羅欣蟾

（上海市統(tǒng)計局，上海 200003）

上海房地產(chǎn)預警系統(tǒng)編制方法研究

羅欣蟾

（上海市統(tǒng)計局，上海 200003）

建立房地產(chǎn)預警系統(tǒng)顯得十分必要。本文根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論，運用時差相關(guān)分析法確定預警指標體系，運用3σ方法確定預警區(qū)間，依據(jù)主成分分析對指標體系賦權(quán)，最后加權(quán)擬合得到上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)，并對2008年1月至2014年6月上海房地產(chǎn)市場進行了實證分析，進一步驗證了上海房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的可行性和有效性。

房地產(chǎn)業(yè)；預警系統(tǒng)；實證

新世紀以來，上海房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，市場化程度不斷提升，但受政策調(diào)控影響，市場波動也比較劇烈。之所以頻繁出現(xiàn)這種情況，其中一個主要原因是沒有一套房地產(chǎn)預警體系，沒有在市場發(fā)生趨勢改變之前適時出臺熨平房地產(chǎn)周期波動的政策措施。尤其是近些年，樓市的變化更為頻繁，變化速度之快往往令各方都措手不及。2013年樓市火爆的場景還歷歷在目，而2014年初以來市場出現(xiàn)的調(diào)整，銷售低迷的狀況更遠超市場各方的預計，全國各地紛紛取消長達3年的樓市限購政策。為了能夠及時反映房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢，避免樓市大起大落，編制上海房地產(chǎn)預警系統(tǒng)顯得十分必要和迫切。

目前，國內(nèi)所進行的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)實證研究中，主要分成兩種。一種是篩選指標并建立預警指標體系，對各個指標確定警限，然后進行加權(quán)匯總，其常用的篩選和合并指標的方法包括聚類分析、主成分分析和層次分析等，在確定警限時主要是運用專家意見法。另一種是通過回歸等方法，預測房地產(chǎn)市場某個指標的走勢，并通過3σ方法進行警限、警情的判別。有關(guān)模糊分析法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法等還處于研究的初期階段。

一、預警指標體系的構(gòu)建方法及原則

房地產(chǎn)預警指標體系是房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學合理地設(shè)置指標體系能有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的功能和目標。房地產(chǎn)預警指標體系的構(gòu)建方法已逐漸從定性分析轉(zhuǎn)為定量分析，目前比較常用的方法有：時差相關(guān)分析法、主成分分析法、聚類分析法和K-L信息量法等，這些方法運用于房地產(chǎn)預警指標的篩選都有合理的理論依據(jù)，但單獨運用某種方法會帶來一些問題，因此綜合應用是科學的選擇。

房地產(chǎn)預警指標紛繁復雜，國內(nèi)外學者提出了很多評價指標，本文建議要充分考慮以下四方面的原則。

1．全面性原則。指標的選取應該覆蓋整個房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，而不是局限于某一階段，即所選指標要能夠全面、客觀的反映房地產(chǎn)生產(chǎn)和交易的各個環(huán)節(jié)。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的全面性、房地產(chǎn)市場影響因素的全面性、房地產(chǎn)市場供求的全面性和房地產(chǎn)市場要素的全面性。

2．敏感性原則。所選取的指標必須能夠敏

感反映房地產(chǎn)市場運行狀況，有些指標可能很重要，但是由于敏感性不強，就沒有必要選入指標體系。例如人均GDP增長率和房價增幅呈正相關(guān)關(guān)系，但由于我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期，房價增幅遠遠高于人均GDP增長率，則人均GDP增長率這個指標就不夠敏感，構(gòu)建指標體系時就不必考慮此指標。

3．及時性原則。所選取的指標必須能夠及時統(tǒng)計，與報告期時差越短越好，以免耽誤預警決策的時機。因此，及時獲取當前統(tǒng)計數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)采集工作的重點。

4．穩(wěn)定性原則。某些指標數(shù)據(jù)通常都具有一定的規(guī)律性，比如周期性波動，雖然不可能嚴格按照數(shù)學正弦波一樣波動，但還是大致符合周期性波動的特點。房地產(chǎn)預警時這些指標表現(xiàn)出相對穩(wěn)定性，體現(xiàn)在先行、同步和滯后三方面，這些具有相對穩(wěn)定性的指標更能體現(xiàn)出房地產(chǎn)周期性波動的特點。

二、上海房地產(chǎn)預警系統(tǒng)設(shè)計

上海房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論，運用聚類分析法和時差相關(guān)分析法確定預警指標體系，依據(jù)正態(tài)分布原理3σ方法和預警信號法確定各指標的預警級別，根據(jù)主成分分析法確定各指標的重要性，加權(quán)擬合得到上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)，從而判斷房地產(chǎn)運行狀況（景氣程度），并預測未來發(fā)展趨勢并適時預警。

1．選擇指標體系

（1）指標篩選。指標的篩選一方面要基于指標選取四大原則，另一方面要基于指標體系的構(gòu)成規(guī)則，要將房地產(chǎn)經(jīng)濟活動全過程的各類指標劃分為：外因影響指標和內(nèi)因動力指標。外因影響指標是指影響和制約房地產(chǎn)宏觀發(fā)展的指標，如國民生產(chǎn)總值、國民收入水平、全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模、建筑業(yè)總產(chǎn)值、原材料（鋼材、木材、水泥、玻璃等）產(chǎn)量、全社會貨幣供應量等。內(nèi)因動力指標是指房地產(chǎn)開發(fā)過程各階段性的指標，如企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員人數(shù)、土地出讓面積及金額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、房屋出租面積、房屋銷售面積及銷售率、房屋銷售價格、房屋待售面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金、貸款（建設(shè)貸款和消費貸款）利率等。

（2）指標處理。在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場運行過程中，各指標有著自身的經(jīng)濟含義及特殊性，同時也會受到政策突發(fā)因素影響（如2014年3月國家發(fā)布“國五條”政策從嚴計征個人所得稅引發(fā)搭政策末班車效應，短期交易量出現(xiàn)激增）和季節(jié)性因素影響。因此，對于原始指標數(shù)據(jù)要進行以下四方面的處理及調(diào)整。一是要對異常數(shù)據(jù)處理，一般采取插值法或序列臨近值進行替換；二是要消除量綱，一般采用相對化、函數(shù)化、標準化進行處理三是季節(jié)性調(diào)整，通常采用時間序列的景氣動向指標進行長期變動因子、景氣循環(huán)因子、季節(jié)因子和不規(guī)則因子的調(diào)整；四是數(shù)據(jù)平滑處理，一般使用移動平均的方法。

（3）指標分類。運用聚類分析法和時差相關(guān)分析法從待選指標中篩選出先行指標、同步指標和滯后指標。在房地產(chǎn)預警系統(tǒng)中，由于房屋銷售價格作為市場指示器是房地產(chǎn)周期波動的主要反映，可將其作為基準指標，通過計算各指標與其的先后關(guān)系和程度，確定各指標先行、同步還是滯后的性質(zhì)。先行指標是先于房地產(chǎn)周期波動而變動的指標，用于預測房地產(chǎn)周期波動的波峰和波谷，如房屋銷售面積、土地出讓面積、房屋新開工面積、房屋建設(shè)及消費貸款利率等。同步指標是與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動大體一致的指標，反映當前房地產(chǎn)市場形勢，如居民消費價格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、國民生產(chǎn)總值等。滯后指標是落后于房地產(chǎn)周期波動的指標，用于認定房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的峰和谷是否已經(jīng)出現(xiàn)，如房屋竣工面積、房屋待售面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金等。

2．劃分預警區(qū)間。我們將房地產(chǎn)運行狀況分為紅燈區(qū)、黃燈區(qū)、綠燈區(qū)、淺藍燈區(qū)和藍燈區(qū)相應的稱為過熱區(qū)、偏熱區(qū)、正常區(qū)、偏冷區(qū)和過冷區(qū)五個區(qū)間。

根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論，依據(jù)正態(tài)分布原理房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的預警區(qū)間可以采取3σ方法。其原理是：各指標“正常”和“異?！钡膮⒖贾挡皇且粋€單一的數(shù)值，而是一個范圍，它理應服從正態(tài)分布法。根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)X分布在中心值

附近，離中心值越近可能性P越高，越偏離中心值可能性越低。如果偏離超過1倍標準差，可能性只有31.74%，如果偏離超過2倍標準差，可能性只有5%，如果偏離超過3倍標準差，可能性不足1%。因此，可以根據(jù)偏離中心值的標準差倍數(shù)來反映數(shù)據(jù)是否合理。不同的行業(yè)質(zhì)量控制具有不同的選擇標準，如果對質(zhì)量要求嚴格的控制，選擇偏離1倍標準差以上作為異常，一般的質(zhì)量控制選擇偏離2倍標準差以上作為異常，寬松的質(zhì)量控制選擇偏離3倍標準差作為異常。

確定預警區(qū)間臨界值的u和σ可使用靴襻抽樣法。靴襻抽樣法與從某一概率分布中生成若干隨機樣本不同，它可以從該分布中生長出一個隨機樣本。然后從原始樣本再生成若干樣本，這種在“樣本中抽樣”的方法就被稱為“靴襻抽樣法”。靴襻抽樣法的本質(zhì)就是利用自身的資源（也即是一個給定的樣本）獲得若干新的隨機樣本，在隨機抽樣法得到的這些樣本中，原始樣本中的一些數(shù)字可能只出現(xiàn)一次或多次，也可能一次不出現(xiàn)，這就是靴襻抽樣法的特點，利用靴襻抽樣法可將原來較少的數(shù)據(jù)樣本點放大，更好地估計均值和方差。為了擬合綜合指數(shù)，對各區(qū)間進行1分到5分的賦值（表1）。

表1 信號燈賦值及政策措施

3．確定指標權(quán)重。各指標權(quán)重的量化應具有可比性，每個指標的權(quán)重值應在0～1或0～100之間確定，且所選指標的權(quán)重值之和應等于1或100。各指標權(quán)重值的確定可采用主成分賦權(quán)法、特爾菲法、因素成對比較法、層次分析法、美國ECRI評分系統(tǒng)等目前較為成熟的方法來科學確定預警指標的權(quán)重。

4．擬合綜合指數(shù)。在選定指標體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)預警區(qū)間對不同指標進行賦值，并結(jié)合各指標的權(quán)重進行指數(shù)的擬合，計算得到綜合指數(shù)，其得分不同對應不同的信號燈區(qū)，這可以分析當前房地產(chǎn)市場發(fā)展的態(tài)勢及未來的走勢，并以此作為政府調(diào)控政策的依據(jù)。

若信號亮出“紅燈”（過熱區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場明顯“過熱”，其未來的走勢應視綜合指數(shù)高出紅燈區(qū)的程度而定，如果綜合指數(shù)高出較多，且先行指數(shù)還在不斷上升，則未來一段時間可能繼續(xù)出現(xiàn)過熱的狀態(tài)，此時就應采取適當?shù)恼{(diào)控政策使得房地產(chǎn)市場恢復穩(wěn)定。

若信號亮出“黃燈”（偏熱區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場熱情較為高漲，房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)中偏熱，其未來的走勢有轉(zhuǎn)熱和趨穩(wěn)的兩種可能。如由紅燈轉(zhuǎn)為黃燈，宏觀調(diào)控政策不宜繼續(xù)緊縮；如由綠燈轉(zhuǎn)為黃燈，在綠燈時期所采取的措施雖可繼續(xù)維持，但不宜進一步采取促進房地產(chǎn)的措施，并應密切注意之后市場的變化，以便及時采取措施避免過熱情況的出現(xiàn)。

若信號亮出“綠燈”（正常區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的平穩(wěn)期，但其未來走勢有轉(zhuǎn)熱和趨冷的可能，且由于此時房地產(chǎn)市場狀態(tài)良好，因此很有可能成為房地產(chǎn)由穩(wěn)變熱的轉(zhuǎn)折點。此時，政府可以采取促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長的調(diào)控措施。同時，政府和企業(yè)均應密切關(guān)注可能導致房地產(chǎn)失衡因素的出現(xiàn)，警惕可能出現(xiàn)的大規(guī)模開發(fā)而導致趨熱的現(xiàn)象。

若信號亮出“淺藍燈”（偏冷區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場偏冷，通常表現(xiàn)為供需不旺，其未來走勢有轉(zhuǎn)穩(wěn)和趨于衰退的可能。如由淺藍燈轉(zhuǎn)為綠燈，表示房地產(chǎn)發(fā)展趨穩(wěn)，可繼續(xù)采取促進增長的措施，如由綠燈轉(zhuǎn)為淺藍燈，表示房地產(chǎn)發(fā)展趨冷，有衰退的跡象，此時應適當采取促進房地產(chǎn)增長的調(diào)控措施,以使房地產(chǎn)經(jīng)濟趨穩(wěn)。

若信號亮出“藍燈”（過冷區(qū)），則表示房地產(chǎn)市場蕭條，若信號由淺藍燈轉(zhuǎn)為藍燈，表示房地產(chǎn)經(jīng)濟處于極度萎縮狀態(tài)，通常表現(xiàn)為市場萎靡、需求不振，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情大幅下降、投資量大幅縮減，商品房銷售不暢，房地產(chǎn)業(yè)開始跌入谷底，其未來的走勢受經(jīng)濟慣性作用的影響，在外界

環(huán)境不發(fā)生突變的情況下，將繼續(xù)在谷底徘徊一段時間。此時，政府應采取有力的措施刺激房地產(chǎn)市場，如降低利率、放松銀根等手段來激發(fā)市場活力和房地產(chǎn)投資熱情。

三、上海房地產(chǎn)預警系統(tǒng)實證研究

根據(jù)上海房地產(chǎn)預警系統(tǒng)設(shè)計的思路，并結(jié)合上海房地產(chǎn)市場的狀況，我們擬對2008年1月至2014年6月間上海市場化商品住房進行實證研究。

1．背景說明。上海房地產(chǎn)市場堅持“三個為主”的原則，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主。由于保障性住房的購買對象具有特定性，而市場化商品住房的變化與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的關(guān)聯(lián)度高，因此我們把研究聚焦在市場化商品住房上。

2007年12月24日，上海市人民政府頒布《貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的實施意見》，此后上海住房供應進入“雙軌制”，保障與市場基本各占半壁江山。因此，將實證研究的時間點定在2008年1月。

2．確定指標及權(quán)重。根據(jù)對上海房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，結(jié)合月度數(shù)據(jù)的可獲取性，本文最初選定了近30個指標。應用EViews 5統(tǒng)計分析軟件，通過計算各指標與新建住房價格的時差相關(guān)系數(shù)，得到各指標的時差影響強度和長度，最終確定了12個指標（其中絕大多數(shù)是復合指標）作為預警指標體系，并根據(jù)計算結(jié)果將這12個指標分為先行指標、同步指標和滯后指標三大類?，F(xiàn)分別選取通過EViews 5軟件計算的3個不同類別的指標進行簡單說明。

通過對新建住房銷售量與新建住房價格進行時差相關(guān)分析，計算得到第7期的時差相關(guān)系數(shù)為0.4957，一般即認為銷售量領(lǐng)先于價格7個月，且它們之間是正向影響。從經(jīng)濟學上解釋，即銷售量如果出現(xiàn)上升的話，一般情況下7個月以后價格也會出現(xiàn)上漲，因此，將新建住房銷售量作為先行指標。

對存量住房價格與新建住房價格進行時差相關(guān)分析，計算得到同期的時差相關(guān)系數(shù)為0.9260，一般認為存量住房價格與新建住房價格是同步的，且是高度正相關(guān)的。從經(jīng)濟學上我們也很容易理解，即當房價出現(xiàn)上漲或下跌時，不論存量住房還是新建住房基本是同步的，因此，就將存量住房價格作為同步指標。

對房屋竣工面積與新建住房價格進行時差相關(guān)分析，計算得到第3期的時差相關(guān)系數(shù)為0.5037，一般認為竣工面積滯后于價格3個月，且它們之間是反向影響，我們將竣工面積作為滯后指標進行處理。

用SPSS統(tǒng)計分析軟件，對12個指標進行主成分分析并根據(jù)結(jié)果分別賦權(quán)（表2）。

表2 預警指標體系各指標權(quán)重

3．確定預警區(qū)間。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)分布運用3σ方法并參考經(jīng)驗值，我們分別確定12個指標的預警區(qū)間。在一個正常經(jīng)濟系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)偏離穩(wěn)定數(shù)值過大或過小，可能性都很低。房地產(chǎn)經(jīng)濟的數(shù)據(jù)連續(xù)時間不多，如果選擇3倍標準差，幾乎沒有數(shù)據(jù)落在異常區(qū)間；房地產(chǎn)經(jīng)濟的相關(guān)數(shù)據(jù)同時具有較大的波動性，選擇1倍標準差，對數(shù)據(jù)的要求過于嚴格。因此我們選擇2倍標準差作為異常的依據(jù)，同時選擇偏離1倍標準差到2倍標準差的范圍作為基本正常區(qū)間。中心線是CL=u，上控制線是UCL=u+2σ，下控制線是LCL=u-2σ。

預警區(qū)間的臨界值確定后，5個區(qū)間分別是［-∞，x-2σ］過冷區(qū)、［x-2σ，x-σ］偏冷區(qū)、［x-σ，xσ］正常區(qū)、［x+σ，x+2σ］偏熱區(qū)和［x+2σ，+∞］過熱區(qū)（表3）。

表3 預警指標體系各指標預警區(qū)間

4．計算綜合指數(shù)。利用2008年1月～2014年6月的12個指標的月度數(shù)據(jù)，根據(jù)不同指標的預警區(qū)間分別賦值，再根據(jù)主成分分析測算的權(quán)重進行加權(quán)，得到上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)（圖2）。

圖2 2008年1月～2014年6月上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)

從上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)看，自2008年1月至2014年6月出現(xiàn)了2次波谷和2次波峰（表4）。由于2007年3月份開始，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復蘇回暖，伴隨當年上證指數(shù)上沖歷史最高6124點，房價一路上漲至年底，但隨著年內(nèi)6次上調(diào)基準利率10次上調(diào)存款準備金率，二套房首付比例上調(diào)等信貸收緊政策影響，2008年開始房地產(chǎn)市場趨冷，在2008年10月出現(xiàn)谷底（波谷）。在應對全球金融危機的刺激政策影響下，特別是購房利率下浮30%，上海房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)繁榮，至2009年12月出現(xiàn)這輪上漲的峰值（波峰）。2009年底出臺的“國四條”、“滬四條”以及2010年初出臺的“國十一條”等調(diào)控房價過快上漲的政策措施影響下，樓市再次步入新一輪調(diào)整，之后國家和上海出臺了住房限購和房產(chǎn)稅等政策，上海房地產(chǎn)市場不斷筑底，在經(jīng)歷了長達2年多時間的調(diào)整后，2012年2月（波谷）市場在這2年積壓需求逐步釋放下出現(xiàn)回暖上行走勢，這輪上行一直延續(xù)到2013年10月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點（波峰）。

表4 綜合指數(shù)峰谷時點

從綜合指數(shù)和先行指數(shù)的運行走勢看，在2010年1月先行指數(shù)開始轉(zhuǎn)入上行態(tài)勢，早于綜合指數(shù)。當綜合指數(shù)第二次波峰前7個月先行指數(shù)已經(jīng)處于這輪上升的波峰，總體而言，先行指數(shù)在一定程度上起到了預測未來走勢的作用（圖3）。

圖3 2008年1月～2014年6月上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)與先行指數(shù)

實證分析顯示，此套預警系統(tǒng)可綜合反映上海房地產(chǎn)市場運行的景氣狀況，可行性和有效性都是可以接受的。一定程度上房地產(chǎn)市場的管理部門可以據(jù)此制定房地產(chǎn)的調(diào)控政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)運行走勢；房地產(chǎn)市場的買賣雙方可以參考這套預警系統(tǒng)，權(quán)衡房屋買賣的時機，這對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展將起到積極的作用。

（責任編輯：曹家樂）