王勇

摘 要：專業(yè)化的物業(yè)管理意味著規(guī)范化、流程化和標準化，這對于提升博物館的形象、改進觀眾服務(wù)的水平、提高陳列展覽的效果具有顯著的意義。物業(yè)公司自身的管理水平、人員素質(zhì)和《物業(yè)服務(wù)合同》的監(jiān)督、執(zhí)行是實現(xiàn)上述目標的制約因素。

關(guān)鍵詞：博物館；物業(yè)管理；服務(wù)

伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，群眾的精神文化需求也隨之擴大，同時也呈現(xiàn)出多樣化的趨勢。博物館作為傳承人文歷史，弘揚科學(xué)與藝術(shù)的寶庫，除了館藏文物的精湛華美、展覽陳列的豐富多樣外，管理的科學(xué)化、服務(wù)的規(guī)范化等也必須有大的提升，才能緊跟時代的步伐和擔(dān)當自身的使命。物業(yè)管理的引入，正是基于這樣的考慮，其效果和作用如何，本文將作簡單的介紹和分析（本文所指博物館為國有博物館）。

1 物業(yè)管理的概念

根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

這里需要對物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的概念加以區(qū)分。物業(yè)管理是一個有關(guān)工作內(nèi)容、范圍與性質(zhì)的概念，而物業(yè)服務(wù)是從市場買賣角度對交易產(chǎn)品的界定。

2 物業(yè)管理的發(fā)展

物業(yè)管理作為一種房屋管理模式，其發(fā)展同國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展必不可分。自1981年深圳成立第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今，發(fā)展迅速，成為推動國民經(jīng)濟增長，增加就業(yè)的新興服務(wù)行業(yè)。

物業(yè)管理的領(lǐng)域不斷拓寬，從住宅小區(qū)、寫字樓、商場、酒店、拓展到博物館、科技館、福利院等等。行業(yè)的制度也不斷的完善，2003年國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，并于2007年進行了修訂，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等部門規(guī)章也相繼頒布實施，并經(jīng)過多次修訂，這些法規(guī)、規(guī)章的實行對于促進行業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

3 博物館引入物業(yè)管理的原因

經(jīng)濟高速增長的同時，老百姓文化精神方面的需求也相伴隨增長，為適應(yīng)這一要求，進入新世紀以來，全國各地博物館的改建、新建工作也步入高潮。博物館的建筑面積、展覽空間和內(nèi)容、機械和電子設(shè)備大幅增加，自動化控制水平大幅提升。博物館作為全面展現(xiàn)一個地域人文歷史、科學(xué)藝術(shù)的場所，其城市地標性漸趨顯現(xiàn)，并且也日漸成為外來游客觀光的景點。在現(xiàn)行的體制和固有的管理模式，無法吸納足夠的人員，延續(xù)舊的體制和方法，而科層體制下的低效率和復(fù)雜的人事關(guān)系，也難以保障物業(yè)管理的質(zhì)量，必然降低觀眾的體驗度，降低博物館整體的形象。

博物館物業(yè)管理的購買行為，其實質(zhì)同企業(yè)的服務(wù)外包是一致的，符合分工專業(yè)化的規(guī)律，在降低資金成本和管理負擔(dān)的同時，提高服務(wù)的質(zhì)量，本身得以專注于藏品征集、學(xué)術(shù)研究、陳列展覽、社會教育等核心業(yè)務(wù)。

4 博物館物業(yè)管理的內(nèi)容

博物館物業(yè)管理的內(nèi)容，同一般的小區(qū)和商業(yè)物業(yè)基本相同，主要包括保潔、秩序維護、設(shè)備設(shè)施維修、會議活動服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)派駐的項目管理組織的架構(gòu)一般也按此種工作分工搭建。

博物館作為一個開放的單元，與一般的場所最大的區(qū)別在于其陳列的物品唯一不可再造，具有極高的人文歷史與經(jīng)濟價值。除了在防火防盜上要求更高外，須專人負責(zé)引導(dǎo)觀眾文明觀展，維持參觀秩序，確保文物安全。

5 博物館物業(yè)管理的特點

1.政府采購的性質(zhì)

根據(jù)《政府采購法》，博物館使用財政性資金購買物業(yè)服務(wù)屬于政府采購行為。采購的過程、方式除符合一般的市場交易規(guī)則外，還須符合專項法律法規(guī)的規(guī)定并接受監(jiān)督、審計。

2.文物安全的特性

因為涉及到文物的安全，博物館的開放性、觀眾的流動性，突顯出博物館物業(yè)管理的特殊性，在防火防盜等安全防范方面較一般項目物業(yè)要求高。在一般的物業(yè)管理中，安全可認為是服務(wù)的一項內(nèi)容，是物業(yè)服務(wù)管理水平評價體系的綜合指標之一，而在博物館物業(yè)管理中，安全是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，安全成為評價物業(yè)管理水平的前提性指標。在博物館一般設(shè)有專門的安全保衛(wèi)部門，其同物業(yè)公司在職責(zé)上的劃分和協(xié)調(diào)，是安全保障的關(guān)鍵。

3.大型公共場所與單一業(yè)主的特性

該特性并非博物館物業(yè)管理的獨有特性，商場、公園等場所也具有此種特性。與一般的小區(qū)物業(yè)相比，大型公共場所的業(yè)主其實并非物業(yè)服務(wù)的對象，流動性的人群（顧客、觀眾等）才是其服務(wù)的群體。業(yè)主此時更多的是擔(dān)當一個監(jiān)督者的角色。另外，業(yè)主的單一性是一個顯著的特點，單一業(yè)主極大的降低了業(yè)主與物業(yè)公司的溝通、協(xié)調(diào)難度，管理的效率極大提高，同時物業(yè)公司的收入也易得到管控，合同糾紛的對象單一。

6 對博物館物業(yè)管理的認識

物業(yè)管理的引入助推博物館的發(fā)展，尤其是在管理的科學(xué)化、規(guī)范化與博物館形象提升上發(fā)揮的作用顯著。

首先，在實際中正確處理和認識博物館與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，是提高物業(yè)管理品質(zhì)的重要影響因素。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，不是上下級的關(guān)系，而是市場經(jīng)濟下的契約關(guān)系（合同關(guān)系），彼此之間關(guān)系平等，雙方是買賣合同的主體，根據(jù)合同規(guī)定履行權(quán)利義務(wù)。業(yè)主依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)，并對其履行情況予以評價。博物院的諸多部門，在業(yè)務(wù)上與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在交叉，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理部門，其他部門通過該部門與物業(yè)公司溝通、對接。

其次，樹立互利共贏的觀念。在物業(yè)管理提升博物館形象的同時，博物館作為一個文化窗口，甚至是城市的文化地標，是體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理理念、服務(wù)水平、人員素質(zhì)的良好平臺，有助于打造企業(yè)的品牌和拓展業(yè)務(wù)具，提升企業(yè)的知名度。

參考文獻

1.黃安心.物業(yè)管理原理〔M〕重慶大學(xué)出版社2009（4）

2.張作祥主編.物業(yè)管理概論〔M〕清華大學(xué)出版社2008（1）