畢進(jìn)潔

摘要：隨著稅收制度及體制地深化改革，“營業(yè)稅改增值稅”（簡稱為“營改增”）已完全用于國內(nèi)稅收工作當(dāng)中，取得了較為理想的效果?！盃I改增”政策已經(jīng)逐漸發(fā)展成為當(dāng)前我國宏觀調(diào)控中的一項不可或缺的稅收政策，目前已取得了十分廣泛地應(yīng)用與推廣。可以說，“營改增”是國家為企業(yè)的發(fā)展提供福利的一種政策?！盃I改增”政策對各大企業(yè)稅收籌劃工作產(chǎn)生了一定的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)如何開展“營改增”背景下的稅收籌劃工作，是房地產(chǎn)企業(yè)的一項十分重要的課題。本文在充分分析“營改增”背景下房地產(chǎn)稅收籌劃過程中存在的突出性問題的基礎(chǔ)上，提出了具體的對策。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)開發(fā) 稅收籌劃

一、“營改增”的概述 “營改增”，全稱就是營業(yè)稅改征增值稅。顧名思義，是指將企業(yè)以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅。主要就是為了解決各個行業(yè)存在的重復(fù)納稅問題，因此，這也是“營改增”后企業(yè)稅收管理中最重要的一個特征，從而能夠促使社會形成更好的良性循環(huán)，降低企業(yè)的賦稅壓力。

在“營改增”全面實施后，各個行業(yè)都在這樣的稅制改革背景下，結(jié)合各自的經(jīng)營特點進(jìn)行適應(yīng)和執(zhí)行，房地產(chǎn)行業(yè)也就自身發(fā)展中出現(xiàn)的稅制問題進(jìn)行反思，發(fā)現(xiàn)固有的企業(yè)的工作方式在“營改增”的實施，不僅沒有緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力，反而繳稅金額更多，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合這自身的存在稅制錯位的環(huán)節(jié)，進(jìn)行針對性的整改，以適應(yīng)現(xiàn)行的稅收制度，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益得到提升，并使“營改增”的意義得以發(fā)揮。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

“營改增”實施前，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，實施后，增值稅銷項稅率為11%，這就需要通過取得增值稅專用發(fā)票來爭取進(jìn)項稅額抵扣來降低自身稅收負(fù)擔(dān)，但在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅額抵扣方面還存在如下難度，加大稅務(wù)壓力。

1、建筑成本方面

建筑成本的影響主要包含兩方面的內(nèi)容：一是對原材料采購的影響。對于房地產(chǎn)建筑來說，原材料采購成本占整個房地產(chǎn)成本的比重較高，隨著“營改增”的全面實施，其成本的消耗也會有所變化。在采購原材料中，除了要采購大量的水泥、鋼筋等主要材料，還需要采購一些零散的五金材料，這就導(dǎo)致一些小規(guī)模的個體商戶或者五金商店無法提供增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅時，無法進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣，無疑增加了稅收成本。二是施工人員方面。支付施工人員的勞務(wù)報酬也是房地產(chǎn)企業(yè)成本中重要的一項，施工人員大多都是學(xué)歷水平較低的農(nóng)民工，一般沒有固定的勞務(wù)公司，流動性也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不能提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額，增加了企業(yè)的成本支出。

2、土地出讓金

在“營改增”實施之后，土地出讓金能夠影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收水平。如果土地采購成本能夠?qū)崿F(xiàn)抵扣，就能將“營改增”后的進(jìn)項稅抵扣項目更加全面的處理完善。針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)來說，土地成本也是房地產(chǎn)企業(yè)成本中比重較高的一部分。而當(dāng)前的稅務(wù)體系，無法實現(xiàn)土地成本的抵扣，這就使得在土地成本方面需要繳納高額的稅務(wù)，增加企業(yè)的稅務(wù)壓力。

3、現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)一般都以預(yù)售的形式來進(jìn)行銷售，預(yù)售就要預(yù)先支付相應(yīng)的稅務(wù)款項。這就要求企業(yè)在事先需要墊付一大筆增值稅額，而這在企業(yè)成本的現(xiàn)金流中占有極大一部分比重，因此會對現(xiàn)金流的使用造成一定的壓力，只有等待施工完成后收取工程款后，才能夠?qū)@部分稅款進(jìn)行抵消。

例如，以某一房地產(chǎn)企業(yè)的銷售為例，銷售收入為1600萬元，成本費用為600萬元，增值稅銷項稅率按11%計，進(jìn)項稅按17%計，原先營業(yè)稅率為5%，不考慮其他變動因素，那么：營改增之前應(yīng)交稅=1600*5%=80

營改增之后應(yīng)交稅=1600/（1+11%）*11%-600/（1+17%）*17%=70.8

不難看出，對于規(guī)模較小的企業(yè)來說，實行“營改增”的“利大于弊”，其稅收壓力將會減少，但是對于一般納稅人企業(yè)來說，只有進(jìn)項可抵扣金額占營業(yè)收入較大的比例時，“營改增”才能實現(xiàn)降低房地產(chǎn)稅負(fù)的目的，為此，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響依舊較大。

三、“營改增”政策實施背景下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的具體對策

1、對房地產(chǎn)企業(yè)的會計審核制度不斷進(jìn)行規(guī)范與健全

（1）強化房地產(chǎn)企業(yè)的收入管理，以最大程度地規(guī)避各類計算機失誤以及收入分類方面的錯誤，規(guī)避多納稅款現(xiàn)象的發(fā)生;（2）深化對房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)性質(zhì)與稅率核算等方面的研究，強化房地產(chǎn)企業(yè)承攬的各類業(yè)務(wù)的分類，以增強房地產(chǎn)企業(yè)的各項會計核算工作;（3）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的有關(guān)制度，特別是要對可抵扣項方面的收入進(jìn)行嚴(yán)格地管理。

2、加強財務(wù)結(jié)算方式籌劃

“營改增”政策實施之后，共有以下幾種貨物與勞務(wù)結(jié)算方式：托收承付與委托代銷、直接收款、賒銷與分期付款、委托收款、預(yù)收貨款。每一種結(jié)算方式都有相對應(yīng)的納稅義務(wù)形成時間。比如托收承付與委托代銷方式將為銀行提供貨運單辦理收款手續(xù)當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時間;托代銷放手將貨物發(fā)出當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時間;直接收款方式將獲取銷售額憑據(jù)當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時間;賒銷與分期付款方式將合同約定收款當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時間;預(yù)收貸款方式將委托方接收代銷清單作為納稅義務(wù)形成時間。

3、不斷優(yōu)化升級銷售方式，并對稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行合理規(guī)范地使用

“營改增”政策實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的主要納稅品種主要為：增值稅以及土地增值稅兩種。影響增值稅的稅負(fù)方面的因素即為房屋的銷售價格。在對公平公正的銷售價格進(jìn)行設(shè)置時，不僅能夠促使時間與經(jīng)濟成本水平顯著下降，而且還能夠明顯減少稅負(fù)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量。在設(shè)定合理房屋銷售價格時，不僅要考慮開發(fā)項目時所花費的經(jīng)濟成本，而且還應(yīng)該與相關(guān)的稅款之間相結(jié)合。

4、對增值稅發(fā)票進(jìn)項嚴(yán)格地管理

在“營改增”政策實施前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)有關(guān)合同的規(guī)定及到款情況，對相應(yīng)的營業(yè)稅發(fā)票進(jìn)項開具。在“營改增”政策實施后，國家強化了對發(fā)票地嚴(yán)格核查，其有效性得到了高度地重視與關(guān)注。所以說，應(yīng)該注意科學(xué)、仔細(xì)地劃分各種發(fā)票，這樣做能夠顯著提高對增值稅稅務(wù)部門的管理需求。常見的增值稅發(fā)票主要包括專用型及普通型發(fā)票兩種類型，增值稅發(fā)票可以實現(xiàn)對稅額抵有效抵扣。當(dāng)前，國家已經(jīng)在《刑法》中明確了處罰增值稅專用發(fā)票違紀(jì)違規(guī)行為的規(guī)定，用于對房地產(chǎn)企業(yè)納稅行為的有效約束，僅僅只做到這點還是不夠的，還需要房地產(chǎn)企業(yè)深刻意識到合規(guī)合法的納稅行為在促進(jìn)國家稅收收入方面的現(xiàn)實意義，并且房地產(chǎn)企業(yè)還要認(rèn)識到自己作為納稅者需要擔(dān)負(fù)起的社會責(zé)任，進(jìn)而積極主動按照稅務(wù)機關(guān)的相關(guān)規(guī)定正確使用和管理增值稅專用發(fā)票，還要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，明確適應(yīng)于增值稅專用發(fā)票各環(huán)節(jié)的規(guī)定，保管好增值稅發(fā)票，配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)增值稅發(fā)票的領(lǐng)用、認(rèn)證、核銷等工作。

結(jié)束語 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策在加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的認(rèn)識，減小“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的不利影響上有著重要意義，對于我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展也具有特殊意義。在這個過程中，增強對“營改增”的適應(yīng)性、加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅費設(shè)計、對房地產(chǎn)原材料采購進(jìn)行納稅的籌劃、對房地產(chǎn)銷售進(jìn)行納稅的籌劃、對房地產(chǎn)勞務(wù)支出進(jìn)行納稅的籌劃等對策的提出，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”的適應(yīng)性。

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