陳家欣

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽蚌埠 233000）

基于敏感性分析對土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法的探討

陳家欣

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽蚌埠 233000）

近年來，由于土地收儲(chǔ)成本的上升以及土地市場活躍性的降低，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加.本文基于敏感性分析法，引入平均敏感系數(shù)的概念，對影響土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)重要因素--土地收儲(chǔ)成本和土地市場活躍性進(jìn)行定量分析，得出項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，并單獨(dú)分析了土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告經(jīng)人為修改的可能性，從而為土地儲(chǔ)備部門進(jìn)行項(xiàng)目決策提供依據(jù).

土地儲(chǔ)備；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；敏感性分析法

土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類建設(shè)用地的行為.近年來，國家通過實(shí)施土地收儲(chǔ)及招拍掛，增加了地方財(cái)政收入，改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)了國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力.然而，隨著越來越多的城市建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，現(xiàn)行的土地儲(chǔ)備制度越來越不能適應(yīng)土地市場的需求.法律政策的缺失、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、融資渠道單一等因素，都給土地儲(chǔ)備帶來巨大風(fēng)險(xiǎn).與此同時(shí)，當(dāng)前我國的土地儲(chǔ)備無論是在理論研究還是實(shí)踐操作上都尚處于初步階段，存在許多亟待研究和解決的問題.［1］在土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理方面，尚未形成系統(tǒng)的、能夠直接指導(dǎo)土地儲(chǔ)備實(shí)踐的研究，大多仍是定性衡量，缺少系統(tǒng)深入的定量研究.因此，有必要建立一種定量的評(píng)估方法，合理地評(píng)價(jià)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn).

1 對問題的分析

土地儲(chǔ)備部門面對多個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行項(xiàng)目的取舍.對于某個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，影響其風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，例如土地收儲(chǔ)成本、土地市場活躍性和可研報(bào)告是否有人為修改等因素.我們很難在一個(gè)模型中綜合考慮所有因素的影響.因此，先對土地收儲(chǔ)成本、土地市場活躍性兩個(gè)因素進(jìn)行分析，衡量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大?。辉賳为?dú)分析人為修改可研報(bào)告的可能性，將經(jīng)過人為修改的項(xiàng)目退回；最后得出結(jié)論，幫助土地儲(chǔ)備部門進(jìn)行項(xiàng)目的取舍.

由于土地市場活躍性的降低，會(huì)在很大程度上減少項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流入，即項(xiàng)目的預(yù)期收益，所以該因素的變動(dòng)可用預(yù)期收益的變動(dòng)來量化；土地收儲(chǔ)成本的增加則會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流出的增加；項(xiàng)目是否經(jīng)過人為修改，則可通過項(xiàng)目可研報(bào)告本身數(shù)據(jù)的內(nèi)部關(guān)系加以確定.

2 數(shù)據(jù)來源與模型假設(shè)

2.1 數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2014年“認(rèn)證杯”全國大學(xué)生數(shù)學(xué)建模網(wǎng)絡(luò)挑戰(zhàn)賽C題附件二.

2.2 模型假設(shè)

（1）所有項(xiàng)目的現(xiàn)金流量均按照預(yù)期收益率折現(xiàn)；

（2）從銀行獲得貸款是土地儲(chǔ)備部門獲得資金成本最低的一種方式；

（3）不論銀行對申請貸款的批復(fù)額度是多少，土地儲(chǔ)備部門都可以籌集到剩余的資金，以滿足項(xiàng)目投資總額；

（4）項(xiàng)目決策者是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者.

3 理論準(zhǔn)備

3.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定

在對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量之前，首先要選取一個(gè)具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)作為分析評(píng)價(jià)的對象.根據(jù)財(cái)務(wù)上的投資決策原理，可以選取項(xiàng)目的凈現(xiàn)值作為評(píng)價(jià)指標(biāo).之所以選擇凈現(xiàn)值作為項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)，而不選擇內(nèi)部收益率，是因?yàn)楦鱾€(gè)項(xiàng)目的投資規(guī)模不同.當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的投資規(guī)模大于另一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，規(guī)模較小的項(xiàng)目的內(nèi)部收益率可能較大但凈現(xiàn)值可能較小，這實(shí)際上就是在更多的財(cái)富和更高的內(nèi)部收益率之間進(jìn)行選擇，很顯然，決策者將選擇財(cái)富.［2］由于存在假設(shè)（3），即資金總是可以滿足投資規(guī)模的需要，所以凈現(xiàn)值決策規(guī)則優(yōu)于內(nèi)部收益率決策規(guī)則.

3.2 模型的選取和建立

對于影響風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)重要因素——土地收儲(chǔ)成本和土地市場活躍性，可以采用敏感性分析法.敏感性分析是研究建設(shè)項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值等指標(biāo)）的預(yù)期值發(fā)生變化的程度.通過敏感性分析，可以找出項(xiàng)目的敏感因素，并確定這些因素變化后對評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度.［3］如果某因素在較小范圍內(nèi)變動(dòng)，項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)卻發(fā)生了較大的變動(dòng)，則表明項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)對該因素的敏感性強(qiáng)；反之，如果某因素發(fā)生較大的變動(dòng)才會(huì)影響原有的評(píng)價(jià)結(jié)果，則表明項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)對該因素的敏感性弱.最終，引入平均敏感系數(shù)，綜合反映凈現(xiàn)值關(guān)于兩個(gè)因素的平均敏感程度，即可作為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù).

由第一部分對問題的分析，選取預(yù)期收益和土地收儲(chǔ)成本作為項(xiàng)目凈現(xiàn)值的影響因素.在計(jì)量方案風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，若對每種影響因素的變化幅度主觀確定，其預(yù)測會(huì)帶有較大的片面性，因此為彌補(bǔ)這一局限，我們對凈現(xiàn)值的主要影響因素的變動(dòng)幅度給予一定的范圍.［4］不妨給予預(yù)期收益和土地收儲(chǔ)成本±20%的變動(dòng)范圍，在此基礎(chǔ)上衡量各項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn).

3.2.1 預(yù)期收益率

對每一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期收益率進(jìn)行求解.其中NFC1為第一年的凈現(xiàn)金流量，NPV1為第一年的折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量，r為項(xiàng)目的預(yù)期收益率.

3.2.2 項(xiàng)目凈現(xiàn)值

記計(jì)息期數(shù)為n（n=1,2），（P/F,r,n）表示當(dāng)折現(xiàn)率為r，計(jì)息期數(shù)為n時(shí)的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù).不妨假定當(dāng)總土地收儲(chǔ)成本變動(dòng)a（-20%≤a≤20%）時(shí)，每一年的現(xiàn)金流出同樣變動(dòng)a；預(yù)期收益變動(dòng)b（-20%≤b≤20%）時(shí)，每一年的現(xiàn)金流入也同樣變動(dòng)b.再假定兩個(gè)因素之間是相互獨(dú)立的，即一個(gè)因素的變動(dòng)不會(huì)引起另一個(gè)因素的變動(dòng).因此土地收儲(chǔ)成本變動(dòng)a時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV的計(jì)算公式為

預(yù)期收益變動(dòng)b時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV的計(jì)算公式為

其中，xT為當(dāng)年現(xiàn)金流入量，xS為當(dāng)年現(xiàn)金流出量，xY為第一年現(xiàn)金流入量，xX為第一年現(xiàn)金流出量，xAD為第二年現(xiàn)金流入量，xAC為第二年現(xiàn)金流出量.

3.2.3 敏感系數(shù)

定義敏感系數(shù)：

于是可以用α表示項(xiàng)目凈現(xiàn)值對土地收儲(chǔ)成本的敏感程度；用β表示項(xiàng)目凈現(xiàn)值對預(yù)期收益的敏感程度.

3.2.4 平均敏感系數(shù)

定義平均敏感系數(shù)：

于是可以用t表示項(xiàng)目對土地收儲(chǔ)成本和預(yù)期收益的平均敏感程度，它可以近似衡量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，故可用t作為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù).

4 問題的解決

4.1 項(xiàng)目是否經(jīng)過人為修改的確定

利用公式（1），可以解出各項(xiàng)目的預(yù)期收益率r.根據(jù)計(jì)算結(jié)果，利用Execl軟件作出關(guān)于r和項(xiàng)目序號(hào)i的散點(diǎn)圖，如圖1所示.

圖1 各項(xiàng)目預(yù)期收益率散點(diǎn)圖

利用Matlab軟件進(jìn)行線性擬合，可以得到擬合方程：

為提高大曲率自由表面的拋光打磨質(zhì)量和連續(xù)接觸式作業(yè)的效率，提高作業(yè)工具相對被作業(yè)表面的動(dòng)作調(diào)整速度與適應(yīng)性，直接力控系統(tǒng)的響應(yīng)快速性應(yīng)不斷提高，因此力控末端執(zhí)行器勢必向高頻響方向發(fā)展。

因此，項(xiàng)目的預(yù)期收益率為常量.這樣的結(jié)果是符合市場規(guī)律和客觀實(shí)際的，即現(xiàn)金流量都按市場的預(yù)期收益率折現(xiàn).故為了方便模型的求解，不妨令r=0.1.

項(xiàng)目凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

以r=0.1作為折現(xiàn)率，利用公式（7）計(jì)算出每個(gè)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，將計(jì)算結(jié)果與所給數(shù)據(jù)中的“第二年累計(jì)凈現(xiàn)金流量”xAG對比，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)項(xiàng)目的第二年累計(jì)凈現(xiàn)金流量與我們的計(jì)算結(jié)果相差不到1萬元.表1列示了前5個(gè)相差最大的項(xiàng)目.

表1 單位：萬元

可以看到，24號(hào)方案的凈現(xiàn)值計(jì)算結(jié)果與所給數(shù)據(jù)的差額達(dá)到了45萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出誤差的范圍，有理由認(rèn)為24號(hào)方案的數(shù)據(jù)出現(xiàn)了問題，很可能是可研報(bào)告經(jīng)過了人為修改.

4.2 各因素變動(dòng)下項(xiàng)目凈現(xiàn)值的求解

表2 土地收儲(chǔ)成本的變動(dòng)對項(xiàng)目凈現(xiàn)值的影響 單位：萬元

表3 預(yù)期收益的變動(dòng)對項(xiàng)目凈現(xiàn)值的影響 單位：萬元

根據(jù)公式（2）、（3），以r=0.1作為折現(xiàn)率，可以計(jì)算出所有項(xiàng)目在不同土地收儲(chǔ)成本下的凈現(xiàn)值和不同預(yù)期收益下的凈現(xiàn)值.以第一個(gè)項(xiàng)目為例，計(jì)算結(jié)果見表2及表3.

4.3 敏感系數(shù)和平均敏感系數(shù)的求解

表4 α,β最大的10個(gè)項(xiàng)目

已知α，β，根據(jù)公式（6），可以計(jì)算出所有項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)t，從中提取出t值最大的10個(gè)項(xiàng)目，結(jié)果見表5.

4.4 得出結(jié)論

綜上所述，我們能夠得出以下結(jié)論：（1）24號(hào)項(xiàng)目存在人為修改，土地儲(chǔ)備部門應(yīng)將此項(xiàng)目退回；（2）除去24號(hào)項(xiàng)目外，10個(gè)風(fēng)險(xiǎn)最大的項(xiàng)目依次為2號(hào)，13號(hào)，54號(hào)，14號(hào)，7號(hào)，49號(hào)，11號(hào)，47號(hào)，26號(hào)和51號(hào)，土地儲(chǔ)備部門應(yīng)該將它們退回.

表5 風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)最大的10個(gè)項(xiàng)目

5 結(jié)束語

敏感性分析能夠在一定程度上就多種不確定性因素的變化對項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響進(jìn)行定量分析，有助于決策者了解項(xiàng)目決策需要重點(diǎn)分析與控制的因素；通過數(shù)據(jù)內(nèi)部之間的關(guān)系，可以方便有效地發(fā)現(xiàn)存在人為修改的項(xiàng)目；平均敏感系數(shù)能夠綜合衡量評(píng)價(jià)指標(biāo)對多種因素的敏感程度，較為科學(xué)客觀地反映項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，為土地儲(chǔ)備部門篩選風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目、進(jìn)行項(xiàng)目決策提供依據(jù).

〔1〕潘春宏.土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)控制研究［D］.哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2009.

〔2〕荊新，王化成，劉俊彥.財(cái)務(wù)管理學(xué)［M］.北京：中國人民大學(xué)出版社，2012.6.

〔3〕張娟，李亞峰，白園博，張佩澤.不確定性分析——敏感性分析方法［J］.知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2008（08）：101.

〔4〕馬驍，許施智，李力.企業(yè)投資決策與管理［M］.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000.12.

F832.45；F301.3

A

1673-260X（2015）05-0068-03