邵萍

近期，樓市利好政策頻繁出臺(tái)，讓大家欣喜若狂的同時(shí)，也不免伴隨著各種疑慮。

房?jī)r(jià)未來(lái)到底是漲還是跌？現(xiàn)在是否適合入市抄底置業(yè)？如何消費(fèi)，才更加合理呢？對(duì)此，作為普通的投資者，更加需要善于觀察的眼睛和獨(dú)立思考的大腦，來(lái)研究這一切。

其實(shí)，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房置業(yè)首要考慮的問(wèn)題就是房?jī)r(jià)，然后才考慮房子性能問(wèn)題。實(shí)際上，買(mǎi)房不僅要看房?jī)r(jià)，更要看這套房子適不適合自己。

對(duì)于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)，最主要的目的是自住。因此，小區(qū)環(huán)境、車(chē)位配比、戶(hù)型、樓盤(pán)品質(zhì)，任何因素都會(huì)影響到今后的居住舒適度。因此，在買(mǎi)房時(shí)注意力就不能僅僅只放在價(jià)格上，而是應(yīng)該綜合衡量各種因素，選擇適合自己的房源，不能單單注重價(jià)格，給今后的生活帶來(lái)諸多困難。

在衡量了所有的因素，覺(jué)得所選擇房子的各方面都比較中意后，就不要過(guò)度糾結(jié)是否是買(mǎi)房的合適時(shí)機(jī)了，因?yàn)槭袌?chǎng)總是風(fēng)云變幻，機(jī)會(huì)也是轉(zhuǎn)瞬即逝。同時(shí)，也要冷靜面對(duì)市場(chǎng)上各類(lèi)樓市信息，做出自己的判斷，不盲目“抄底”。

同時(shí)，對(duì)于改善型置業(yè)人群來(lái)講，由于家庭結(jié)構(gòu)改變或收入水平的提高，則更應(yīng)該注重功能空間與品質(zhì)的提升，同時(shí)，對(duì)舒適度、私密性也要提出較高的要求。另外，在生態(tài)環(huán)境方面，低碳生活也可適當(dāng)考慮，比如當(dāng)下較為流行的智能家居和設(shè)備。

近來(lái)年，迅速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，吸引了諸多非專(zhuān)業(yè)企業(yè)進(jìn)入了該領(lǐng)域。由于缺乏足夠的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和業(yè)務(wù)能力，由其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，給許多人帶來(lái)無(wú)法解決的難題，由此引發(fā)的糾結(jié)也是市場(chǎng)出現(xiàn)。

其實(shí)仔細(xì)研究則會(huì)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)煩惱的，大多是由于選擇了那些開(kāi)發(fā)實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開(kāi)發(fā)企業(yè)，從而造成不能按時(shí)交房，或者房子質(zhì)量太差等問(wèn)題，甚至出現(xiàn)個(gè)別房企“跑路”現(xiàn)象，以致帶來(lái)巨大損失。

因此，為了避免出現(xiàn)諸如此類(lèi)的問(wèn)題，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，還是要謹(jǐn)慎，最好選擇那些品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。雖然一些品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，有時(shí)也不能滿(mǎn)足所有的需求，但總體來(lái)說(shuō)，這些開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力強(qiáng)，還是值得信賴(lài)的。

因?yàn)?，?duì)于品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們不僅僅是在做產(chǎn)品，更是在做品牌，只有品牌才能贏得信譽(yù)，才能為發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，選擇這一類(lèi)具有保障的房屋，以后換房“二次置業(yè)”，不僅容易出手，也會(huì)有升值空間。

同時(shí)，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，買(mǎi)房其實(shí)就是買(mǎi)生活，而生活就跟小區(qū)的種種配套息息相關(guān)，選擇了一個(gè)房子可能決定未來(lái)幾十年的生活。因此，為了未來(lái)生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候必須要想到的環(huán)節(jié)。

相反，如果購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有詳細(xì)考慮小區(qū)的相關(guān)配套，就有可能給生活帶來(lái)無(wú)盡的麻煩。交通出行、孩子上學(xué)、家人就醫(yī)、日常購(gòu)物、物業(yè)管理，這些關(guān)于生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，都會(huì)影響著生活質(zhì)量，任何一點(diǎn)不如意，都會(huì)直接影響生活水準(zhǔn)。

此外，要看樓盤(pán)升值與否，小區(qū)物業(yè)管理水平及樓盤(pán)配套不能忽視，出色的小區(qū)物業(yè)管理會(huì)為升值增添砝碼。另外，樓盤(pán)自身優(yōu)越的配套設(shè)施，當(dāng)然也是必不可少的。

總而言之，樓市的未來(lái)走勢(shì)主要取決于兩點(diǎn)：一是國(guó)家有關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主要方向;二是城市規(guī)劃，未來(lái)城市發(fā)展將有哪些大動(dòng)作，比如新城新區(qū)規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃、重大投資項(xiàng)目等。只要看準(zhǔn)這些機(jī)會(huì)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，基本上就可以獲得相對(duì)比較豐厚的預(yù)期投資收益吧。

2月4日：降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)2月4日，中國(guó)央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，央行宣布對(duì)小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)。

3月1日：降息0.25個(gè)百分點(diǎn)2月28日，中國(guó)央行自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

4月20：降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)4月19日，中國(guó)人民銀行決定自2015年4月20日起下調(diào)各類(lèi)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。

5月11日：對(duì)稱(chēng)降息0.25個(gè)百分點(diǎn)5月10日，中國(guó)央行宣布自2015年5月11日起金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%，同時(shí)，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。

6月28日：降息0.25個(gè)百分點(diǎn)定向降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)6月27日，中國(guó)央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)定向降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

此外，降息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，確實(shí)是喜不勝收。但是，降準(zhǔn)對(duì)于樓市的影響也不容忽略。

【影響之一】一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)漲。

對(duì)于樓市來(lái)講，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來(lái)看，樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市來(lái)講，接下來(lái)幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

【影響之二】樓市“分化”特征將更加明顯。

在降息、降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線城市樓市房?jī)r(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行情;二線城市將加速去庫(kù)存的進(jìn)程，存銷(xiāo)比開(kāi)始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫(kù)存壓力，但部分城市由于加速去庫(kù)存，市場(chǎng)去化周期將回歸至合理區(qū)間;對(duì)于大多數(shù)三四線城市樓市來(lái)講想法設(shè)法跑量主題不變，因?yàn)閹?kù)存量大去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存?？傮w來(lái)看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。

【影響之三：房企策略】把控好降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”。

對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，把控好降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面;其次，調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，積極去庫(kù)存，不要戀戰(zhàn)（期待房?jī)r(jià)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤(pán)惜售，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，捂盤(pán)惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)），盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回升;第三，通過(guò)調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

【影響之四：購(gòu)房者】把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，顯然，應(yīng)該把握好市場(chǎng)節(jié)奏變化過(guò)程中的購(gòu)房時(shí)機(jī)。簡(jiǎn)單來(lái)講，購(gòu)房者應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購(gòu)房，也趁當(dāng)下開(kāi)發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購(gòu)房性?xún)r(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購(gòu)房，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。