◎劉晏君

房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理

◎劉晏君

房地產(chǎn)行業(yè)近些年來在我國得到了飛速的發(fā)展，并且對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。但是近些年來，在我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象，由于房地產(chǎn)行業(yè)近些年來在我國得到了良好的發(fā)展，所以許多投資人開始投資房地產(chǎn)。為了使得房價實(shí)現(xiàn)合理的回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金非常密集的行業(yè)，所以其財務(wù)管理工作就顯得尤為重要，如果房地產(chǎn)行業(yè)不能進(jìn)行良好的財務(wù)管理，那么將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生巨大的阻礙。如何發(fā)揮財務(wù)管理工作的作用，使其有效促進(jìn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，是一個值得探究的問題。本文就我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)管理工作作出了一定的研究，旨在為我國的房地產(chǎn)財務(wù)管理發(fā)展提供一些指引。

近些年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，而且房價也一度地攀升，許多投資人開始進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象。所以國家為了使得房價回歸到合理的水平，促進(jìn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策和采取限購的措施。雖然我國的房地產(chǎn)市場面臨著一系列的調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)在我國依然是一個較大的產(chǎn)業(yè)，而且仍然具有廣闊的發(fā)展空間。但是要使得房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性的發(fā)展，并且更好地為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，就必須要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)管理工作，因?yàn)樨攧?wù)管理工作對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言有著非常重要的作用，財務(wù)管理工作的好壞直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理的相關(guān)概念研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理的對象。所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理，顧名思義，就是對于房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中的各種資金運(yùn)動進(jìn)行管理。而房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理的對象則是項(xiàng)目在開發(fā)和經(jīng)營過程中的各類資金運(yùn)動所表現(xiàn)的各種經(jīng)濟(jì)活動，它是會計(jì)所反映的內(nèi)容和監(jiān)督的對象。

房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理的內(nèi)容。資金對于企業(yè)而言有著非常重要的作用，如果缺乏資金，企業(yè)將無法實(shí)現(xiàn)其發(fā)展。財務(wù)管理所關(guān)注的主要內(nèi)容就是企業(yè)的資金運(yùn)動過程，而企業(yè)資金的運(yùn)動主要是包括了資金的籌資、投資、收入和分配等幾個主要的階段。從價值表現(xiàn)的形式方面來看，企業(yè)財務(wù)管理首先應(yīng)當(dāng)對于企業(yè)各種生產(chǎn)資料的取得和占用有所反映；企業(yè)的財務(wù)管理還應(yīng)當(dāng)涉及到物力和人力的消耗；還有對于現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)成果的分配。所以，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理的內(nèi)容就主要包括了以下幾個方面：第一是對于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資可行性的研究和分析；第二就是要對房地產(chǎn)項(xiàng)目所籌集的資金進(jìn)行有效的管理；第三，還要對房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的投資運(yùn)用進(jìn)行有效的管理；第四，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的控制進(jìn)行有效的管理；第五，還要對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃進(jìn)行管理；第六，在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后，還要對于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行后評估管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)管理工作有一定的復(fù)雜，并且同時也具有一定的系統(tǒng)性。除此之外，房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理還具有以下幾個特征：第一，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險往往較大，所以其投資決策分析的責(zé)任就較為重大，而且要求也更高。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金非常密集的行業(yè)，在其開發(fā)過程中，需要投入大量的資金，并且所投入的資金其使用和回收的周期都較長。正是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目有著較長的開發(fā)經(jīng)營周期，所以就決定了房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中有著許多的不確定因素，而這些不確定的因素會對項(xiàng)目的成功與否造成重大的影響。所以就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理具有一定的風(fēng)險性。此外，由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期往往較長，而且需要籌集資金的金額往往也較大，所以籌資的任務(wù)就較為繁重。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，必須經(jīng)歷征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)再到竣工、銷售和交付使用等一系列的復(fù)雜的階段，首先，要想征地，就需要一次性投入投入大量的資金，而且后續(xù)的開發(fā)過程也需要大量的資金投入。但是房地產(chǎn)企業(yè)往往自身的資金是相對有限的，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中往往就需要籌集大量的資金，但是要在短時間內(nèi)籌集大量的資金是有一定的難度的，所以就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理在籌資方面比較困難。最后，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動有著自身的獨(dú)特性，所以對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理就非常的復(fù)雜和繁瑣。房地產(chǎn)項(xiàng)目在成本核算對象方面具有單價性的特點(diǎn)，而成本核算的單價性特點(diǎn)又決定了每個項(xiàng)目成本計(jì)算對象是獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，所以一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的核算對象是十分復(fù)雜的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理

項(xiàng)目前期階段的財務(wù)管理工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期階段，往往需要向項(xiàng)目的所在地了解相關(guān)的稅收政策和行業(yè)政策等等，通過對于這些地方政策的了解，可以發(fā)現(xiàn)其中的一些優(yōu)惠政策和稅收限制。并且對于項(xiàng)目所在地有哪些對本行業(yè)的政策性規(guī)定也要加以詳細(xì)了解，在充分了解這些政策和規(guī)定以后，分析出這些政策性規(guī)定的利弊以及其可能對項(xiàng)目財務(wù)管理造成的影響。同時，通過對項(xiàng)目所在地金融機(jī)構(gòu)和信貸政策相關(guān)規(guī)定的了解，也可以為項(xiàng)目的籌資做出一定的準(zhǔn)備。除此之外，如果項(xiàng)目是合作項(xiàng)目，還應(yīng)該充分的了解合作方的基本情況，通過對雙方在企業(yè)文化、價值觀、財務(wù)處理等方面的信息的了解，可以有效避免在合作過程中產(chǎn)生不必要的麻煩。通過對于以上信息的了解，可以對項(xiàng)目的資金計(jì)劃有一個初步的編制，并且對于項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，然后通過對于相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算來對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)再加以定性的分析。這樣可以有效地從財務(wù)管理的角度來對項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險加以分析，為項(xiàng)目的實(shí)施提供有效的參考。

項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的財務(wù)管理工作。在項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目財務(wù)管理工作的主要內(nèi)容就是配合完成項(xiàng)目全面預(yù)算的編制，然后再根據(jù)全面預(yù)算來制定相應(yīng)的項(xiàng)目融資方案，并且對于相關(guān)的稅收進(jìn)行測算和籌劃。財務(wù)預(yù)算工作是計(jì)劃工作的成果，它既是對于相關(guān)決策的具體化，又是企業(yè)控制生產(chǎn)經(jīng)營活動的相關(guān)依據(jù)。通過全面預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對于支出的有效控制，同時，也是對于企業(yè)現(xiàn)有資源的充分利用，通過對于企業(yè)現(xiàn)有資源的利用來實(shí)現(xiàn)對于企業(yè)價值的增加。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，它的開發(fā)工作涉及眾多的環(huán)節(jié)，并且具有較長的開發(fā)周期，所以對于一個房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算編制，以便實(shí)現(xiàn)對于項(xiàng)目的系統(tǒng)管理。全面預(yù)算的構(gòu)成涉及了一系列的預(yù)算，這些預(yù)算之間既是相互聯(lián)系的，又是相對獨(dú)立的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算中，其核心部分就是成本預(yù)算和項(xiàng)目銷售預(yù)算，對于這兩部分的預(yù)算，涉及到了企業(yè)的諸多部門，所以應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好這些部門之間的關(guān)系，以便預(yù)算的正常編制。

項(xiàng)目實(shí)施階段的財務(wù)管理工作。在項(xiàng)目實(shí)施階段的財務(wù)管理工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理最為重要的一個階段，在此階段，財務(wù)管理工作又可以被細(xì)分為建設(shè)階段的財務(wù)管理工作和銷售階段的財務(wù)管理工作。一個企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的融資時，首先要根據(jù)實(shí)際的情況來確定其融資方案，一般而言，項(xiàng)目融資方案的確定要經(jīng)歷以下幾個階段：第一，要確定融資資金需求，首先要根據(jù)成本預(yù)算和開發(fā)階點(diǎn)來確定資金的投入計(jì)劃和資金收入計(jì)劃；其次，要確立可能的融資方案，可能的融資方案不只是一種，要編制出幾種可能的融資方案，再對這些可能的融資方案進(jìn)行分析以確定的最優(yōu)的融資方案；最后，還要制定靈活的方案執(zhí)行計(jì)劃。

我國的市場競爭在不斷的加劇，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)行了一系列的調(diào)控，所以僅僅以成本控制為中心的傳統(tǒng)財務(wù)管理制度和方法已經(jīng)不能夠適應(yīng)現(xiàn)代項(xiàng)目管理的需要。所以，要想適應(yīng)當(dāng)代的需求，加強(qiáng)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效管理，就必須要注重財務(wù)管理的方式和方法，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)乃至銷售都有著極其重大的影響，所以必須要注重對于整個過程中財務(wù)管理工作，才能更好地為我國的房地產(chǎn)發(fā)展提供保障。

（作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院）