何蔣玲

（廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)，廣東 廣州 510000）

宅基地使用權(quán)放開流轉(zhuǎn)趨勢(shì)下關(guān)于土地登記制度的思考

何蔣玲

（廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)，廣東 廣州 510000）

據(jù)實(shí)踐調(diào)查，我國(guó)全國(guó)各地的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)正如火如荼地進(jìn)行，盡管是在未得到法律允許的前提下，但是，這個(gè)“隱形市場(chǎng)”之所以會(huì)形成，正式說明它是符合社會(huì)發(fā)展需要的。而在這一背景下，土地登記制度明顯是另一需要重視的命題，雖然，《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記采登記生效主義的原則，但是，在考察農(nóng)村實(shí)際情況的情況下，應(yīng)該區(qū)分宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的區(qū)域而采取不同的公示原則：對(duì)于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宜堅(jiān)持交付生效主義與登記對(duì)抗相結(jié)合的公示原則，而宅基地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)仍應(yīng)采用登記生效主義的原則。

宅基地使用權(quán)；土地登記；公示原則

2008年《土地登記辦法》第2條對(duì)“土地登記”作出了明確定義，即指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。

一、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和各界態(tài)度

眾所周知，現(xiàn)行法律及政策是禁止宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的，所以宅基地使用權(quán)的交易只能是游離在灰色地帶，一個(gè)巨大的隱形流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已經(jīng)悄然形成，且規(guī)模日益擴(kuò)大。在2007年各地商品房?jī)r(jià)格飛漲之后，價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)“房大量出現(xiàn)，成為一個(gè)引人關(guān)注的現(xiàn)象。以北京為例，目前“小產(chǎn)權(quán)”房項(xiàng)目約占市場(chǎng)總量的18%，95%分布在京郊區(qū)縣。[1]針對(duì)以上混亂的局面，全國(guó)各地開始農(nóng)村農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作2014年7月安徽省省城將建立市級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，各縣市將依托公共資源交易中心，增掛“農(nóng)交所分所”和“縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心”兩塊牌子。今后，各縣市區(qū)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他交易的項(xiàng)目，應(yīng)在農(nóng)交所及其分支機(jī)構(gòu)交易[2]。

在城鎮(zhèn)化的浪潮下，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民逐漸增多，農(nóng)村“空心村”的現(xiàn)象也愈演愈烈。農(nóng)民有了流轉(zhuǎn)自有宅基地使用權(quán)或地上建筑物的意愿和需求。顯然，絕大多數(shù)農(nóng)民是贊成宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)的。城鎮(zhèn)戶口的社會(huì)成員或由于城市房?jī)r(jià)太高，而價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)了淪為“房奴”的命運(yùn)，或由于對(duì)生活質(zhì)量要求的提高，希望重回農(nóng)村養(yǎng)老，并且在國(guó)家政策上，城鎮(zhèn)居民也不受“一戶一宅”的限制，他們顯然也是支持宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。而那些從事房地產(chǎn)行業(yè)的商家更是以銳利的眼光盯上了農(nóng)村宅基地這塊“肥肉”，商家追求最大利潤(rùn)的本質(zhì)必定驅(qū)使其雙手贊成宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)是否應(yīng)允許自由流轉(zhuǎn)？這一問題在學(xué)術(shù)界也掀起了不小的學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴。大部分學(xué)者認(rèn)為答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。然而，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，我國(guó)允許宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但是設(shè)置了較為嚴(yán)格的條件。至于對(duì)外流轉(zhuǎn)，相關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)。

二、在宅基地使用權(quán)允許流轉(zhuǎn)的大勢(shì)所趨之下，對(duì)其土地登記制度的初步構(gòu)想

在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)浪潮席卷全國(guó)的背景下，在這里筆者想要提出的是，相關(guān)土地登記制度也應(yīng)區(qū)分流轉(zhuǎn)的地域而有所不同。本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的流轉(zhuǎn)更具“外觀主義”的色彩，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以債權(quán)意思主義和登記對(duì)抗主義為原則，更符合農(nóng)村現(xiàn)狀和實(shí)際需求。而宅基地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)仍采取登記生效主義的公示方式。具體來說，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀以及放開流轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，強(qiáng)制性的規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)為登記生效主義是值得懷疑的，而在未來應(yīng)在區(qū)分流轉(zhuǎn)區(qū)域范圍的前提下，設(shè)定不同的物權(quán)變動(dòng)公示原則極有必要，即宅基地使用權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)采交付主義和登記對(duì)抗主義原則相結(jié)合的；而宅基地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)采用登記生效主義。

針對(duì)宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的流轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)采取債權(quán)意思主義和登記對(duì)抗主義結(jié)合的公示方式，主要理由如下：

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，具有更強(qiáng)的“外觀性”。從外觀主義的角度考慮，宅基地使用權(quán)的買賣是最為常見的權(quán)利流轉(zhuǎn)方式，根據(jù)“房地一體”主義的原則，村民購買房屋的目的即為獲得居所安身立命。一旦居民進(jìn)入房屋居住，則形成了一種的事實(shí)上“權(quán)利外觀”，街坊領(lǐng)居都能達(dá)到一個(gè)事實(shí)上的共識(shí)：他是這個(gè)房子的主人，自然而然宅基地使用權(quán)也屬于他。若強(qiáng)制性地規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為登記生效主義，既偏離行政法 “便民利民” 基本原則，同時(shí)又不利于農(nóng)村村民權(quán)利的保護(hù)，而且在一定程度上有礙和諧新農(nóng)村的建設(shè)。另一方面，若第三人欲通過不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，其理由也是站不住腳的，根據(jù)“權(quán)利外觀”即可排除相對(duì)人“善意”的主觀條件的存在。

2.宅基地使用的對(duì)內(nèi)流轉(zhuǎn)，其主體限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，即農(nóng)村村民。我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村的歷史文化悠久且傳統(tǒng)。通過世代的傳承，形成了固有的村規(guī)民約、風(fēng)俗習(xí)慣?？梢哉f村民大部分都是本性淳樸而善良的。這是一個(gè)真正的熟人社會(huì)，“你家有多少塊地，他家有多少畝地”都是眾所周知的，即使宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)愈加頻繁，但是在這個(gè)熟人社會(huì)，大家都能做到消息靈通，知己知彼。所以，憑借農(nóng)村自有的“善良風(fēng)俗”，強(qiáng)制性的登記生效主義可謂是多此一舉。

3.《物權(quán)法》第22條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定”。登記需要案件收費(fèi)，這也是農(nóng)村選擇不予登記的重要原因之一。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的登記對(duì)于村民來說是無關(guān)痛癢的一件事，甚至是一件“麻煩事”，因?yàn)橐c“官”打交道，程序復(fù)雜且不熟悉。因此，區(qū)別性地在農(nóng)村不實(shí)行統(tǒng)一的登記生效主義，是符合“民心”和農(nóng)村現(xiàn)狀的。

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采統(tǒng)一的登記生效主義，具有強(qiáng)制性。若不登記，法律對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的效力不予承認(rèn)，則當(dāng)事人的利益得不到法律的

保護(hù)。顯然對(duì)于只發(fā)生在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部之間的宅基地使用流轉(zhuǎn)來說是不適宜的。筆者認(rèn)為，英國(guó)的自愿登記是值得我國(guó)借鑒的。自愿登記是指登記法規(guī)定的特定類型的未登記土地權(quán)益人可以自愿向登記局提出登記申請(qǐng)，將自己的權(quán)益進(jìn)行登記。自愿登記是可選擇的登記，如果當(dāng)事人不提出申請(qǐng)，其權(quán)益就仍處于登記簿之外。[3]從該定義可以看出，登記作為一種權(quán)利，當(dāng)事人可以選擇登記或不登記，若不登記，所產(chǎn)生的效果只是當(dāng)事人的權(quán)益處于登記簿之外，并不發(fā)生所謂物權(quán)變動(dòng)不生效的后果。

[1]曹泮天.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究[M],北京：北京出版社,2012:75-76.

[2]張沛,劉桂玲,陶友生. 農(nóng)村閑置宅基地須進(jìn)“農(nóng)交所”交易[N].安徽商報(bào), 2014-07-29.

[3]郭維嘉.論民商法上的外觀主義之差異[J].法學(xué)研究,2013,(4).

D922.3

A

1671-864X（2015）12-0074-02

何蔣玲（1989—），女，漢族，湖南株洲人，現(xiàn)為廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生法學(xué)院民商法專業(yè)2013級(jí)碩士研究生。