邵萍

房?jī)r(jià)太高，沒(méi)錢(qián)買(mǎi)？這都不是事兒！走，去美國(guó)，上眾籌平臺(tái)籌資，讓別人幫咱買(mǎi)房去！

這話(huà)聽(tīng)來(lái)，貌似有點(diǎn)“癡人說(shuō)夢(mèng)”的意思。但是，這股想要吃“霸王餐”的風(fēng)，在美國(guó)的確吹得越來(lái)越起勁。

那么，這么神奇的“眾籌買(mǎi)房”，到底是什么呢？它到底是以什么方式讓美國(guó)人實(shí)現(xiàn)“吃白食”的愿景呢？

解密“眾籌買(mǎi)房”

所謂“眾籌買(mǎi)房”，大致可分為兩類(lèi)，產(chǎn)權(quán)型和債務(wù)型。

產(chǎn)權(quán)型，即投資入股時(shí)，便自動(dòng)擁有了產(chǎn)權(quán)。比如，當(dāng)你手里僅僅只有10萬(wàn)美元，但卻想要買(mǎi)一套價(jià)值100萬(wàn)美元的房子，再加上裝修費(fèi)用10萬(wàn)美元，則共需110萬(wàn)美元。而對(duì)于你的條件，銀行只能放貸60萬(wàn)美元，如何才能填補(bǔ)40萬(wàn)美元的缺口呢？眾籌便可以幫你解決這個(gè)問(wèn)題。

不過(guò)，待你眾籌到資金買(mǎi)到房子后，這套房子的產(chǎn)權(quán)是和別人共有的，不只屬于你個(gè)人。假設(shè)，后來(lái)由于想要改善住房或者其他原因而急于出手，以80萬(wàn)美元的低價(jià)拋售后，由于銀行的債權(quán)優(yōu)先，你須先向銀行償還60萬(wàn)美元，剩下的20萬(wàn)美元?jiǎng)t按照產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，即本人能得到20%，也就是4萬(wàn)美元，剩下的16萬(wàn)美元，按照產(chǎn)權(quán)比例分給向你投資的人。

與按照投資比例進(jìn)行利益瓜分的產(chǎn)權(quán)型相比，債務(wù)型又有所不同。它通常是對(duì)當(dāng)初的投資金額進(jìn)行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進(jìn)行利益分配。

因此，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于黃金地段或穩(wěn)賺不賠的房產(chǎn)，投資人往往傾向于債務(wù)型。債務(wù)型的優(yōu)先級(jí)以銀行最高，眾籌投資人次之，籌款人居后的方式呈現(xiàn)。當(dāng)資金到位后，無(wú)論房屋盈利與否，籌款人每月都需向眾籌投資人支付10%左右的固定利息。

比如，兩年后房產(chǎn)牛市來(lái)臨，籌款人以120萬(wàn)美元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)（假設(shè)當(dāng)初購(gòu)房?jī)r(jià)為100萬(wàn)美元），那么，他須先還清銀行的20萬(wàn)美元貸款，剩下的100萬(wàn)美元，先按照當(dāng)初的投資比例，將籌來(lái)的50萬(wàn)美元還給投資人，再加之10%左右的利息，共計(jì)還款55萬(wàn)美元，剩下的45萬(wàn)美元才能收入自己的口袋中。

因此，作為籌款人，在不確定風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，他們往往會(huì)選擇保守的產(chǎn)權(quán)型，其獲利后按照當(dāng)初投資的份額，按百分比分錢(qián)。如果對(duì)該投資勝券在握，或風(fēng)險(xiǎn)較小時(shí)，他們就會(huì)傾向于債務(wù)型，以債務(wù)買(mǎi)斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當(dāng)初融資本金加利息即可。

當(dāng)然，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)型還是債務(wù)型，銀行因其擁有最高優(yōu)先級(jí)的債券，它的風(fēng)險(xiǎn)往往最小，但是盈利也最少。

美國(guó)人如何“空手套白狼”

2012年，奧巴馬簽署了“振興企業(yè)法案”，將股權(quán)眾籌合法化，為網(wǎng)絡(luò)眾籌的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境，之后，各種通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行借貸的P2P網(wǎng)站便如雨后春筍般地茁壯成長(zhǎng)起來(lái)，Lending Club和Prosper都是這類(lèi)P2P網(wǎng)站的先驅(qū)。

此后，在P2P網(wǎng)站的基礎(chǔ)上，又衍生出了借貸買(mǎi)房，購(gòu)房眾籌網(wǎng)站應(yīng)運(yùn)而生，又稱(chēng)為P2RE，Patch of Land，Realty Shares，Realty Mogul和Real Crowd都是這類(lèi)典型的網(wǎng)絡(luò)眾籌網(wǎng)站。

網(wǎng)絡(luò)眾籌的盈利模式大抵相同，它在審核、批準(zhǔn)每一筆貸款時(shí)，收取一定的管理和服務(wù)費(fèi)，而投資人通過(guò)其網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，投資房產(chǎn)的年化收益率大約在10%～14%。由于大部分操作都在網(wǎng)絡(luò)上完成，大大節(jié)省了公司的運(yùn)作成本。

跟傳統(tǒng)籌款方式相比，除了低廉的運(yùn)營(yíng)成本，網(wǎng)絡(luò)眾籌還有著兩大優(yōu)勢(shì)：第一，網(wǎng)絡(luò)眾籌將對(duì)籌款者進(jìn)行綜合考量，而不僅僅參看他們的信用記錄。第二，眾籌購(gòu)房通過(guò)網(wǎng)絡(luò)作為消息來(lái)源，更快速有效地幫助籌款者達(dá)成購(gòu)房目的，并促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

對(duì)于投資者而言，網(wǎng)上簡(jiǎn)化的流程也可使他們對(duì)預(yù)審核及預(yù)注資的項(xiàng)目進(jìn)行任意選擇，實(shí)現(xiàn)投資組合多樣化。另外，由于網(wǎng)絡(luò)沒(méi)有地域限制，投資者的投資范圍不會(huì)僅集中于當(dāng)?shù)?，而是全美范圍?nèi)購(gòu)房，而網(wǎng)絡(luò)信息的透明公開(kāi)，也省去了投資者實(shí)地勘察和來(lái)回奔波的辛勞。

除了穩(wěn)定的投資回報(bào)，網(wǎng)絡(luò)眾籌作為一種新興的投資方式，吸引大批美國(guó)的投資者的原因還在于平臺(tái)的透明度，這也至關(guān)重要，它能樹(shù)立投資者信心，從而放心向需要購(gòu)房的借貸者借錢(qián)，并能以最少的錢(qián)，最有效地實(shí)現(xiàn)投資多樣化。而借款人也可根據(jù)資產(chǎn)類(lèi)別，地理位置和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行分類(lèi)投資。

但世上并無(wú)穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)，如若房市大跌，籌款人以低價(jià)拋出，還完銀行貸款后，作為眾籌投資人，或許非但拿不到利息，可能連當(dāng)初投的錢(qián)也會(huì)縮水，最悲催的是籌款人，有可能血本無(wú)歸。

合理控制風(fēng)險(xiǎn)

跟其他所有投資一樣，網(wǎng)絡(luò)眾籌也并非萬(wàn)無(wú)一失。如何控制網(wǎng)絡(luò)眾籌的風(fēng)險(xiǎn)，防止借貸者賴(lài)賬呢？

作為投資者，必須明白任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)。首先通過(guò)固有的機(jī)制來(lái)保護(hù)自身的利益，比如，作為募款人，可以在自己發(fā)起的項(xiàng)目中也投入可觀的資金，既顯示誠(chéng)意，又能確保跟投資者們共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，榮辱與共的態(tài)度。

當(dāng)壞賬發(fā)生時(shí)，投資人也可雇用討債律師進(jìn)行追債，通過(guò)法律途徑解決。但若籌款人已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)或壓根無(wú)錢(qián)可還，在法院作出宣判后，討債律師可對(duì)借款人的資產(chǎn)和銀行賬戶(hù)進(jìn)行凍結(jié)。

但這個(gè)過(guò)程比較冗長(zhǎng)，執(zhí)行難度也比較大。因此，如真攤上了籌款人卷錢(qián)跑路，或是投資失敗，成功追討欠款的概率通常只有20%至30%。所以，學(xué)會(huì)合理控制風(fēng)險(xiǎn)才是重中之重。

具體怎么做呢？其實(shí)，總體說(shuō)來(lái)，還是跟其他投資法則一樣，永遠(yuǎn)不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子中，要學(xué)會(huì)將資金進(jìn)行拆分，分散投入到不同的眾籌項(xiàng)目中，每個(gè)項(xiàng)目只放5000美元，并將“產(chǎn)權(quán)型”和“債務(wù)型”的投資進(jìn)行平均分配。

“產(chǎn)權(quán)型”的投資因按照當(dāng)初購(gòu)入的投資比例進(jìn)行分紅，收益高，但風(fēng)險(xiǎn)大。而“債務(wù)型”有房產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險(xiǎn)小，收益也低。平均分配這兩種投資，可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖，即使掙不了大錢(qián)，也不至于血本無(wú)歸。

另外，投資前的項(xiàng)目背景調(diào)查也至關(guān)重要。在投資某個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目前，要對(duì)其周?chē)姆慨a(chǎn)進(jìn)行價(jià)格調(diào)研，以確定該房產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格是否真的低于市場(chǎng)估值，日后能否實(shí)現(xiàn)低吸高拋。

除了價(jià)格，房產(chǎn)周?chē)沫h(huán)境也頗為重要，學(xué)區(qū)好壞、犯罪率高低、地理位置、是否靠近高速公路等，皆是考量房屋價(jià)值的基本要素。最后，還要參看籌款人的個(gè)人投資經(jīng)歷，查看其以往投資歷史，以判斷他是否“慧眼識(shí)金”。

作為身處美國(guó)境外的外國(guó)公民，想必很多人也想?yún)⑴c到網(wǎng)絡(luò)眾籌中，在美國(guó)的房地產(chǎn)投資收益中分一杯羹了吧？對(duì)此，美國(guó)某家眾籌網(wǎng)站的負(fù)責(zé)人表示，他們現(xiàn)在接納愿意投錢(qián)放貸的海外投資人，但不接手海外地產(chǎn)的放貸投資項(xiàng)目。同時(shí)，海外投資人必須通過(guò)美國(guó)法律的認(rèn)證，并通過(guò)Patch of Land的‘反洗錢(qián)’和‘客戶(hù)全面了解’等相關(guān)程序的審批。

看來(lái)，去美國(guó)享受“天上的餡餅”，也不是沒(méi)可能哦！