欒丙云

摘 要：房地產(chǎn)是促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，與人們的日常生活有著十分密切的關(guān)系。隨著時代的進(jìn)步，我國現(xiàn)代化發(fā)展速度急劇加快，從而推動著房產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。我國房產(chǎn)行業(yè)受到投資大、風(fēng)險高以及周期長等因素的影響，使我國房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了諸多問題，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益都產(chǎn)生較大影響。本文主要探討了我國房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中存在的一些問題，并且分析了相應(yīng)的解決策略，力求推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；財(cái)務(wù)管理；探討；問題策略

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展僅有短短十幾年的時間，目前已經(jīng)處于穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)下，但是，由于受到多方面因素的影響，使我國的很多房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益急劇下滑，甚至有一些中小型房產(chǎn)企業(yè)紛紛倒閉。就我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來看，要想穩(wěn)定房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，務(wù)必著手于該行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中，改善傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的不足之處，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理效益及其水平，對企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)保障和發(fā)展基礎(chǔ)。

一、出現(xiàn)在我國房產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中的問題

1.財(cái)務(wù)管理未得到房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者的重視

在我國大部分的房產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者未能對財(cái)務(wù)管理的重要性給予重視，沒有讓財(cái)務(wù)人員也參與到房產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營環(huán)節(jié)當(dāng)中，而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對于財(cái)務(wù)工作也缺乏深入的了解，其認(rèn)識僅僅停留于表面的日常記賬、報銷、財(cái)務(wù)報表以及付款等工作，這些都只是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容，而面對競爭日益激烈的房產(chǎn)市場，僅僅采取傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式是不夠的。例如：某房產(chǎn)企業(yè)正在對某地區(qū)進(jìn)行一級開發(fā)，如果缺少財(cái)務(wù)人員的參與，就很難精確的計(jì)算出項(xiàng)目籌資時間點(diǎn)、期限以及金額等，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)企業(yè)難以更好地控制投資成本。一般情況下，房產(chǎn)行業(yè)籌資金額在總投資中占據(jù)50%-70%左右，因此，房產(chǎn)企業(yè)的籌資面臨了較大難度，且籌資時間相對于其他行業(yè)較長，最重要的是這部分的投資資金不僅僅只是用于項(xiàng)目的開發(fā)，在后期的經(jīng)營銷售過程中也會涉及較多的資金投入。因此，在一系列的開發(fā)、經(jīng)營過程中缺少了財(cái)務(wù)人員的參與，很難對企業(yè)的整體資金進(jìn)行評估與計(jì)算，這就使企業(yè)面臨較大的投資風(fēng)險。

2.資金管理不夠合理，具有一定的風(fēng)險

房產(chǎn)企業(yè)由于資金的來源渠道較少，再加上企業(yè)融資難度大等因素的影響，使我國房地產(chǎn)投資規(guī)模受到了一定程度的制約。這一問題所致的結(jié)果就是房地產(chǎn)公司很難在同一時間段進(jìn)行多個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，更不用說一些跨地域的投資項(xiàng)目。尤其是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其規(guī)模相對較小，而這些企業(yè)的投資資金相對有限。一般情況下，很多類似的房產(chǎn)公司都是等到其前一個投資項(xiàng)目竣工或者收完所有銷售資金之后，再利用這些資金去進(jìn)行下一個項(xiàng)目的投資，或者完成后期建設(shè)以及完善配套設(shè)施。在這個時間段，房產(chǎn)企業(yè)的資金需求量較大，且回收期限較長，往往會出現(xiàn)資金管理不合理的問題，導(dǎo)致投資資金的管理存在較大風(fēng)險。而一些房產(chǎn)企業(yè)由于追逐高額經(jīng)濟(jì)效益常常會把投資集中于中心城市，這就使企業(yè)投資的風(fēng)險更大，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理就更為必要了。

3.企業(yè)缺乏規(guī)范的財(cái)務(wù)管理體制以及財(cái)務(wù)風(fēng)險意識

在我國房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，除了經(jīng)營者的財(cái)務(wù)管理意識不足之外，對財(cái)務(wù)的管理方式也相對傳統(tǒng)單一。在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)管理人員僅僅只是對項(xiàng)目成本以及資金開銷給予嚴(yán)格控制，而對資金的預(yù)算、財(cái)務(wù)分析以及資產(chǎn)管理等方面都未能給予重視，再加上企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理缺乏健全、規(guī)范的監(jiān)督制度，這就導(dǎo)致了我國房產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理面臨著混亂的現(xiàn)象。目前，我國住房的商品化形勢越來越凸顯，大部分的房產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中想要實(shí)現(xiàn)資金快速增長目的，往往只是對經(jīng)營過程中項(xiàng)目施工以及房產(chǎn)銷售兩方面加強(qiáng)管理，然而財(cái)務(wù)管理并未得重視，再加上財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)較低，風(fēng)險意識不足，極容易使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理工作效率降低，財(cái)務(wù)工作缺乏一定的專業(yè)性，因此，從一定程度上增加了企業(yè)資金的風(fēng)險。

二、針對房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題，分析相關(guān)對策

1.增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識，加大對項(xiàng)目開發(fā)成本的控制

房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的日常管理工作中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)不斷提高自身的管理意識，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理知識，并且加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險意識，還要不斷加大對項(xiàng)目開發(fā)成本的控制。一般情況下，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制主要包含了建筑成本、土地成本、銷售成本、管理成本、銷售稅費(fèi)以及投資利息等，而房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的關(guān)鍵就是要對項(xiàng)目的施工建設(shè)成本給予嚴(yán)格控制，同時，這一關(guān)鍵點(diǎn)也更加明確了財(cái)務(wù)管理的重要性。首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格控制好招標(biāo)、投標(biāo)的環(huán)節(jié)，安排相關(guān)財(cái)務(wù)人員參與其中，并且盡可能避免吃回扣、暗箱操作等現(xiàn)象出現(xiàn)。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇專業(yè)性較強(qiáng)的施工團(tuán)隊(duì)，盡可能保證建設(shè)質(zhì)量，為企業(yè)打造良好的品牌效益，而且還能有效降低由于質(zhì)量不合格所引發(fā)的的經(jīng)濟(jì)問題。最后，企業(yè)財(cái)務(wù)人員還要對合同的簽訂嚴(yán)格進(jìn)行審查，對其中與資金有關(guān)的項(xiàng)目用給予重視。

2.建立健全的財(cái)務(wù)管理體系

對企業(yè)資金實(shí)施有效管理促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，是財(cái)務(wù)管理的工作的基礎(chǔ)，也是其本質(zhì)。在這個過程當(dāng)中，需要房地產(chǎn)各部門在每個經(jīng)營環(huán)節(jié)當(dāng)中密切地進(jìn)行配合，并且充分結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的特點(diǎn)，建立一個健全的財(cái)務(wù)管理體體系。主要包括了：第一，對投資、融資的決策體系，在這個體系當(dāng)中，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要嚴(yán)格按照企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營策略以及財(cái)務(wù)的管理目標(biāo)，制定出一個較為規(guī)模化、科學(xué)化的資本、債務(wù)等評價體系。第二，資金的預(yù)算管理體系，這一體系在整個財(cái)務(wù)管理過程中占據(jù)重要位置，主要對企業(yè)整個投資過程所需的資金、房產(chǎn)的銷售情況等，預(yù)算出企業(yè)所需投資的總金額，并設(shè)定出目標(biāo)值。第三，財(cái)務(wù)管理績效評價體系，建設(shè)這個體系的最終目的是為了維持企業(yè)資金預(yù)算以及投資決策之間的保障關(guān)系。第四，健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制，使財(cái)務(wù)工作能夠規(guī)范進(jìn)行，使財(cái)務(wù)人員都能嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)管理規(guī)范進(jìn)行日常工作。

3.強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員管理及素質(zhì)水平

目前，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，而人才的競爭也是其中重要的一部分，尤其是在財(cái)務(wù)的管理過程中，財(cái)務(wù)人員自身的專業(yè)性十分重要。因此，企業(yè)在選拔財(cái)務(wù)管理人員的過程中，應(yīng)當(dāng)十分嚴(yán)格的對待，并且給予重視。此外，所招聘的財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)相關(guān)專業(yè)的人員，并且具有從事財(cái)務(wù)工作的相關(guān)證書，還要具備一定的財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)的人才。財(cái)務(wù)人員招聘期間，還要對應(yīng)聘者給予一定的考核，考核過關(guān)者才能給予正式聘用。

在日常的財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)管理人員要積極帶領(lǐng)其他財(cái)務(wù)人員不斷參與學(xué)習(xí)，定期進(jìn)行培訓(xùn)，不斷的提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)性和綜合素質(zhì)。此外，財(cái)務(wù)管理人員要積極學(xué)習(xí)一些先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理模式，不斷完善相關(guān)的財(cái)務(wù)工作制度，使每一位財(cái)務(wù)人員都能夠積極參與到工作當(dāng)中，全面提高企業(yè)財(cái)務(wù)工作效率。

4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)的審計(jì)強(qiáng)度，拓寬融資途徑

房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行日常財(cái)務(wù)管理過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)建立專業(yè)的審計(jì)部門，對財(cái)務(wù)管理的實(shí)際操作過程進(jìn)行監(jiān)督管理。企業(yè)的審計(jì)部門能夠有效的對企業(yè)各類資金進(jìn)行控制與監(jiān)管，還能幫助企業(yè)解決任何在投資過程中出現(xiàn)的問題。此外，企業(yè)可以把審計(jì)結(jié)果納入到財(cái)務(wù)人員的績效評價當(dāng)中，以此作為其在一個評價指標(biāo)，使企業(yè)審計(jì)管理能夠有效促進(jìn)財(cái)務(wù)人員工作能力及其效率的提高。

除此以外，企業(yè)還需不斷拓寬自身融資的渠道，以此來降低企業(yè)投資方面的風(fēng)險。其中，常見的一種融資方式就是企業(yè)可以以高于銀行貸款利息的方式，向一些民間投資企業(yè)實(shí)施貸款。另外一種方法就是和同類企業(yè)達(dá)成協(xié)議，有效地對房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行整合，使各個房產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)展，通過這兩種方式均可降低企業(yè)融資的困難，但是向民間企業(yè)貸款的利息較高，如果房產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目未能按期竣工，極有可能增加借貸的利息。

三、結(jié)束語

綜上所述，高效的財(cái)務(wù)管理在我國房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中占據(jù)了十分重要的位置，因此，房產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當(dāng)對此給予充分的認(rèn)識。財(cái)務(wù)管理工作效率的高低會對企業(yè)的健康發(fā)展帶來一定的影響，還會直接影響到企業(yè)資金的合理投資與應(yīng)用。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要不斷加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理意識，不斷提升自己的專業(yè)素質(zhì)與管理水平，切實(shí)做好企業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)中的每一項(xiàng)財(cái)務(wù)工作，并對企業(yè)的所有投資資金給予嚴(yán)格預(yù)算，合理控制資金的流出，盡可能提高資金利用率，降低企業(yè)投資風(fēng)險，促進(jìn)我國房產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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