劉靜雯

摘要：由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，土地儲(chǔ)備制度與房?jī)r(jià)的關(guān)系已引起了廣泛爭(zhēng)議，所以研究土地儲(chǔ)備實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有十分重要的實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；影響因素

1.城市土地制度的起源和概念

土地儲(chǔ)備制度起源于19世紀(jì)末的荷蘭。隨后，丹麥、法國(guó)美國(guó)、澳大利、等各個(gè)國(guó)家也相繼實(shí)行。我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)——上海市土地發(fā)展中心于1996年8月誕生。接下來(lái)1997年，杭州土地儲(chǔ)備制度開(kāi)始實(shí)行。2001年國(guó)務(wù)院在《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》提到“有條件的地方政府試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度”，由此土地儲(chǔ)備工作在各地迅速開(kāi)展。

城市土地儲(chǔ)備制度，具有經(jīng)營(yíng)性、微利性、循環(huán)性的特征，是政府以調(diào)控各類用地需求，委托或授權(quán)的機(jī)構(gòu)將城市土地通過(guò)征用、整理、收購(gòu)置換到期回收等方式集中起來(lái)，并在土地整治與開(kāi)發(fā)這一系列工作后， 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及總規(guī)的要求，以招拍掛出讓等方式將土地投入市場(chǎng)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)概念

房地產(chǎn)是指不可移動(dòng)的土地、建筑物及固定在土地和建筑物上不可分離的部分。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)和位置固定的特點(diǎn)，所以又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，一般影響因素包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政和自然這五個(gè)因素。我們一般所說(shuō)的房?jī)r(jià)僅包含土地的價(jià)格或房地合一的建筑物的價(jià)格，從生產(chǎn)成本理論而言其構(gòu)成要素包括土地成本、管理成本、建設(shè)成本、銷售成本、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)和利潤(rùn)七部分。其中土地成本對(duì)房?jī)r(jià)有決定性的影響，通常有三種不同形式的界定，一是征用，包含了征用費(fèi)和出讓金。第二，房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金，即房屋的拆遷改造。第三種是采取直接購(gòu)買(mǎi)方式，這就要包含稅費(fèi)以及地價(jià)。

3土地儲(chǔ)備機(jī)制和房?jī)r(jià)相關(guān)關(guān)系

土地儲(chǔ)備制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要通過(guò)三種方式對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響：

第一，土地價(jià)格。土地出讓的價(jià)格決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地成本，而土地成本繼而又決定著商品房的出售價(jià)格，并且一塊土地的出讓價(jià)格，也會(huì)影響周圍土地甚至一個(gè)片區(qū)的土地價(jià)格。

第二，土地?cái)?shù)量。一定時(shí)期內(nèi)土地出讓的數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量和價(jià)格產(chǎn)生決定性的作用。

第三，用地結(jié)構(gòu)。政府調(diào)整城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)指標(biāo)會(huì)影響土地于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，供給減少則會(huì)使得房?jī)r(jià)升高。

4.土地儲(chǔ)備制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響

4.1有利于培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

自古以來(lái)土地作為不可再生資源的增值都是一個(gè)必然的趨勢(shì)。而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這一趨勢(shì)愈發(fā)明顯，為了防止不公平的土地交易，只有由政府對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地統(tǒng)一招拍掛，將土地交易進(jìn)行公開(kāi)擺在明處，才能規(guī)范日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

4.2有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要拿到土地必須經(jīng)過(guò)政府招投標(biāo)等一系列激烈的公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)多個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)可以淘汰一些不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力、資金不雄厚的企業(yè)。

4.3有利于發(fā)揮政府服務(wù)功能，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

土地儲(chǔ)備機(jī)制可以防止地價(jià)的過(guò)高增長(zhǎng)，及時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，即使防止“泡沫經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。同時(shí)，也可發(fā)揮政府的服務(wù)作用，通過(guò)提供市場(chǎng)信息、簡(jiǎn)化審批手續(xù)等方式吸引投資者，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

但在目前地方政府土地儲(chǔ)備實(shí)施過(guò)程中，存在有一定程度上追求土地財(cái)政的傾向，這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)占收入比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，土地的供應(yīng)不能滿足房地產(chǎn)剛性需求，引發(fā)了一系列的矛盾和不滿。一篇在《南方周末》上的名為《律師炮轟土地儲(chǔ)備制度違憲》的報(bào)道中一名律師認(rèn)為這項(xiàng)制度設(shè)立違背了我國(guó)憲法，他認(rèn)為這項(xiàng)制度讓地方政府從公共社會(huì)管理者轉(zhuǎn)化成為利益經(jīng)營(yíng)者，政府收入應(yīng)該是靠稅收，而不是參與土地買(mǎi)賣(mài)增加收入。

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[7]土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.法律快車endprint