盧文彪

近年來，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求暴利，無視市場發(fā)展的規(guī)律，怠于作市場調(diào)查，盲目開展大商場招商項(xiàng)目，將幾層樓幾千平方米的空曠的商品房不作間隔，人為想當(dāng)然的劃分為若干個(gè)格子，將這些“格子鋪”高價(jià)銷售給業(yè)主，業(yè)主到現(xiàn)場用肉眼根本找不到自己的商鋪的所在位置，然后開發(fā)商將商鋪返租回去，并大肆進(jìn)行虛假造勢進(jìn)行某某盈利豐厚的項(xiàng)目，登報(bào)宣傳，誘導(dǎo)業(yè)主不加思索搶購房屋，但是當(dāng)業(yè)主支付了購房款后，開發(fā)商卻沒有把心思集中在搞好其宣傳的盈利豐厚的項(xiàng)目上，該投入的資金減少投入或者甚至不投入，導(dǎo)致項(xiàng)目一直開展不起來，樓盤闌尾，業(yè)主合法權(quán)益受到極大損害。本律師認(rèn)為，就廣東地區(qū)而言，此種情形下的開發(fā)商構(gòu)成欺詐售商品房，變相圈錢非法據(jù)為己有，業(yè)主有權(quán)退房并要求開發(fā)商返還購房款：

一、開發(fā)商的賣房宣傳彩頁內(nèi)容構(gòu)成要約，對開發(fā)商有法律約束力，開發(fā)商未能實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任（從本人經(jīng)辦的（2015）東一法南民一初字第153-166、331號系列案件來看，目前司法實(shí)踐中這一點(diǎn)能得到法官的認(rèn)可）

宣傳彩頁是否為購房合同的組成部分要看這一宣傳彩頁是要約邀請還是要約。單一的看宣傳彩頁作為一種廣告工具，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商業(yè)廣告無疑。進(jìn)而，根據(jù)我國《合同法》第十五條，商業(yè)廣告是要約邀請。《合同法》第十五條還規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。在本律師辦理的絕大部分案件中開發(fā)商的宣傳彩頁對商品房的表述在宣傳彩頁上介紹的具體明確，并且屬于吸引業(yè)主購買的賣點(diǎn)，對商品房的價(jià)格和合同的訂立會產(chǎn)生重大影響，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約?！币虼耍祟愰_發(fā)商用于做廣告的宣傳彩頁應(yīng)該認(rèn)定為要約，宣傳彩頁的內(nèi)容為雙方買賣合同的一部分，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)其宣傳彩頁交房，實(shí)現(xiàn)宣傳彩頁承諾的內(nèi)容，并且承擔(dān)相應(yīng)遲延履行違約金。

二、業(yè)主要求開發(fā)商退房并返還購房款有充分的法律依據(jù)

在業(yè)主因開發(fā)商的虛假宣傳購買商品房后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商一直未能履行宣傳所承諾的內(nèi)容時(shí)，開發(fā)商構(gòu)成欺詐售房，業(yè)主可依據(jù)《中國人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消法》）和廣東省的實(shí)施辦，以及法《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定提出解除購房合同，要求開發(fā)商退房返還購房款：

（1）關(guān)于《消法》第8、19、49條，廣東省實(shí)施《消法》辦法廣東省實(shí)施《消法》辦法第12條，《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定：《消法》第8條：“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”。第19條：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的真實(shí)信息，不得作引人誤解的虛假宣傳”。第49條：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍”。廣東省實(shí)施《消法》辦法第12條：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，有下列欺詐行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)格或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍：（五）作虛假的現(xiàn)場演示或者雇人進(jìn)行欺騙性的銷售誘導(dǎo)的；（八）以虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者的”；《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；”

（2）業(yè)主可以依據(jù)上述法律解除房屋買賣合同，要求開發(fā)商返還購房款?，F(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商為了追求暴利，不作市場調(diào)查，將幾千平方米的空曠的商品房不作間隔，劃分為若干個(gè)格子，將這些“格子鋪”高價(jià)銷售給業(yè)主，業(yè)主到現(xiàn)場用肉眼根本找不到自己的商鋪在哪里，然后返租回去，并大肆進(jìn)行虛假造勢進(jìn)行某某盈利豐厚的項(xiàng)目，登報(bào)宣傳，誘導(dǎo)業(yè)主不加思索搶購房屋，但是當(dāng)業(yè)主支付了購房款后，開發(fā)商卻沒有把心思集中在搞好其宣傳的盈利豐厚的項(xiàng)目上，該投入的資金減少投入或者甚至不投入，導(dǎo)致項(xiàng)目一直開展不起來，樓盤闌尾，業(yè)主合法權(quán)益受到極大損害。這種情形開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成了欺詐和嚴(yán)重違約，違反了《消法》第8、19、49條，廣東省實(shí)施《消法》辦法廣東省實(shí)施《消法》辦法第12條所描述的情形，業(yè)主可根據(jù)《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)的規(guī)定依法解除合同，并要求開發(fā)商返還購房款。

三、應(yīng)當(dāng)明確的一個(gè)法律適用問題，業(yè)主購房屬于消費(fèi)行為，受《消法》調(diào)整和保護(hù)

因?yàn)樵谏唐贩抠I賣過程中，房屋同時(shí)兼有商品和投資品的雙重屬性，以往對業(yè)主購房是否適用《消法》曾有過爭論，但廣東省實(shí)施《消法》辦法已明確將購房者與開發(fā)商界定為消費(fèi)者和經(jīng)營者的關(guān)系并受《消法》調(diào)整，目前爭議的僅是投資客購房是否受《消法》保護(hù)（部分觀點(diǎn)認(rèn)為投資客購房目的不是消費(fèi)而是投資，故不適用《消法》），但由于投資客身份難以界定，且對于強(qiáng)勢的開發(fā)商而言處于弱勢地位，應(yīng)實(shí)行舉證責(zé)任倒置，即在開發(fā)商不能舉證的情況下，應(yīng)推定其身份為消費(fèi)者并受《消法》保護(hù)。

綜上所述，開發(fā)商在宣傳彩頁中的內(nèi)容具體明確，對合同訂立或?qū)r(jià)格有重大影響的，這些內(nèi)容應(yīng)視為要約，對開發(fā)商有法律約束力，開發(fā)商違反了，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；業(yè)主在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商遲遲未能履行宣傳的承諾時(shí)，業(yè)主可根據(jù)《消法》第8、19、49條，廣東省實(shí)施《消法》辦法廣東省實(shí)施《消法》辦法第12條，《合同法》第九十四條第（三）、（四）項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定依法解除合同，要求開發(fā)商返還購房款。知情權(quán)是消費(fèi)者的基本權(quán)利，無論是《消法》還是廣東省實(shí)施《消法》辦法都明確規(guī)定了經(jīng)營者的如實(shí)告知義務(wù)，開發(fā)商虛假宣傳欺詐售房侵犯了購房者的知情權(quán)，也違反了相關(guān)法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。希望開發(fā)商能秉持誠實(shí)信用的原則，讓血液中流淌著道德和法律的元素，依法經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)利人利己的可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。