摘要：虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，即指開(kāi)發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目，分割成若干沒(méi)有物理空間隔斷的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，而以租賃或委托經(jīng)營(yíng)的方式交由第三方經(jīng)營(yíng)使用，投資者取得收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。由于我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的登記確權(quán)問(wèn)題未有明確表述，造成產(chǎn)權(quán)不明晰而引發(fā)諸多糾紛。有鑒于此，擬從虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的物權(quán)屬性入手，就其權(quán)屬登記的現(xiàn)實(shí)困境及其解決措施作一探討。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在物權(quán)屬性上是一種特殊的按份共有權(quán)，商鋪各所有者之間的關(guān)系宜認(rèn)定為按份共有關(guān)系；相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記立法需作修改。

關(guān)鍵詞：虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪物權(quán)屬性，產(chǎn)權(quán)登記，法律困境

中圖分類(lèi)號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）10-0061-66 收稿日期：2015-08-27

1 虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的物權(quán)屬性辨析

由于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種特殊的房產(chǎn)模式，各商鋪的物權(quán)屬性究竟如何，學(xué)界主要有三種不同的看法。

1.1 建筑物區(qū)分所有權(quán)說(shuō)

數(shù)人區(qū)分建筑物而各有其一部分的情況，構(gòu)成建筑物區(qū)分所有，區(qū)分之方式有橫有縱以及橫縱結(jié)合。建筑物區(qū)分所有權(quán)包含三個(gè)要素，即專(zhuān)有部分所有權(quán)、共有部分所有權(quán)以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。因此，所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。此三項(xiàng)權(quán)利中，以專(zhuān)有部分所有權(quán)為主導(dǎo)，是其他兩種權(quán)利的基礎(chǔ)，而成立專(zhuān)有部分所有權(quán)關(guān)鍵在于對(duì)專(zhuān)有部分的認(rèn)定。故要判斷虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪模式中的權(quán)利類(lèi)型是否屬于建筑物區(qū)分所有，首先要判斷被分割成一個(gè)個(gè)小面積的商鋪能否成為專(zhuān)有部分。

專(zhuān)有部分，指區(qū)分建筑物內(nèi)有獨(dú)立構(gòu)造、能獨(dú)立使用的建筑物的某一單元部分，要成為區(qū)分建筑物的專(zhuān)有部分，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足以下兩項(xiàng)條件。第一，必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，指各個(gè)專(zhuān)有部分之間，應(yīng)當(dāng)在構(gòu)造上能區(qū)分彼此之間的界限和范圍。第二，必須具有使用上的獨(dú)立性，指建筑物被區(qū)分的各部分，具有能獨(dú)立滿(mǎn)足一般生活目的的功能。具體表現(xiàn)為：一方面，該部分能單獨(dú)使用，有獨(dú)立門(mén)戶(hù)與公共走廊或公共樓梯等公共設(shè)施相通，否則不得成為區(qū)分所有權(quán)的客體；另一方面，該部分具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，與一般建筑物一樣可用于居住、辦公或經(jīng)商諸用途。筆者對(duì)此持贊同觀點(diǎn)。專(zhuān)有部分是區(qū)分建筑物的核心部分，共有部分是將建筑物劃分為一個(gè)個(gè)專(zhuān)有部分而形成的，兩者缺一不可。反觀虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，雖然其實(shí)際上分屬于多個(gè)不同的所有者，但其不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，且亦不具有使用上的獨(dú)立性，他們是被作為一個(gè)整體來(lái)使用和發(fā)揮作用的，面積概念上的分割始終不是實(shí)體分割，因此筆者認(rèn)為虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利類(lèi)型并非建筑物區(qū)分所有權(quán)。

有學(xué)者提出，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)是一種特殊的建筑物區(qū)分所有權(quán)，且主張“只要是建筑物各區(qū)分部分之間沒(méi)有明顯遮蔽性，在建筑物特定用途下而具有獨(dú)立性，都可成立建筑物區(qū)分所有權(quán)”。筆者認(rèn)為，雖然因概念分割而形成的一個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪具有一定程度上的獨(dú)立性，但不應(yīng)將這種獨(dú)立性無(wú)限放大。不論如何發(fā)展，其亦不能被擴(kuò)大到等同于實(shí)體分割使用。

1.2 相鄰權(quán)說(shuō)

依相鄰權(quán)形成的是不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，指相互毗連或鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其本質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的限制。

相鄰關(guān)系的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件。其一是不動(dòng)產(chǎn)須相鄰：相鄰關(guān)系僅涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，與動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人無(wú)關(guān)。相鄰不動(dòng)產(chǎn)包括相鄰?fù)恋丶捌渌ㄖ?、?gòu)筑物及其附屬物。相鄰包括直接毗鄰和間接毗鄰。間接毗鄰情形，以不動(dòng)產(chǎn)占有、使用方面存在影響為限。其二是相鄰關(guān)系的主體為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人：在我國(guó)，土地屬于國(guó)家與集體所有，國(guó)家、集體通過(guò)出讓合同、承包合同等方式將用益權(quán)能讓渡給第三人，第三人因此成為使用權(quán)人。所以，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人包括所有權(quán)人、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人、宅基地使用權(quán)人等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。

相鄰關(guān)系以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的容忍義務(wù)為主要內(nèi)容，盡管其就相對(duì)方的角度而言屬于一種權(quán)利，即相鄰權(quán)，但相鄰關(guān)系主要強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)有的容忍義務(wù)。

按上文中相鄰關(guān)系的構(gòu)成要件分析，似乎虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是符合的，但我們應(yīng)當(dāng)注意產(chǎn)權(quán)式商鋪模式的特殊性。各產(chǎn)權(quán)式商鋪的購(gòu)買(mǎi)者并不對(duì)自己所購(gòu)買(mǎi)的商鋪進(jìn)行直接占有使用，而是由經(jīng)營(yíng)商對(duì)商場(chǎng)整體進(jìn)行使用，這是產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在運(yùn)作方式上的要求。這樣就導(dǎo)致不會(huì)有各個(gè)所有人進(jìn)行各自經(jīng)營(yíng)的情況，也就根本不存在商鋪之間相不相鄰的問(wèn)題，更不用提因商鋪相鄰使得各商鋪所有人由于法律規(guī)定而要為其他商鋪所有人使用商鋪便利對(duì)自己商鋪的權(quán)利進(jìn)行主動(dòng)受限的問(wèn)題了。因此，雖然每個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪可被視為不動(dòng)產(chǎn)分割出售，但由于其未進(jìn)行物理意義上的分割而不能完全等同于真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)，故完整意義上的不動(dòng)產(chǎn)中存在的問(wèn)題或關(guān)系并不一定都會(huì)出現(xiàn)在虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪模式中，相鄰關(guān)系即為典型例子。筆者認(rèn)為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪中的權(quán)利不屬于相鄰權(quán)，權(quán)利類(lèi)型的性質(zhì)也就不適用相鄰關(guān)系理論。

1.3 共有權(quán)說(shuō)

共有是指兩個(gè)以上民事主體對(duì)某物共同享有所有權(quán)的狀態(tài)，具有如下特征：第一，共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上。第二，共有的客體是一個(gè)物，也可以是多個(gè)物?！段餀?quán)法》第九十三、九十四條規(guī)定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指數(shù)人依自己的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)；各共有人享有的權(quán)利對(duì)應(yīng)的是應(yīng)有“份額”。按份共有權(quán)人的份額是抽象的，而非指共有物具體的或?qū)嶓w的部分，“只是確定各共有人行使權(quán)利的比例或者范圍而已”。共同共有權(quán)是指數(shù)人依法律規(guī)定或合同約定而形成某一共同關(guān)系，基于該共同關(guān)系而共同享有的所有權(quán)。其發(fā)生的基礎(chǔ)是共同關(guān)系的存在，具體包括夫妻關(guān)系、家庭共同生活關(guān)系、合伙關(guān)系以及繼承關(guān)系，基于這些關(guān)系才能產(chǎn)生共同共有關(guān)系。

按份共有和共同共有具有如下四點(diǎn)區(qū)別。第一，產(chǎn)生原因不同。共同共有必須存在共同關(guān)系這個(gè)基礎(chǔ)，而前者則無(wú)此要求。第二，權(quán)利享有和義務(wù)承擔(dān)不同。共同共有人的權(quán)利及于共有物的全部并非某一部分，各共有人享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是相同的，而按份共有人則是根據(jù)應(yīng)有份額來(lái)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。第三，共有期間的分割限制不同。共同共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間不得請(qǐng)求分割共有物，但前者除非特別約定，否則共有人有分割請(qǐng)求權(quán)。第四，對(duì)共有物的處分原則不同。共同共有中要對(duì)共有物處分和進(jìn)行重大修繕的話，一般要經(jīng)全體共有人同意，而前者只需2/3以上共有人同意即可對(duì)共有物進(jìn)行處分和重大修繕。

由于共同共有關(guān)系要求以共同關(guān)系為基礎(chǔ)，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪各所有人之間顯然不具有上述共同共有關(guān)系。那是否屬于按份共有呢？筆者認(rèn)為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪權(quán)利性質(zhì)屬于按份共有，因?yàn)樯虉?chǎng)作為一個(gè)整體，卻有兩個(gè)以上的所有權(quán)人，且各產(chǎn)權(quán)人依投資多寡來(lái)享益相應(yīng)比例。或許有人會(huì)說(shuō)，按份共有人享有的份額只是觀念上對(duì)共有物整體的劃分，各共有人的權(quán)利是及于共有物整體的，并非只針對(duì)其中的某一部分；而實(shí)踐中，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷(xiāo)售給投資者時(shí)都會(huì)說(shuō)明位于商場(chǎng)的某個(gè)位置，此點(diǎn)與按份共有的本質(zhì)內(nèi)涵不符，應(yīng)透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)。

事實(shí)上，對(duì)于同一商場(chǎng)而言，購(gòu)買(mǎi)哪個(gè)位置的商鋪并不重要，只要投入的購(gòu)房款相同，投資收益就相同。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商鋪時(shí)，同一商場(chǎng)的價(jià)格是相同的，并不按商鋪所處位置之不同而異，故其并不關(guān)心商鋪的具體位置。另外，投資者不能私自經(jīng)營(yíng)也不能私自委托別人經(jīng)營(yíng)商鋪，故對(duì)商鋪的具體位置不會(huì)作出要求。多數(shù)情況下開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)商并不對(duì)商場(chǎng)作物理上的分割，即便作分割，也是出于經(jīng)營(yíng)之需，租賃業(yè)務(wù)管理公司亦并不把每個(gè)商鋪所獲收益發(fā)給該商鋪所有者，而是將整個(gè)商場(chǎng)的收益依業(yè)主投資額多少分配給各投資者。因此，如果某個(gè)商鋪的所有者依合同上標(biāo)注的編號(hào)和位置，占有、使用所購(gòu)商鋪的話，不僅違反合同原意，也可能侵犯其他鋪主利益，破壞了商城整體經(jīng)營(yíng)的商業(yè)價(jià)值。如果簽約時(shí)就知商鋪允許獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，位置偏僻的商鋪將難以賣(mài)出，虛擬產(chǎn)權(quán)式的商鋪將不可能銷(xiāo)售下去。由此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪買(mǎi)賣(mài)合同中約定的商鋪位置只是一個(gè)虛擬符號(hào)，不具實(shí)質(zhì)意義，各商鋪投資者僅依自己所占份額的大小來(lái)獲取收益。

由此可見(jiàn)，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪各所有者之間的關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定為按份共有關(guān)系。

2 虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪權(quán)屬登記的現(xiàn)實(shí)困境

由于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪屬于不動(dòng)產(chǎn)，只有經(jīng)過(guò)登記，獲得國(guó)家認(rèn)可，才能受到法律保護(hù)。但因虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的特殊性（產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)中各個(gè)鋪位之間并無(wú)傳統(tǒng)意義上的分割墻壁），我國(guó)現(xiàn)行法律并未對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)登記做出明確而詳細(xì)的規(guī)定，而各個(gè)地方管理部門(mén)的做法也不盡相同。諸如北京、南京、長(zhǎng)沙等地規(guī)定虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪可予登記，而上海、深圳、合肥等城市則禁止對(duì)此進(jìn)行登記。

缺乏統(tǒng)一的立法指導(dǎo)，往往會(huì)令虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪失去很多潛在的中小投資者，而多地禁止登記的做法，嚴(yán)重挫傷了中小投資者投資商鋪的積極性。因不給購(gòu)房者頒發(fā)所購(gòu)商鋪物業(yè)的產(chǎn)證則必然導(dǎo)致中小投資者對(duì)商鋪的產(chǎn)權(quán)無(wú)法得到法律的有效認(rèn)定和保護(hù)。如果其權(quán)利受損，甚至在不能取得商鋪房產(chǎn)共有權(quán)證書(shū)的情況下，中小投資者只能依據(jù)普通房屋買(mǎi)賣(mài)合同向開(kāi)發(fā)商主張自己的債權(quán)而非物權(quán)。按照民法理論，在一般情況下，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)而受保護(hù)；基于物權(quán)保護(hù)優(yōu)于債權(quán)保護(hù)的原理，法律對(duì)投資者根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同所享有的債權(quán)保護(hù)力度沒(méi)有對(duì)經(jīng)登記后產(chǎn)生的物權(quán)保護(hù)力度大。這種危及投資人投資安全的潛在風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，無(wú)疑使中小投資者的投資欲求降低，損害了虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

在許多產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)問(wèn)題的法律糾紛中，案件雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就在于鋪位戶(hù)主對(duì)該商場(chǎng)相應(yīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地所有權(quán)之性質(zhì)以及是否具有獨(dú)立完整所有權(quán)的問(wèn)題，其核心即為投資者能否獲取鋪位的所有權(quán)。

所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其客體范圍一定在物權(quán)的客體范圍之內(nèi)，即在物權(quán)法規(guī)定的“物”這一范圍之內(nèi)，故產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者能否取得商鋪所有權(quán)，關(guān)鍵在于商鋪是否屬于物權(quán)法上的“物”?！段餀?quán)法》第二條規(guī)定，本法所稱(chēng)物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。表明物包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及法律法規(guī)規(guī)定的特定權(quán)利。商鋪顯然非動(dòng)產(chǎn)，也非法律法規(guī)規(guī)定的特定權(quán)利，其唯一可能隸屬的范圍就是不動(dòng)產(chǎn)。其實(shí)，在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商是將商鋪?zhàn)鳛榉课莼蝾?lèi)似于房屋的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)銷(xiāo)售的。那么房屋所有權(quán)的客體是什么？包不包括虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪這種特殊的形式呢？

房屋所有權(quán)的客體只能是作為整體的房屋。接著來(lái)看商鋪是否屬于這一范疇。通常認(rèn)為，房屋是供人們使用的、有著固定空間的建筑物；這種固定空間通常都以磚瓦等材料形成，至少也會(huì)用木板等實(shí)體材料進(jìn)行彼此的隔斷。而產(chǎn)權(quán)式商鋪有概念分割和實(shí)體分割兩種，對(duì)于實(shí)體型商鋪，其以木板或玻璃等隔開(kāi)，可形成固定的空間，符合房屋的核心要義，可成為所有權(quán)的客體。但我國(guó)絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪系采取概念分割的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，這種商鋪的四至確實(shí)沒(méi)有墻體或其他分隔物體，但整棟房屋則有完整的墻體，筆者認(rèn)為它仍然應(yīng)視作為“房屋”。

我們不妨再?gòu)乃袡?quán)的本質(zhì)試作分析。所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其符合“一物一權(quán)”的基本物權(quán)法原則，因此一個(gè)所有權(quán)對(duì)應(yīng)一個(gè)物，這個(gè)物應(yīng)當(dāng)具有可獨(dú)立于它物、可被從它物中區(qū)分開(kāi)來(lái)的特性。這便是獨(dú)立性要求，即所有權(quán)的客體應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立性特點(diǎn)。那么虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是否具有這種獨(dú)立性呢？

“一個(gè)物具有物理上的獨(dú)立性，固然可以作為獨(dú)立物而存在，但如果不具有物理上的獨(dú)立性，也可以交易上的觀念和法律規(guī)定作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定某物是否具有獨(dú)立性?！边@揭示了擁有獨(dú)立性的物所應(yīng)具有的使用上、觀念上和法律上的三項(xiàng)獨(dú)立屬性。首先，使用上的獨(dú)立性是指事物即使在物理上與其他物互相連接但在使用時(shí)可將其劃分為若干部分而成單獨(dú)的交易對(duì)象，也不妨礙其成為獨(dú)立物，并單獨(dú)成為物權(quán)的客體。我國(guó)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪中，絕大多數(shù)的情況是：每個(gè)投資者的商鋪與其他人的商鋪在物理結(jié)構(gòu)上是相互連接的，雖每個(gè)人的商鋪不可能離開(kāi)他人的商鋪而獨(dú)立存在，但就產(chǎn)權(quán)式商鋪的特定商業(yè)功能來(lái)說(shuō)，各個(gè)商鋪可獨(dú)立的占有、使用、轉(zhuǎn)讓其攤位，其具使用上的獨(dú)立性。其次，觀念上的獨(dú)立性是可以在實(shí)踐中漸漸形成的。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪模式是對(duì)一個(gè)商場(chǎng)整體進(jìn)行分割，然后將分割出來(lái)的小面積出售給不同的投資者所有。在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)過(guò)幾十年的成功實(shí)踐，這種模式的使用觀念已經(jīng)形成，產(chǎn)權(quán)式商鋪的分割出售得到認(rèn)可，那么其也就具有了觀念上的使用獨(dú)立性。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是在上世紀(jì)90年代傳入我國(guó)，發(fā)展至今雖只有短短十幾年的時(shí)間，也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，但這并不妨礙人們對(duì)這種將整體進(jìn)行面積分割出售模式的承認(rèn)。在實(shí)踐中，人們接受這種新的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式作為一種投資渠道。我國(guó)多地出現(xiàn)的“產(chǎn)權(quán)式商鋪熱”也證明了人們觀念上的認(rèn)可。最后，法律上的獨(dú)立性是以法律規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)的，即法律通過(guò)直接規(guī)定或者間接反推等方式表明某物具有獨(dú)立性，最典型的方式就是規(guī)定可以進(jìn)行登記。對(duì)此，我國(guó)各地在產(chǎn)權(quán)式商鋪引進(jìn)之初基本是持準(zhǔn)予登記的態(tài)度，但后來(lái)隨著該模式在實(shí)踐中產(chǎn)生較為嚴(yán)重的問(wèn)題而逐漸轉(zhuǎn)為禁止的態(tài)度了，但這不能說(shuō)明產(chǎn)權(quán)式商鋪不具有法律上的獨(dú)立性，反而說(shuō)明了其可以具有法律上的獨(dú)立性之本質(zhì)。

根據(jù)上述分析，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪具有法律上的獨(dú)立性，符合所有權(quán)客體的本質(zhì)要求；換句話說(shuō)，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪可以成為所有權(quán)的客體。但正如上文所說(shuō)，在我國(guó)實(shí)踐中，許多地方法律規(guī)范禁止對(duì)單個(gè)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記，如果不準(zhǔn)予登記，投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利就不屬于法律上認(rèn)可的所有權(quán)，這就產(chǎn)生了理論和實(shí)踐的矛盾，使得投資者處于一個(gè)十分尷尬的境地，不僅所期待的收益無(wú)所依附，甚至連投資利益都無(wú)從保障。

3 解決虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪權(quán)屬登記問(wèn)題的措施

為適應(yīng)近年商業(yè)物業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，針對(duì)實(shí)踐中存在的問(wèn)題，筆者提出如下法律上和具體運(yùn)作上的建議。

第一，健全虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的相應(yīng)立法。其一，在相應(yīng)民事法律鄰域，應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)式商鋪的物權(quán)屬性；其二，修改現(xiàn)行《房屋登記辦法》有關(guān)條款和調(diào)整各地相應(yīng)實(shí)施細(xì)則，統(tǒng)一確定產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的登記方法，以便切實(shí)保護(hù)中小投資者的利益，讓中小投資者可依其各自的投資比例和份額獲取投資收益。

第二，允許分割銷(xiāo)售。在符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件下，允許房地產(chǎn)企業(yè)分割銷(xiāo)售四周有明顯界限的商業(yè)設(shè)施。

第三，加強(qiáng)對(duì)分割銷(xiāo)售活動(dòng)的全程監(jiān)管?？梢砸?guī)定商業(yè)設(shè)施分割銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)制定詳細(xì)的預(yù)售銷(xiāo)售方案。

第四，可采用“抽象分割”方式確認(rèn)商鋪構(gòu)造獨(dú)立性。比如，可以規(guī)定，商業(yè)設(shè)施分割既可采用實(shí)體墻進(jìn)行分割亦可在室內(nèi)裝修結(jié)束后采取在地面嵌入銅條或使用其他適宜方式進(jìn)行分割。以此認(rèn)可劃線分割商鋪構(gòu)造上的獨(dú)立性，清除“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”登記問(wèn)題上的理論障礙。

第五，頒發(fā)整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。中小投資者可以按照投資份額獲得一定收益，取得商業(yè)房產(chǎn)的共有權(quán)證書(shū)。

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作者簡(jiǎn)介：

沈暉，同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師，兼職律師，研究方向?yàn)橥恋胤ê头康禺a(chǎn)法/房地產(chǎn)管理。

Abstract：Virtual property type shops mean that the developer sale the large-scale commercial projects by dividing them into small units，between which there is no physical space.The investors own the property and they often grant the using right to the third-party by renting or entrusting，instead of operating independently.Chinas current law on virtual shops property rights registration is not clearly，causing a lot of disputes because of unclear property rights.Therefore，this article，start from the Real Property virtual property type shops，intend to make a study on the reality of the plight of its ownership registration and the solutions.The author believes that virtual property type shops is a special kind of co-ownership according to share，the relationship between the respective owners of shops should be recognized as a relationship by shares，and the corresponding property registration legislation should be modified.

Keywords：Type of property virtual property type shops，Property registration，Legal dilemma