摘要：在房地產保有環(huán)節(jié)，臺灣實行“房地分離”原則，普遍征收地價稅和房屋稅。臺灣的房地產保有稅是地方重要的財政收入來源，但在運行中也出現(xiàn)了市場調節(jié)效果不佳和扭曲資源配置的負效應。借鑒臺灣經驗，上海房產稅改革需適時深化，實現(xiàn)增量、存量普遍征收，對自住房、出租房和空置房分類征稅，統(tǒng)一征稅標準，并在條件成熟時實行房地分離征稅。

關鍵詞：臺灣，房地產保有稅，稅收效應，稅制設計

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）10-0027-30 收稿日期：2015-09-30

海峽兩岸稅制同宗同源，且近年來兩岸均非常重視房地產業(yè)的發(fā)展，故比較兩岸房地產保有稅收政策，考察臺灣稅制實踐效果，將對大陸推進房產稅改革擴容裨益良多。

1 臺灣房地產保有稅的基本內容

在房地產保有環(huán)節(jié)，臺灣實行“房地分離”征稅，主要稅種有地價稅和房屋稅。

1.1 地價稅

1.1.1 納稅人

納稅人覆蓋全面，包括土地所有權人、典權人、承領人、耕作權人。同時，《地價稅條例》還詳述共有產權、信托關系存續(xù)期間及產權不明等特殊情況下的納稅人義務。

1.1.2 稅基

課征對象涵蓋所有土地。地價稅課征于已規(guī)定地價的土地，一般為都市土地；田賦則課征于農業(yè)用地或未規(guī)定地價的土地，包含都市用地中做農業(yè)使用者。兩者配合，將所有土地都納入課稅范圍。盡管田賦自1987年起已全面停征，但隨著工業(yè)化的發(fā)展，土地幾乎全面定價。

計稅依據(jù)為土地所有權人的申報地價，但申報地價應以政府的公告地價為基準，在公告地價的80%和120%之間。若申報地價低于公告地價的80%或土地所有權人未申報時，按公告地價的80%計稅。

在稅收優(yōu)惠方面，對公共使用的公有土地免征地價稅；對符合一定條件的私有土地、公共設施保留地、環(huán)境原因導致沒有發(fā)揮使用價值的土地等，予以減征或免征。

1.1.3 稅率

稅率分為一般稅率和特別稅率。

一般稅率采用超倍累進稅率，基本稅率為1%，以各縣市7公畝（1公畝為100平方米）土地（不包括工礦用地、農地及免稅土地）的平均價格為累進起點地價。低于起點地價的，按基本稅率征收；超出者，視超倍情況，適用1.5%-5.5%的累進稅率。

特別稅率為比例優(yōu)惠稅率。包括：個人自用住宅用地為0.2%，但須符合面積標準（都市地區(qū)，土地面積不超過3公畝；非都市地區(qū)，土地面積不超過7公畝），特定事業(yè)用地（包括工礦業(yè)用地、私立公園、名勝古跡、停車場用地等）為1%，公共設施保留地為0.6%，公有土地為1%（供公共使用者免稅）。

為促進土地的及時開發(fā)，臺灣還設置空地稅。對逾期未建或增建的，在基本稅額的基礎上加征2-5倍。

1.2 房屋稅

1.2.1 納稅人

房屋稅向房屋所有人征收。與地價稅一樣，《房屋稅條例》具體規(guī)定產權出典、共有產權、信托關系存續(xù)期間及產權不明等特殊情況下的納稅及代繳義務。

1.2.2 稅基

房屋稅的課稅范圍包括經營性與自有自用的房屋。

計稅依據(jù)為房屋課稅現(xiàn)值，由當?shù)夭粍赢a評價委員會評定，計算公式為：

房屋課稅現(xiàn)值=核定單價×（1-經歷年數(shù)×折舊率）×地段調整率×面積

其中，核定單價和地段調整率的制定均有較為細致的方法和標準。房屋課稅現(xiàn)值每3年評定1次，并按年折舊。

房屋稅對政府、醫(yī)教文衛(wèi)、市政基礎設施和慈善等用房有優(yōu)惠，條例中闡述詳盡。

1.2.3 稅率

根據(jù)“住家用”和“非住家用”房屋用途，稅率實行分類政策?！白〖矣谩狈课?，即供自住或公益性出租，適用最低稅率1.2%；盈利性出租為幅度稅率1.5%-3.6%?！胺亲〖矣谩狈课?，盈利性用途適用3%-5%的稅率；非盈利性用途則適用1.5%-2.5%的優(yōu)惠稅率。

2 臺灣房地產保有稅制的運行效果

2.1 地方財政重要的收入來源

以臺北為例，2012年臺北市地方稅實征621.9億元，其中地價稅為206.7億元，約占1/3，為首要稅源；房屋稅118.6億元。兩者合計占地方稅的52.2%。

由于稅基寬厚，普通居民的稅負并不重。臺北市價1000萬新臺幣的自住房，一年只需繳1500-2000元新臺幣的保有稅，折合人民幣為308-410元。

2.2 房地產市場調控效果不佳

房地產稅構成地方政府最重要的收入來源，但也使縣市政府對“土地財政”嚴重依賴。近年來，政府亦會使用房地產稅收政策調控市場，但使用慎重，效果甚微。臺灣信義房價指數(shù)以2001年第一季度為基期，到2014年第二季度指數(shù)值為297.78，漲幅約300%（見圖1）。

房價高企由多種原因造成，如全球及臺灣的低利率環(huán)境、民眾投資理財渠道有限、土地供給緊縮等，但稅制調控低效亦是原因之一。保有稅制存在的問題主要有以下兩點。

一是投機持有稅負過低。如前所述，臺灣房地產保有稅的稅負較低，且自住、投機區(qū)別不大。在2014年6月房屋稅最新調整之前，住宅均適用1.2%的基本稅率。

二是輕持有、重流轉。流轉環(huán)節(jié)的土地增值稅與保有環(huán)節(jié)的地價稅，均采用倍數(shù)累進稅率，前者稅率為20%、30%和40%，后者基本稅率為1%，最高累進稅率也僅為5.5%。雖然前者稅率高，但無交易就無稅，這推動了投機者囤屋居奇，待價而沽。

2.3 地價稅扭曲資源配置

地價稅以各縣市土地的平均價格為累進起點，但都市地區(qū)縣市的地價高，農業(yè)縣市及偏遠地區(qū)地價低，因而地價稅表現(xiàn)出都市起點高、稅負低的特征。這種稅收政策促使資金及勞動力資源自高稅區(qū)流出，源源不斷涌入都市地區(qū)，進一步擴大了城鄉(xiāng)差距。

3 臺灣房地產保有稅的啟示

3.1 稅基寬厚

稅基涵蓋城鎮(zhèn)所有住房。當前上海房產稅試點課稅對象僅為增量住房，需適時深化改革，實現(xiàn)增量、存量普遍征收。

未來推進稅基覆蓋城鄉(xiāng)不動產。臺灣的地價稅與田賦配合，囊括所有土地。只不過當前為農民減負，田賦暫時停征。在我國不斷推進城鎮(zhèn)化改革進程中，城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收房產稅是趨勢所向。

3.2 分類征收

對自住房、出租房和空置房分類設置房產稅。

自住房是居民正常生活和社會穩(wěn)定的基礎，對基本居住需求免稅或低稅負，是對居民財產和合理居住權的尊重，亦應是房產稅改革方案設計始終堅持的原則。上海在房產稅改革初期，建議減免居民一定建筑面積下自住房稅負。但同時，可基于面積或價格標準，實行加成征收或附加特別稅，以實現(xiàn)社會公平的目標，如臺灣的豪宅稅。

為鼓勵有多套房者出租房產，出租房稅負不宜過高。同時借鑒臺灣將出租行為分為公益性和盈利性兩種，并對公益性出租有優(yōu)惠的經驗，對居民將自有房出租給廉租或公租對象家庭的，可給予稅收優(yōu)惠。

嚴厲打擊住房投機行為，對空置房基于套數(shù)累進附加特別稅。同時改變大陸城市當前房地產稅制重流轉、輕持有的狀況（以上海為例，當前非普通住宅持有3年內出售的，稅款達房價的11.05%，而保有環(huán)節(jié)幾無任何稅負），降低流轉稅負，緩解交易桎梏，推動多套房主出售房產。

3.3 統(tǒng)一征稅標準

在城鎮(zhèn)化過程中，需汲取臺灣地價稅縣市差異累進起點的教訓，統(tǒng)一征稅標準。對于因稅基差異導致的稅額地區(qū)不平衡現(xiàn)象，可通過中央轉移支付予以平衡。

3.4 房地分離征稅

房地分離征稅，可凸顯土地稅收“地利歸公”的政策使命。且地重房輕差異征稅，會推進土地及時開發(fā)和增強土地開發(fā)強度。

當前大陸稅制亦分別課征城市土地使用稅和房產稅，但土地使用稅稅負極輕，而房產稅計稅基礎又包含土地出讓金和房價，其實質為房地合一征稅?？紤]評稅簡易、征管方便原則，建議改革初期，合并城市土地使用稅和房產稅。但在條件成熟時，借鑒臺灣將房屋和土地嚴格分離征稅，或采用歐美推崇的房地分離估價、分別計稅、統(tǒng)一征收的“分級式房產稅制”。

參考文獻：

1.李文.海峽兩岸房地產稅收體系比較.涉外稅務.2006.10

2.提高房產稅臺灣也“打房”.深圳商報.2014年5月22日第A08版

作者簡介：

程一，香港中文大學社會科學碩士，研究方向為國際政治經濟。

Abstract：Taiwan implements the principle of separation of land and house，levies Land Price Tax and House Tax generally during the period of owning houses.Taiwans real estate tax is an important source of local government financial income，but also has a negative effect on the market adjustment effect and the distortion of resource allocation.On the basis of Taiwan experience，Shanghais property tax reform should be deepened orderly，which includes levying generally，treating differently self occupied housing，rental housing and vacant housing，unifying tax standards，and levying land tax and house tax respectively if the conditions are ready.

Keywords：Taiwan，Real estate tax，Tax effect，Tax system design

陳品祿/責任編輯