數(shù)據(jù)包括全國30個省、直轄市和自治區(qū)（不包括西藏），樣本區(qū)間為2005—2013年，數(shù)據(jù)主要來源于《中國房地產統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》、各省統(tǒng)計年鑒及國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。描述性分析結果見表1。

2、模型構建

本文選取被解釋變量HP表示商品房平均銷售價格；解釋變量UR為城鎮(zhèn)化率；Χit為控制變量表示在人口與經濟發(fā)展水平對應關系視角下影響房價的因素，包括失業(yè)率（URE），國內生產總值（GDP），第二產業(yè)增加值（SII），人均可支配收入（CPDI）；其中 i、t分別表示?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）與年份；β1、β2為待估參數(shù)，μ是隨機誤差項。為消除異方差的影響，對上述變量取自然對數(shù)，設計出模型（1）。

3、單位根檢驗

由于大多數(shù)時間序列數(shù)據(jù)是非平穩(wěn)的，為確保參數(shù)估計的有效性，避免“偽回歸”結果，對于以上數(shù)據(jù)本文將分別進行同質面板數(shù)據(jù)的LLC檢驗和異質面板數(shù)據(jù)的ADF檢驗方法進行單位根檢驗，結果如表2。結果顯示，在水平值條件下，LLC檢驗得到各數(shù)據(jù)相應的概率值均小于0.05，通過5%置信度水平下的檢驗，因此有理由拒絕“各截面具有同質單位根”的原假設，進而使用Fisher—ADF檢驗方法驗證異質單位根。這表明，在水平值情況下所有變量均存在單位根，但經一階差分后變?yōu)槠椒€(wěn)。因此，以其中變量均是一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗前提條件。

4、協(xié)整檢驗

由前面數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗已知各變量均為一階單整序列，符合協(xié)整檢驗前提條件，根據(jù)在恩格爾和格蘭杰提出的協(xié)整檢驗基礎上，使用Pedroni協(xié)整檢驗法對上述變量進行協(xié)整檢驗。這種協(xié)整檢驗方法相較其它，允許異質面板的存在。滯后一期情況下，兩種ADF統(tǒng)計量均通過顯著性檢驗，即存在協(xié)整關系，變量間具備長期均衡關系。

5、回歸結果分析

估計結果如表3所示，解釋變量符號與經濟意義相符合且均顯著。估計結果證實了上述研究假設且結果與理論模型基本一致。以下將基于回歸模型結論與單變量分析進行進一步解釋。

首先，城鎮(zhèn)化率與房價正相關。由表3可以看出，城鎮(zhèn)化率每增加1單位，房價將上升0.576單位。無論從單一解釋變量還是多種解釋變量進行參數(shù)估計，城鎮(zhèn)化率的增長對房地產價格均具有明顯的促進作用，城鎮(zhèn)化建設帶來的住房需求對房價上漲起到了一定影響。

其次，第二產業(yè)增加值與房價起負相關。從單一解釋變量上來看，第二產業(yè)發(fā)展促進了房價上漲，而多變量共同影響下，第二產業(yè)的發(fā)展卻起到抑制作用。這一點證實了理論假設：說明實體經濟對房價波動的影響中存在著不同階段。實體經濟發(fā)展能夠帶動相關行業(yè)、產業(yè)發(fā)展，而房地產業(yè)的發(fā)展是在實體經濟提供基礎設施、原材料的基礎上進行的，成本市場的變化必然引起房價波動。隨后，虛擬經濟快速發(fā)展，實體經濟相對萎縮，該階段實體經濟的發(fā)展反而對房價波動起抑制作用。

最后，失業(yè)率與房價負相關。國內生產總值、人均可支配收入對于房地產價格具有正向作用，充分就業(yè)是經濟增長的基礎，在保障充分就業(yè)的基礎上才能夠提高收入水平，進而降低房價收入比，提高居民消費能力。

表3 回歸分析系數(shù)

四、結論與對策建議

通過理論分析和實證分析，結論如下：城鎮(zhèn)化對推動房地產價格增漲具有顯著作用，城鎮(zhèn)化促進人口轉移造成短期住房需求增加是房地產價格上漲的成因；以工業(yè)為代表的實體經濟發(fā)展水平高低對房地產價格調節(jié)具有重要作用，主要是通過以實體經濟作為支撐產業(yè)，依靠工業(yè)化優(yōu)化升級帶動城市經濟發(fā)展，保障就業(yè)，提高居民收入，起到緩解房價過熱，避免房價急劇下跌的作用。

房地產價格過熱會影響房地產市場的穩(wěn)定，不利于經濟社會可持續(xù)發(fā)展，基于上述結論，提出以下對策建議。

第一，正確引導城鎮(zhèn)化建設，控制城鎮(zhèn)化規(guī)模與速度。城鎮(zhèn)化建設的核心是以人為本，在建設過程中要避免陷入“土地城鎮(zhèn)化”，“房地產化”的誤區(qū)。因此，政府需要對城鎮(zhèn)化進行正確的引導，保障充分就業(yè)的同時加快基礎性設施建設使各項發(fā)展同步。此外，政府還要重視城鎮(zhèn)化的質量，完善管理機制，調節(jié)住房供需關系，穩(wěn)定社會環(huán)境。

第二，加快經濟轉型，全力推進新型工業(yè)化、農業(yè)現(xiàn)代化建設，建立以工業(yè)、高新技術產業(yè)為主的重點支撐產業(yè)。強化實體經濟發(fā)展有助于為城鎮(zhèn)化發(fā)展，產業(yè)支撐是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的關鍵，擴大產業(yè)規(guī)模，不僅可以吸納大量就業(yè)人口，而且也是經濟發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。加快農業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，能提高農民收入，促進農業(yè)剩余勞動力轉移，從而推動城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設，產業(yè)結構的優(yōu)化能夠更好地實現(xiàn)產城融合，進一步發(fā)揮地區(qū)產業(yè)集聚效應，緩減房地產價格上漲的程度。

第三，政府在制定控制房價政策時，更需考慮影響住房需求的因素，不可一味地調整住房供給。例如調整首套住房、二套住房的貸款利率，限制投機行為，以保障剛性需求的滿足，促進經濟適用房；保障性住房的開發(fā)，加強房地產市場管理，穩(wěn)定市場秩序，減少人為投機造成的房價上漲。

[1]任木榮、劉波：房價與城市化的關系——基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析[J].南方經濟，2009（2）.

[2]謝福軍、黃俊暉：城鎮(zhèn)化與房地產市場供需：基于中國數(shù)據(jù)的檢驗[J].上海經濟研究，2013（8）.

[3]馬光遠：城鎮(zhèn)化不是高房價的推手[J].中國經濟信息，2013（1）.

[4]劉成玉、段家芬：再駁“剛性需求推動房價上漲”[J].經濟論壇，2013（5）.

[5]況偉大：FDI與房價[J].經濟理論與經濟管理，2013（2）.

[6]張平：推動實體經濟穩(wěn)步發(fā)展[J].當代經濟，2012（2）.

[7]于守華：城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產價格之間的動態(tài)關系[J].財經理論研究，2013（4）.

[8]邵挺、范劍勇：房價水平與制造業(yè)的區(qū)位分布[J].中國工業(yè)經濟，2010（10）.