陳忠海

在一千多年前的唐朝，正經(jīng)歷著中國歷史上第一次“房地產(chǎn)熱”，要想輕松搞定一套住宅，還真不那么容易

一般人對唐朝“房地產(chǎn)”的認(rèn)識(shí)，恐怕跟兩位詩人有關(guān)：一個(gè)是白居易，辛苦一生也沒能在工作過的長安買上一套屬于自己的房子，朋友開他的玩笑說，“白居易，居大不易”；另一個(gè)是杜甫，他寫出了“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的詩句。他們的經(jīng)歷都似乎是說，在唐朝，居住是個(gè)問題。這與實(shí)際情況是相符的，因?yàn)樵谝磺Ф嗄昵暗奶瞥?jīng)歷著中國歷史上第一次“房地產(chǎn)熱”，要想輕松搞定一套住宅，還真不那么容易。

開發(fā)商：有人成了首富

嚴(yán)格說來，唐朝還沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)商，在整個(gè)中國古代都沒有，因?yàn)椤捌仗熘拢峭跬痢?。產(chǎn)權(quán)早就明晰了，都是皇帝的，怎么去開發(fā)呢？但是，人的居住需求是剛性的，有人的地方就需要房子，需要房子就得有人去開發(fā)。通過買地建房再出售從而獲利，這件生意在唐朝也有不少。

最常被人津津樂道的唐朝地產(chǎn)商首推竇乂。這個(gè)人出身貧苦，靠勤奮和聰明賺取了第一桶金，有一些實(shí)力后，他花3萬錢在長安城南買了一塊地皮，有10多畝大，算下來一平米只合3錢。當(dāng)時(shí)一個(gè)九品官的月薪是1.6萬錢，所以這塊地跟白揀的一樣。為什么這么便宜？因?yàn)檫@里地段雖不錯(cuò)，卻是個(gè)大坑，一下雨就積水，現(xiàn)在變成了臭水塘。竇乂花錢把坑填平，蓋了20多間店鋪并出租，建成了一個(gè)市場，生意很火，每天都能收到幾千錢的租金。竇乂在房地產(chǎn)上嘗到了甜頭，以后又開發(fā)了其他項(xiàng)目，得了個(gè)“竇半城”的名號(hào)，成為當(dāng)之無愧的長安首富。

還有一個(gè)地產(chǎn)商名叫裴明禮。此人在長安城的金光門外也看上了一塊地皮，雖然沒有水，卻有很多瓦礫，清理起來費(fèi)工費(fèi)錢。他想了個(gè)辦法，在地里豎了一根木桿，上面掛一只筐，對外說誰能揀地里的瓦礫投進(jìn)筐里就獎(jiǎng)勵(lì)誰，這一下子吸引來很多人。但“十百僅一二中”，獎(jiǎng)金沒發(fā)出去多少，瓦礫卻讓人搶光了。他又讓人在這塊地上養(yǎng)牛，積攢了很多牛糞。于是再種上果樹，果子下來“所收復(fù)致巨萬”。這時(shí)這塊地已經(jīng)花果飄香，裴明禮在上面修建了一些別墅對外出售，獲利很大。

房奴：已經(jīng)開始異地上班

在唐代，當(dāng)一名公務(wù)員較之前代算是幸福的，這主要體現(xiàn)在退休或離職后的待遇方面。唐代以前，退休或者離職不僅失去了公務(wù)員的身份，而且也失去了相應(yīng)的待遇。在職時(shí)配的車、住的房子都是公家的，退休或離職后就連工資都沒了，更不要說住房、公車。從唐代開始，公務(wù)員退休后可以拿到養(yǎng)老金，標(biāo)準(zhǔn)是在職工資的一半，但公家配的房子必須馬上騰出來。

那么住在哪兒呢？這就要靠自己去解決了。唐代是干部異地交流、異地輪崗最頻繁的時(shí)代之一，很多人往往幾年就換一個(gè)地方，居無定所，一旦退休或離職，才發(fā)現(xiàn)連個(gè)養(yǎng)老的地方都沒有。還有一些低層級公務(wù)員，公家解決房子也有個(gè)過程，可能還得“排隊(duì)”。所以，住房對當(dāng)時(shí)許多人來說都是一件大事。

白居易在29歲那年考上了進(jìn)士，這是一件很不容易的事，是天賦、勤奮外加運(yùn)氣的結(jié)果。此后他有了一份正式的公職——校書郎，品級九品，每月有1.6萬錢的工資，但這個(gè)收入水平在長安根本買不起一套房子。他開始住在永崇坊的一個(gè)道觀里，后來在常樂里租了幾間茅屋居住。常樂里在長安東郊，他上班的地方在大明宮，路太遠(yuǎn)，只好又養(yǎng)了匹馬代步，相當(dāng)于買了輛私家車，加上雇傭人，白居易的日常生活開銷不小，每月省吃儉用，只能勉強(qiáng)把一半的工資存起來。他打算攢錢買房，但是攢了10年仍然不夠在長安城買房，失望之下，他到長安以東的渭南縣買了一座宅子。這里相當(dāng)于北京的燕郊，白居易平時(shí)干脆住到單位里，休息日回渭南，過起了異地上班的日子。

韓愈當(dāng)過吏部侍郎，地位比白居易高，也買過房，用的是積攢了30年的工資和給人撰寫墓志銘的潤筆。買完房的那一刻，韓愈恐怕沒有多少喬遷新居的欣喜，更多的是被淘空的感覺。這從他寫的一首詩中可以讀到：“始我來京師，止攜一卷書，辛勤三十載，以有此屋廬。此屋豈為華，于我自有余?！?/p>

限購令：求田先問舍

“求田問舍”語出《三國志》，是劉備說的，原話是當(dāng)面批評一個(gè)叫許汜的人，說他不是忙著買地就是到處打聽房子的價(jià)格，還要去嘲諷那些干事的人。這個(gè)詞跟房地產(chǎn)限購本不搭邊，但是唐朝施行的一項(xiàng)房地產(chǎn)限購政策，正好可以用這個(gè)詞來概括。

唐朝對住宅用地有明確的標(biāo)準(zhǔn)，不是有錢就可以多買多蓋，它規(guī)定普通人家每3口人給一畝宅基地，“賤民”之家每5口人一畝，如果多占，“一畝笞十”，就是每超過一畝打10大板。同時(shí)還規(guī)定，一處房產(chǎn)或地產(chǎn)要出售，買賣雙方談妥還不行，還要征求所在地的鄰居以及賣方族人的意見，“先已親鄰買賣”，即鄰居和族人有優(yōu)先受讓權(quán)。

這就比較麻煩，極大地增加了房地產(chǎn)交易的難度。但這項(xiàng)制度也減少了一些鄰里矛盾和家族糾紛，所以這項(xiàng)制度不僅在唐朝施行，而且被其后的幾個(gè)朝代沿用，前后長達(dá)一千多年。一直到民國時(shí)期，報(bào)紙上還經(jīng)?？梢钥吹竭@樣的啟事：“某房某地已談妥買賣，該業(yè)主的族人和鄰居們?nèi)缬挟愖h，請速與購房人聯(lián)系。”

房產(chǎn)稅：

標(biāo)準(zhǔn)太高，差點(diǎn)斷送政權(quán)

房地產(chǎn)算資產(chǎn)，對資產(chǎn)征稅早已有之，周朝稱廛布，漢代稱算緡，唐代也有，稱間架稅。

按照《資治通鑒》的解釋，所謂“間架”是指“每屋兩架為間”，也就是并列的兩個(gè)屋架之間的空間稱為一間房，就以此為標(biāo)準(zhǔn)收稅。豪華一些的所謂“上屋”每年每間收2000錢，一般化的房子也就是所謂“中屋”每年每間收1000錢，差一些的房子也就是所謂下屋每年每間收500錢。對照一下九品官的月薪，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)絕對不低。

收這個(gè)稅有個(gè)背景，唐德宗在位時(shí)有4家藩鎮(zhèn)聯(lián)合造反，唐德宗決定用兵，但需要大量軍費(fèi)，國庫拿不出這么多錢，于是有人出主意收這個(gè)稅。收房產(chǎn)稅倒也不是唐朝的創(chuàng)舉，問題是這么高的標(biāo)準(zhǔn)讓人如何承受？果然，此令一出群情嘩然，拿不出錢交稅的自然覺得沒活路；有些人雖然有錢，但房子也多，一交就是一大筆。朝廷不管，規(guī)定強(qiáng)力收繳，對隱瞞房產(chǎn)逃稅的，一經(jīng)查實(shí)就打60板。還鼓勵(lì)鄰居、親朋揭發(fā)，查實(shí)后獎(jiǎng)勵(lì)5萬錢。

這項(xiàng)房產(chǎn)稅剛施行幾個(gè)月，長安城外發(fā)生了一次軍隊(duì)嘩變。叛軍為贏取民心，打出了“不稅汝間架除陌矣”的口號(hào)，說他們要是取得了政權(quán)，馬上就取消房產(chǎn)稅和其他的亂收費(fèi)，老百姓紛紛支持叛軍。唐德宗在長安呆不住，逃到了乾縣。這場叛亂最終還是平息了，不過讓唐德宗大為震驚，下達(dá)罪已詔，承認(rèn)政策失誤，宣布廢除間架稅。

房地產(chǎn)中介：

最早的職能是防止逃稅

買賣房產(chǎn)找中介，既省心又安全。中介公司“一手托兩家”，促成交易，收取傭金，這種經(jīng)營模式是“三贏”。

唐代也很重視房地產(chǎn)中介的作用。后唐時(shí)明宗曾下令：“如是產(chǎn)業(yè)、人口畜乘交易，須憑牙保。如有違故，關(guān)聯(lián)人行科斷。”意思是有資產(chǎn)、奴婢以及牲口要買賣的話，必須經(jīng)過“牙?！保駝t就要接受調(diào)查。

這里的“資產(chǎn)”主要指的就是房地產(chǎn)，這里的“牙?！笔且环N中介機(jī)構(gòu)。有人認(rèn)為這也是中國最早的房地產(chǎn)中介公司。在古代，經(jīng)手房地產(chǎn)買賣的中介機(jī)構(gòu)稱“莊宅牙行”，經(jīng)手奴隸買賣的中介機(jī)構(gòu)稱“生口牙行”，經(jīng)手牲口買賣的中介機(jī)構(gòu)稱“五畜牙行”，它們都是“牙?！薄?/p>

根據(jù)唐明宗的這項(xiàng)法令，房地產(chǎn)交易除了“求田問舍”外，還不能隨意私下進(jìn)行，必須有中介機(jī)構(gòu)的參與。朝廷之所以管得這么細(xì)，推測起來可能與稅收有關(guān)。除了收房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)交易行為本身在歷代也都是收稅的。比如，東晉時(shí)規(guī)定房地產(chǎn)交易收稅標(biāo)準(zhǔn)為4%，其中賣方承擔(dān)3%，買方承擔(dān)1%。唐代也不例外。這樣就會(huì)產(chǎn)生一些逃稅行為——買賣雙方私下達(dá)成交易，免了這筆稅。為堵塞這個(gè)漏洞，朝廷規(guī)定中介機(jī)構(gòu)強(qiáng)制介入，同時(shí)鼓勵(lì)知情者揭發(fā)，保證每筆房地產(chǎn)交易都記錄在案，想逃稅比較困難。

（作者為文史作家）endprint