竇艷杰

天津國土資源和房屋職業(yè)學院，天津300270

房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價體系研究
——兼論基于AHP-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的誠信評價模型

竇艷杰

天津國土資源和房屋職業(yè)學院，天津300270

房地產(chǎn)估價行業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的一個重要組成部分，對于促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。然而，近年來房地產(chǎn)估價行業(yè)在誠信建設(shè)方面暴露出很多問題，嚴重阻礙了房地產(chǎn)估價行業(yè)的正常發(fā)展。因此，以房地產(chǎn)估價機構(gòu)作為研究對象，構(gòu)建一套科學全面的房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價體系，并運用層次分析法和BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立誠信評價模型，以期為房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價提供一種新的思路。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)；誠信評價；層次分析法；BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

一、引言

自從我國實施城鎮(zhèn)住房制度改革以后，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，在市場經(jīng)濟中發(fā)揮著不可替代的作用。與此同時，房地產(chǎn)估價行業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)估價師的隊伍逐漸壯大、房地產(chǎn)估價法規(guī)逐漸健全、房地產(chǎn)估價標準日趨完善，在保障房地產(chǎn)公平交易、降低房地產(chǎn)信貸風險等方面起著重要的作用。然而，在房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展過程中存在一些亟待解決的問題，其中誠信問題尤為突出。

目前房地產(chǎn)估價行業(yè)在誠信方面暴露出很多問題，如一些房地產(chǎn)估價機構(gòu)為了迎合客戶的需要，高估抵押房產(chǎn)價值，騙取銀行貸款；業(yè)務(wù)操作簡單化，違背操作流程；為了提高工作效率，偽造查勘照片；超越資質(zhì)等級業(yè)務(wù)范圍承接估價業(yè)務(wù)；通過給予回扣、低收費等方式獲取業(yè)務(wù)；估價人員缺乏職業(yè)操守，不重視估價報告質(zhì)量，這些都嚴重影響了房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展。因此，加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信建設(shè)是一個急需解決的問題。本文在進行問卷調(diào)查和專家咨詢的基礎(chǔ)上，建立了房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價指標體系，并提出了一種基于AHP-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價模型，試圖為房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價領(lǐng)域提出一個新的思路。

二、企業(yè)誠信評價研究綜述

隨著當今社會誠信問題的日益突出，有關(guān)企業(yè)誠信評價的研究越來越多，已經(jīng)成為學者們關(guān)注的一個熱點問題，并且已經(jīng)取得了豐碩的研究成果。

（一）企業(yè)誠信評價體系的研究現(xiàn)狀

目前我國很多行業(yè)都開展了誠信評價工作，如工程咨詢行業(yè)、工程監(jiān)理行業(yè)、旅游行業(yè)、建筑行業(yè)、物流行業(yè)等，已經(jīng)形成了相應行業(yè)的誠信評價體系。姚延波、焦彥等人構(gòu)建了一個包括誠信事實、誠信績效、誠信努力3個一級指標、金融誠信、服務(wù)誠信、企業(yè)經(jīng)營績效、企業(yè)商譽等10個二級指標、銀行信用等級評估、有效旅游投訴、商業(yè)責任糾紛等32個三級指標的旅游企業(yè)誠信評價體系，并采用層次分析法確定了該指標體系的權(quán)重。鄭磊、李茜、趙偉光結(jié)合建設(shè)工程監(jiān)理企業(yè)誠信的內(nèi)涵及工作流程，從企業(yè)素質(zhì)、誠信記錄、投標誠信、履約誠信和誠信環(huán)境5個大項，企業(yè)資質(zhì)等級與工程業(yè)績、人員素質(zhì)、資質(zhì)申請材料真實性、違法轉(zhuǎn)包分包等34個小項方面出發(fā)建立了工程監(jiān)理企業(yè)誠信評價體系。彭佃欣、周長銀結(jié)合目前國內(nèi)食品企業(yè)的誠信現(xiàn)狀，構(gòu)建了食品企業(yè)誠信評價指標體系，該體系包括企業(yè)基本狀況、企業(yè)財務(wù)狀況、企業(yè)質(zhì)量誠信保障能力、企業(yè)社會責任4個一級指標，企業(yè)法人信用、企業(yè)誠信記錄、企業(yè)財務(wù)制度等21個二級指標。張瑞光結(jié)合港口生產(chǎn)特點以及港口企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀，提出了一個包括經(jīng)營秩序、安全生產(chǎn)、港口設(shè)施維護等6個一級指標和資質(zhì)管理、企業(yè)標準化一級港口設(shè)施維護等30個二級指標的港口企業(yè)誠信經(jīng)營評價指標體系，并給出了相應的實施要點。

通過研究發(fā)現(xiàn)，目前很多行業(yè)都相繼進行了誠信評價活動，而關(guān)于房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價的研究卻處于空白。因此，建立一套科學完善的房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價體系是一個值得探討的問題。

（二）企業(yè)誠信評價方法的研究現(xiàn)狀

在各行各業(yè)開展企業(yè)誠信評價活動的過程中，提出了很多用于企業(yè)誠信評價的模型和方法，目前用得比較多的方法有層次分析法、模糊綜合評價法、嫡權(quán)法、灰色預測法、功效系數(shù)法等。郭炳寶、朱勝雪在利用層次分析法確定各個指標權(quán)重的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了二級模糊綜合評價模型對物流企業(yè)進行誠信評價，并對整個評價過程進行分析。李智偉將嫡權(quán)法運用到倉儲物流企業(yè)誠信評價工作中，通過嫡權(quán)法確定了各個誠信評價指標的權(quán)重，并結(jié)合實例證明了該方法的有效性。侯彩虹，李紅霞在構(gòu)建海關(guān)企業(yè)誠信評價體系的基礎(chǔ)上，借助層次分析法確定了各個指標的權(quán)重，并運用灰色模糊決策法建立了海關(guān)企業(yè)誠信評價模型。湯小凝在構(gòu)建監(jiān)理企業(yè)誠信評價指標體系的基礎(chǔ)上，運用層次分析法確定了各個指標的權(quán)重，結(jié)合模糊數(shù)學理論建立了監(jiān)理企業(yè)誠信評價模型，并詳細介紹整個評價流程。

綜上，用于企業(yè)誠信評價的各種方法都有自己的特點和相應的適用范圍，不能將其他領(lǐng)域的評價方法直接移到房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價中來。因此，結(jié)合房地產(chǎn)估價行業(yè)自身的特點，本文將層次分析法與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，建立一種基于AHP-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價模型。

三、房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價體系

（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價體系

為了構(gòu)建科學、全面、實用的房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價體系，依據(jù)目標針對性、層次合理性、系統(tǒng)整體性等原則，在借鑒國內(nèi)相關(guān)行業(yè)誠信評價體系的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信建設(shè)的發(fā)展現(xiàn)狀，通過聽取行政主管部門及房地產(chǎn)估價機構(gòu)相關(guān)人員意見的基礎(chǔ)上，最終本文形成了房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價指標體系，具體見表1。

表1　房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價指標體系

（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價指標的內(nèi)涵

結(jié)合房地產(chǎn)估價行業(yè)的特點及誠信建設(shè)的實際情況，本文從四個方面對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行誠信評價，分別是：企業(yè)素質(zhì)、員工素質(zhì)、經(jīng)營能力和信用記錄，每個方面又包括幾個具體的指標，具體內(nèi)涵如下。

1.企業(yè)素質(zhì)。企業(yè)素質(zhì)是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)獨立完成業(yè)務(wù)的能力和素質(zhì)，它是決定房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信水平的重要因素之一。企業(yè)素質(zhì)包括企業(yè)資質(zhì)等級、注冊資金、從事估價行業(yè)的時間、員工人數(shù)四個方面。企業(yè)資質(zhì)是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)取得的資質(zhì)等級，即一級、二級、三級或暫定三級，一般來講資質(zhì)等級高的房地產(chǎn)估價機構(gòu)擁有健全的組織機構(gòu)、完善的檔案管理制度和嚴格的質(zhì)量保證體系，這些都是提高誠信水平的保證；注冊資金是指企業(yè)股東實際繳付的出資數(shù)額，數(shù)額越大企業(yè)失信的代價越高；在激勵的市場競爭背景下，從事估價行業(yè)的時間越長意味著該估價機構(gòu)占有的市場份額較大，這也是企業(yè)較高誠信水平的體現(xiàn)；員工人數(shù)是反映企業(yè)規(guī)模的最主要指標。

2.員工素質(zhì)。員工素質(zhì)是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成估價業(yè)務(wù)所需要的管理人員和估價人員的品質(zhì)、知識和技能，它是決定房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信水平的重要因素之一。員工素質(zhì)主要包括注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)和本科以上員工比例兩個方面。注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)是指企業(yè)內(nèi)員工取得注冊房地產(chǎn)估價師資質(zhì)的人數(shù)，一般來講取得注冊房地產(chǎn)估價資質(zhì)的人數(shù)越多，代表該機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)技術(shù)水平越高、經(jīng)驗越豐富，這些是提高估價報告質(zhì)量的重要保障；本科以上員工比例是指機構(gòu)內(nèi)擁有大學本科或本科以上學歷的員工占全體員工的比例，該比例越高說明該估價機構(gòu)員工的學習能力比較強，意味著勞動力的增值潛力較大。

3.經(jīng)營能力。經(jīng)營能力是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域開展其業(yè)務(wù)時的經(jīng)營、運營能力，它是房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信表現(xiàn)的重要基礎(chǔ)和保證。經(jīng)營能力主要包括主營業(yè)務(wù)收入、評估總價值和評估總建筑面積三個方面。主營業(yè)務(wù)收入是指估價機構(gòu)一年內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動所產(chǎn)生的基本收入；評估總價值和評估總建筑面積分別是指估價機構(gòu)一年內(nèi)評估的所有估價對象的總價值和總建筑面積，這些都是企業(yè)擁有較強市場競爭力的重要表現(xiàn)。

4.信用記錄。信用記錄指包括政府、客戶、同行在內(nèi)的社會各界對房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用狀況的反映情況，它是房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信水平的具體體現(xiàn)。信用記錄主要包括信用不良記錄次數(shù)和信用良好記錄次數(shù)兩個方面，房地產(chǎn)估價信用檔案系統(tǒng)中詳細記錄著全國各個估價機構(gòu)的信用良好和不良記錄。

四、房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價模型

（一）理論概述

1.層次分析法。層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是20世紀70年代由美國運籌學家T.L.Satty等人提出的一種方法，這種方法特別適用于那種具有多目標、多層次的復雜系統(tǒng)的決策問題，目前已經(jīng)在很多領(lǐng)域得到了廣泛應用。運用層次分析法求解決策問題的基本步驟如下。

（1）建立遞階層次結(jié)構(gòu)。根據(jù)影響房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信系統(tǒng)的主要因素建立遞階層次結(jié)構(gòu)體系，即目標層、準則層和指標層。同一層次的元素作為準則，上一層次對下一層次的全部元素或部分元素起支配作用，最后形成自左而右（如表1所示）的逐層支配關(guān)系的遞階層次結(jié)構(gòu)。

（2）構(gòu)造判斷矩陣。在建立遞階層次結(jié)構(gòu)以后，相鄰層的隸屬關(guān)系就己經(jīng)確定，此時可以在各層因素中進行兩兩比較，構(gòu)造出判斷矩陣。

（3）計算各層中因素的權(quán)重。針對某一準則，各元素的權(quán)重向量為w=［w1，w2，L，wn］T，可以通過求解下列方程得到各層中因素的權(quán)重w

Aw=λmaxw

式中A為判斷矩陣，λmax是矩陣A的最大特征值。

（4）一致性檢驗。求出w后，還要對該權(quán)重值的合理性和可靠度進行驗證。若沒能通過一致性檢驗需要調(diào)整判斷矩陣，使其具有合理的一致性。

（5）計算評價結(jié)果。計算由各個指標的權(quán)數(shù)及相應指標值組成的線性加權(quán)函數(shù)即可得出各個評價單元的最終結(jié)果，公式如下：

F=∑xi×wi

式中xi為各指標的得分，wi為各指標的權(quán)數(shù)

2.BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。反向傳播神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（Back Propagation，簡稱BP）是人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的一種典型算法，該算法是1985年由Rumelhart科研小組首次提出的，目前已經(jīng)在模式識別、分類、預測等很多領(lǐng)域得到了廣泛應用。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是由輸入層、隱含層和輸出層組成，相鄰兩層的神經(jīng)元之間實現(xiàn)全連接，而每層各神經(jīng)元之間沒有直接聯(lián)系。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學習過程由正向傳播和反向傳播組成，具體過程如下：

（1）信息正向傳輸。本文以一個三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)為例，包括輸入層X，隱含層S和輸出層Y，其中隱含層各個節(jié)點的初始輸入值為

式中wij為輸入層與隱含層的連接權(quán)值，θj為隱含層各節(jié)點的輸出閾值，p為隱含層的節(jié)點總數(shù)。

通過S型傳遞函數(shù)計算隱含層的輸出值，并將其傳遞給輸出層

yj=f（sj）

（2）誤差信號反向傳輸。實際輸出值y與目標輸出值d的誤差為：

（3）權(quán)值、閾值的調(diào)整。將計算出的誤差值與設(shè)定的誤差值進行比較，如果誤差值小于設(shè)定的誤差值則說明訓練成功；如果計算出的誤差值大于設(shè)定的誤差值，則需要通過調(diào)整權(quán)值和閾值來降低誤差，如此反復進行，直至達到設(shè)定的誤差為止。

（二）房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價模型

基于上述理論，本文提出了基于AHP—BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價模型，該模型的框架如圖1所示。

圖1　房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價模型框架

1.原始數(shù)據(jù)搜集。根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價體系有目的地搜集全國各估價機構(gòu)的數(shù)據(jù)，本文主要通過查閱《房地產(chǎn)估價信用檔案系統(tǒng)》、地方房地產(chǎn)估價師協(xié)會（學會）網(wǎng)站以及各房地產(chǎn)估價機構(gòu)的網(wǎng)站搜集評價體系中涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)。

2.數(shù)據(jù)歸一化處理。為了消除各評價指標不同量綱和區(qū)間取值范圍的影響，利用極差標準化法對各指標數(shù)值進行歸一化處理，處理后的數(shù)值將位于［0，1］區(qū)間內(nèi)，這些數(shù)值將作為BP網(wǎng)絡(luò)的輸入數(shù)據(jù)。

3.評價單元綜合值的確定。運用AHP確定誠信評價體系中各層級指標的權(quán)重，利用線性加權(quán)函數(shù)計算出各個評價單元的綜合值，由于上一步已經(jīng)對各個指標值進行了歸一化處理，因此綜合值也將位于［0，1］區(qū)間內(nèi)，這些數(shù)值將作為BP網(wǎng)絡(luò)的輸出數(shù)據(jù)。

4.訓練樣本和測試樣本的選取。結(jié)合所搜集的房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)據(jù)，從中選擇一部分作為BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的訓練樣本，大約占到樣本總量的70% -80%，將剩余的20%-30%作為測試樣本。

5.BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的構(gòu)建。結(jié)合房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價工作的特點，確定BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的層數(shù)、輸入層神經(jīng)元數(shù)目、輸出層神經(jīng)元數(shù)目、隱含層神經(jīng)元數(shù)目、傳遞函數(shù)、訓練函數(shù)、學習函數(shù)等參數(shù)。

6.模型訓練。設(shè)定網(wǎng)絡(luò)權(quán)值和閾值、訓練步長、訓練次數(shù)、訓練目標誤差精度等參數(shù)進行BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型訓練。如果訓練誤差滿足精度要求則說明訓練成功，否則需要重新檢查樣本、調(diào)整權(quán)值閾值降低誤差，直至達到訓練成功為止。

7.模型測試。利用提前選定的測試樣本對訓練好的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進行檢測，根據(jù)具體的檢測誤差來判斷構(gòu)建的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型是否滿足房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價的需要，如果不能滿足重新進行訓練和測試，直至滿足要求為止。

8.房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價。將待評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的指標數(shù)值輸入訓練好的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，計算評估結(jié)果。

（三）實例分析

按照上述模型，筆者從全國選取了20家房地產(chǎn)估價機構(gòu)的真實數(shù)據(jù)作為樣本（限于篇幅數(shù)據(jù)略），對所有數(shù)據(jù)進行歸一化處理使其位于［0，1］區(qū)間內(nèi)，根據(jù)線性加權(quán)函數(shù)計算20個估價機構(gòu)的評價綜合值，將前15個數(shù)據(jù)作為訓練樣本，余下5個作為測試樣本。

結(jié)合房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價體系，確定采用三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，輸入層神經(jīng)元12個，輸出層神經(jīng)元1個，隱含層神經(jīng)元8個。隱含層和輸出層的傳遞函數(shù)分別選用S型正切函數(shù)tansig和對數(shù)函數(shù)logsig。網(wǎng)絡(luò)訓練函數(shù)選用traingdx，網(wǎng)絡(luò)學習函數(shù)選用learngd。

net=newff（P，T，8，｛'tansig'，'logsig'｝，'traingdx'，'learngd'）

在訓練之前，設(shè)置網(wǎng)絡(luò)的訓練參數(shù)：訓練次數(shù)50000，訓練目標0.001，學習速率0.1。應用Matlab2014a軟件，經(jīng)過145次訓練后，網(wǎng)絡(luò)性能達到了要求，具體訓練結(jié)果如圖2所示：

此外，本文選擇了余下5個樣本對BP網(wǎng)絡(luò)進行測試，測試結(jié)果為預測值與真實值之間的誤差（兩者之差的絕對值testterrt）并繪制測試誤差曲線，如圖3和圖4所示。

圖2　網(wǎng)絡(luò)訓練結(jié)果

圖3　網(wǎng)絡(luò)測試結(jié)果

圖4　網(wǎng)絡(luò)的測試誤差

從上述結(jié)果可以看出，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的預測值與真實值之間的誤差非常小，所有誤差都控制在5%以內(nèi)，能夠滿足應用要求，因此，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型能夠很好地對房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信狀況進行評價，評價結(jié)果的可信度較高。

五、結(jié)語

本文在分析房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，探討了衡量房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用等級的影響因素。同時，借鑒了其他行業(yè)企業(yè)誠信評價指標體系，構(gòu)建了一套科學合理的房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價指標體系，并提出了一種將層次分析法和BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的房地產(chǎn)估價機構(gòu)誠信評價模型，并通過實例驗證了該模型的有效性和合理性，為房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信評價工作開辟了一個新的思路。

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［8］湯小凝.基于AHP模糊理論的監(jiān)理企業(yè)誠信評價［J］.福建建材，2010，（4）：110-111.

責任編輯：王春艷董躍進

Study on Integrity Evaluation for Real Estate Evaluation Institution——Concurrently Discuss on Integrity Evaluation Model Based on AHP-BP ANN

DOU Yan-jie
（Tianjin Land Resources and House Vocational College，Tianjin 300270）

Real estate evaluation institution，as the important part of the industry chain，has played a significant role in the healthy development of real estate industry.However，there are many problems on integrity construction existing in the evaluation institution，which have barried the development of the industry.Therefore，taking the evaluation institution as the research object，the author established an all-round and scientific integrity evaluation model by using AHP in order to offer a new thinking for the integrity evaluation.

real estate evaluation institution；integrity evaluation；AHP；BP-ANN

F224.9

A

2095－5537（2015）05－00023－05

2015-09-12

竇艷杰（1984-）女，漢族，天津市人，天津國土資源和房屋職業(yè)學院講師。研究方向：工程經(jīng)濟、房地產(chǎn)。