文|李文海

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和效益對金融業(yè)的影響

文|李文海

國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均收入的增加，城市規(guī)模的擴建等，使得房地產(chǎn)業(yè)成為熱潮，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使其成為擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長的一支重要力量。該文是在充分認識房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)發(fā)展之間的關聯(lián)性的基礎上，深入研究房地產(chǎn)熱與金融市場供需變化，認真分析房地產(chǎn)和金融市場存在的現(xiàn)實問題，最終目的是實現(xiàn)金融市場的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是關系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)始終受到人們的高度關注，由于金融危機影響的逐步加深，我國發(fā)育不完善的房地產(chǎn)市場更是產(chǎn)生了較大幅度的震蕩。金融業(yè)是影響房地產(chǎn)業(yè)的諸多因素當中，起著決定性的作用。在這樣一個特殊的經(jīng)濟發(fā)展時期，分析金融業(yè)對房地產(chǎn)市場的影響具有重要現(xiàn)實意義。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展確實起到了重要的作用，但是全國城市住房的價格近幾年一直在不斷的攀升，部分城市甚至出現(xiàn)了房價上漲過快，房價收入比明顯增長，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫日益顯現(xiàn)。其主要顯現(xiàn)在炒房的熱度中等，且房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)在某些城市中。房地產(chǎn)還存在調控失當?shù)囊蛩兀袠I(yè)市場會出現(xiàn)偏差，其主要原因是因為參與市場主體的行為和動機所導致的。寬松的信貸政策確實對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定程度的作用，但是在貨幣政策調控不當?shù)那疤嵯拢敹愓叩母深A更是加重了房地產(chǎn)市場的不理智發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系

金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在相互依存的關系，銀行利潤主要依靠貸款利率與存款利率之差，銀行為了保證收益，也會不斷的去挖掘新客戶，而房地產(chǎn)業(yè)確實可以滿足其對客戶的需要。土地資源的相對永續(xù)利用、土地資源的稀缺等，都給房地產(chǎn)業(yè)的價值提供穩(wěn)定的升值空間。面對房地產(chǎn)未來的一片大好的勢頭，對銀行來說不失為一件好事。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開金融業(yè)的信貸支持，在金融業(yè)務中，與房地產(chǎn)業(yè)相關的就有六大種類，土地開發(fā)貸款、建筑施工企業(yè)的貸款等，所以房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間是相互依存的關系。

房地產(chǎn)開大規(guī)模和效益對金融業(yè)的影響

增加銀行利潤。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)密切相關，房地產(chǎn)業(yè)不同于一般的其他行業(yè)，從房產(chǎn)項目的開發(fā)到房產(chǎn)的建設、土地的銷售等都需要大量的流動資金，而對于房地產(chǎn)業(yè)中最重要的資金來源是銀行貸款，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商業(yè)銀行的依賴性十分的強，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債也是比較高的，所以對于金融業(yè)來說，提供信貸支持是確保房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)快速發(fā)展的最主要保證。間接說明銀行也依賴于房地產(chǎn)的規(guī)模擴大自身的客戶群與經(jīng)濟效益。對于房地產(chǎn)也來說，其開發(fā)規(guī)模的擴大也會給自身帶來經(jīng)濟效益，增加銀行利益，同時一定程度上也會存在不同程度的風險。

金融危機的影響會波及到房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)。金融危機對我國金融業(yè)信貸能力沖擊很大，無疑這樣的沖擊會波及到房地產(chǎn)領域。金融危機的全面爆發(fā)源于美國的次貸危機，在我國的房地產(chǎn)業(yè)的銷售中，按揭制度也潛伏著相類似的危機，面臨著房地產(chǎn)行業(yè)崩盤的局面。受金融危機的沖擊，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有一些地區(qū)部分用戶發(fā)生斷供的現(xiàn)象。因此，金融企業(yè)為了自身的利益和發(fā)展，會更謹慎的確定其貸款的去向。金融危機使金融業(yè)實體受到巨大的損失，房地產(chǎn)行業(yè)沒有銀行的支持，它的發(fā)展壯大將會舉步維艱。

銀行不可以一味的依賴于房地產(chǎn)的開發(fā)給其帶來經(jīng)濟效益，同時房地產(chǎn)面臨融資渠道的單一，容易造成與金融業(yè)一榮俱榮、一損俱損的局面，所以金融業(yè)應該充分考慮利潤背后的風險，規(guī)范信貸操作。

解決房地產(chǎn)金融風險的相關措施

推動住房抵押證券化，建立健全房地產(chǎn)金融市場。我國的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)如今已經(jīng)進入了快速發(fā)展的時期，從資本市場的發(fā)展需求來看，我國現(xiàn)如今已經(jīng)具備了發(fā)展住房抵押貸款證券化的基礎，所以應該在建立健全各方面機制的基礎上，建設適合我國國情和商業(yè)銀行行情的住房抵押貸款證券市場。基本模式是組建一兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務的專門機構，由住房抵押公司制定標準化的貸款協(xié)議、利率等，按照這個標準，我國的省市公積金管理中心和發(fā)放個人住房貸款的各家商業(yè)銀行收購個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)貸款，讓政府出面進行擔保。在此基礎上可以發(fā)行證券籌集資金，各個公積金管理中心和商業(yè)銀行可以出售人個人住房抵押貸款獲得流動性的資金，然后用該資金滾動進行發(fā)放個人住房貸款。證券機構以個人住房抵押貸款的還款額作為支付證券本息的來源，從而形成個人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)，將證券資金市場與貨幣信貸市場有機的結合起來。

商業(yè)銀行加強自身管理。商業(yè)銀行要想獲得好的發(fā)展，并且規(guī)避掉自身的風險因素，就應該建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，能夠對其發(fā)展形勢做好分析預測能力。銀行信貸從業(yè)人員因該牢固樹立風險意識和職業(yè)道德素養(yǎng)，及時的做好貸款錢的調查工作，信貸審批人員應該嚴格把好關，確保投資項目的合理性以及真實性，同時合法合規(guī)。還要有抗風險能力，對收益的指標進行嚴格的分析把關等。房地產(chǎn)業(yè)在貸款環(huán)節(jié)也應該加強自身的信用等級評估，建設個人征信體系，可以有效的解決很多問題，最重要的是預防風險的危害性，確保貸款機構與借款人之間的信息對稱化。

不管是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，還是金融業(yè)的發(fā)展，歸根究底都離不開消費者，消費者是兩者共同的關系人，也是利益化的最大體現(xiàn)。消費者直接關系到經(jīng)濟的發(fā)展水平，金融業(yè)的利潤增長也離不開消費者。消費者一旦對市場行情失去信心，將會對經(jīng)濟的復蘇產(chǎn)生很大的阻礙，所以經(jīng)濟的復蘇依賴消費者，同時房地產(chǎn)與金融業(yè)相輔相成，息息相關。

（中信銀行股份有限公司西寧分行）