曾慧娟

一邊是品牌房企的頂級豪宅產(chǎn)品，一邊是限價房、自住型商品房，東壩或許是2015年最讓購房者糾結(jié)，也最讓開發(fā)商犯難的板塊。被圍在保障房中的頂級豪宅，還能“豪”得起來嗎？

塵土飛揚

東壩與天通苑、方莊、望京、回龍觀、石景山等區(qū)域同屬北京市規(guī)劃的十大邊緣居住集團，2010年，東壩被規(guī)劃成北京最大規(guī)模居住區(qū)，伴隨喜悅而來的是東壩居民對區(qū)域交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)配套落后的擔(dān)憂。

9月28日上午9點，記者從回龍觀出發(fā)，乘地鐵13號線、公交前往東壩，經(jīng)歷了將臺路的堵車后，終于在11點半到達了北京奧林匹克花園（以下簡稱北奧花園）。

實地探訪頗耗心神，尤其是第一次，當(dāng)記者站在北奧花園公交站前，面對不算開闊的馬路和有限的公交路線，對東壩的交通產(chǎn)生了些許擔(dān)憂。

目前東壩中路為區(qū)域主干路，隨著區(qū)域項目業(yè)主的逐步入駐，目前不太寬敞的東壩中路，未來出行或出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。

不過在北奧花園業(yè)主林女士眼中，這些擔(dān)憂似乎都不是問題。

東壩區(qū)域?qū)⒔ǔ?條地鐵線（3號線、12號線和平谷線）、6條對外聯(lián)系通道和7公頃各類公交設(shè)施，形成連接?xùn)|壩、望京、首都機場等重要節(jié)點的城市交通聯(lián)絡(luò)線。其中6條對外聯(lián)系通道，2條包括快速路，即東側(cè)已經(jīng)建成的機場第二高速和北側(cè)的待建東壩快速路，3條主干路包括東壩大街、駒子房路和東葦路，另外還有一條次干路。

“這條也是市政道路之一，雖然不是主干道，但它連接北奧花園南區(qū)兩區(qū)，緊鄰東壩中路，也十分重要。”林女士指著東壩二街，向記者說到。

沿著東壩中街、東壩中路和駒子房路可以看到，路上的行人和車輛不多，公交線路也比較有限，一些住宅密集的區(qū)域有生活、商業(yè)配套，但更多的還是連片空地、正在蓋著的樓房。滿載著砂石的貨車轟鳴而過，揚起一片塵土。

“混搭”的隱憂

“自住房和豪宅混搭，總感覺不是那么舒服?！币晃粬|壩區(qū)域自住房購房網(wǎng)友如此評論。

依照此前恒大、龍湖等房企在東壩的拿地價格，區(qū)域內(nèi)高端商品房售價可能幾乎都在八萬以上，東壩板塊以保障房為主的居住結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本確定，而且難以改變，這對于頂級豪宅的影響是非常負面的，區(qū)域高端氛圍很難形成，而同樣的價格可以購買東四環(huán)成熟高端生活圈內(nèi)的產(chǎn)品。這與自住房兩萬多的均價相比，確實存在較大差距。

從成本計算，這些項目的高價顯得理所當(dāng)然，但事實上，購房人尤其是頂級豪宅購房人是否能立即接受這一價格水平尚未可知。

另一位不愿具名的機構(gòu)人士表示，即使是以東壩目前最高價格60000元/平方米來看，這個價格在北京樓市的選擇空間很大，甚至一些四環(huán)左右，品質(zhì)較好的二手房也就在50000元/平方米，五環(huán)外的東壩顯然在區(qū)位上沒有明顯優(yōu)勢。機構(gòu)人士還透露，雖然東壩一些地王項目對外透露的信息價格都很高，但這些項目首期開盤價格很難站上十萬元大關(guān)，從他的判斷，超過7萬元的數(shù)字是比較可能的。

不過，也有觀點認為，不同產(chǎn)品類型的出現(xiàn)，正是東壩產(chǎn)品未來供應(yīng)多元化、多層次化、有豐富度的體現(xiàn)。在今年上半年舉行的2015東壩區(qū)域發(fā)展論壇上，首開龍湖·天璞項目營銷負責(zé)人張智晴說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從東壩幾個高價地釋放的信息看，推出的產(chǎn)品與目前東壩板塊在售的項目有很大差異化，與現(xiàn)存項目在價格上不具備可比性。10萬元/平方米的單價不會一步達成，但隨著這些高端項目的高端品質(zhì)呈現(xiàn)出來之后，這個價格會很快實現(xiàn)。

長期價值被看好

東壩此前的定位是北京的十大邊緣集團之一，在綠化、交通上具有一定優(yōu)勢，但發(fā)展速度卻是十大邊緣集團中最緩慢的。雖然從長遠看，東壩的配套規(guī)劃很完備，但短期內(nèi)難以有明顯改善。

比如上述三條地鐵線建成還需要一些時日，短期內(nèi)東壩居民想要地鐵出行，還有一定困難。在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，《東壩國際商貿(mào)中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中可以看出，東壩被規(guī)劃為國際商貿(mào)中心區(qū)，將由國際商品交易中心、國際會展中心、世界文化交流中心和高品質(zhì)國際社區(qū)等部分組成。但這些長期的規(guī)劃短期內(nèi)也無法改變東壩的區(qū)域配套。

目前區(qū)域最大的商場是金隅在東壩開發(fā)的大型購物中心金隅嘉品mall，總建筑面積9.77萬平方米，分為地上5層，地下4層。項目總體業(yè)態(tài)規(guī)劃融匯了時尚購物、特色餐飲、休閑娛樂與生活服務(wù)為一體，BHG超市、保利影院、麥當(dāng)勞、肯德基等三十余家業(yè)內(nèi)知名品牌已經(jīng)進駐，該購物中心9月份已經(jīng)開業(yè)。

對于東壩未來的發(fā)展，無論是從規(guī)劃上看，還是品牌開發(fā)商進駐后的推動，業(yè)內(nèi)都給予了一致的看好。

“東壩周邊商品房已經(jīng)成規(guī)模，而且區(qū)域的整體規(guī)劃也比較完整，預(yù)期還是不錯的?！比A高萊斯副總公衍奎指出。東壩不僅緊鄰CBD，目前，東壩區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃了高端商務(wù)區(qū)，將建成多條地鐵線和第四使館區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢較明顯。

東壩位于望京和國貿(mào)CBD板塊的中間位置，受多重核心商圈的共同輻射，且區(qū)域本身亦被規(guī)劃為高端國際商貿(mào)區(qū)和第四使館區(qū)，未來的東壩板塊將媲美美國長島高端居住區(qū)。

同時，東壩區(qū)域規(guī)劃綠化率高達50.5%；而國際特色商街的規(guī)劃、環(huán)鐵一線、藝術(shù)城等幾個藝術(shù)家工作室的集中，也讓東壩區(qū)域擁有濃厚的藝術(shù)人文氛圍，有望成為下一個三里屯。