康鵬等

摘要： 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)得到了一個快速的發(fā)展，房地產(chǎn)評估在我國市場經(jīng)濟(jì)中的重要作用也越來越明顯，但是由于我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步晚及我國的特殊國情等原因，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還存在很多問題，包括相關(guān)的法律法規(guī)不健全、從業(yè)人員素質(zhì)不高、行業(yè)監(jiān)管力度不夠、存在惡性競爭。文章針對這些問題進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的解決對策。

Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)評估；問題；對策

Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）30-0015-03

0 引言

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，從無到有，現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個富有生命力的行業(yè)。目前，全國共有五萬多人取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，四萬六千多人成為注冊房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)五千五百多家，行業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大。房地產(chǎn)評估公司的業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改組、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準(zhǔn)地價等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動，這使得房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國市場經(jīng)濟(jì)中的重要作用越來越明顯。在這二十幾年里，房地產(chǎn)估價行業(yè)為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了不少的貢獻(xiàn)，但是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)估價行業(yè)起步晚及我國的特殊國情等原因，致使我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)還存在不少問題有待解決。

1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價模型

我國房地產(chǎn)估價中基本的三大估價方法依次是市場比較法、收益法、成本法。

市場比較法是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差異對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理后得到估價對象價值或價格的方法[1]。市場比較法的計(jì)算公式為估價對象價格=可比實(shí)例價格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×房地產(chǎn)個別因素修正系數(shù)×房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)。

收益法是指預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價值時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地產(chǎn)價格，A：房地產(chǎn)年凈收益，R：資本化率，n：收益年限。

成本法是指求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。成本法的基本公式為估價對象價值=建筑物價值+土地價值。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)評估行業(yè)問題

2.1 相關(guān)的法律法規(guī)不健全

在我國評估行業(yè)、會計(jì)行業(yè)及律師行業(yè)被稱為三大經(jīng)濟(jì)鑒證類中介服務(wù)行業(yè)，會計(jì)行業(yè)早在1994年1月1日就頒布了《注冊會計(jì)師法》，律師行業(yè)也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國外，韓國有《財(cái)產(chǎn)鑒定評價法》、美國有《不動產(chǎn)評估改革法 》、日本有《不動產(chǎn)鑒定評價法》等。但是，至今我國的估價行業(yè)還沒有一部專門關(guān)于估價行業(yè)的法律，目前，我國只有一部《城市房地產(chǎn)管理法》，其中只僅僅規(guī)定了實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度，雖然房地產(chǎn)估價行業(yè)又以這部法律為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等具體的規(guī)范制度[2]，但這些規(guī)范制度只是對估價人員和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了簡單的規(guī)定，而沒有制定出具體的實(shí)施細(xì)則，對不同估價目的的房地產(chǎn)評估都沒有明確的針對性，如征稅評估、企業(yè)改制評估。

2.2 房地產(chǎn)評估從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，工程造價與房地產(chǎn)估價行業(yè)都快速發(fā)展起來，我國很多高等院校都增設(shè)了工程造價這個專業(yè)，充分保障了工程造價行業(yè)對該類人才的需求，但是，現(xiàn)在依然只有少數(shù)的高等院校開設(shè)了房地產(chǎn)估價這個專業(yè)，我國教育在房地產(chǎn)評估人員教育方面缺乏專門的、針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)估價行業(yè)專業(yè)性人才缺失，人才的短缺導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員很大一部分是非房地產(chǎn)估價專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生。此外，現(xiàn)在我國注冊建造師有注冊一級建造師和注冊二級建造師、會計(jì)行業(yè)有初級會計(jì)師、中級會計(jì)師和高級會計(jì)師等多個級別，而注冊房地產(chǎn)估價師的級別設(shè)置單一，只有注冊房地產(chǎn)估價師一個級別，這使得注冊房地產(chǎn)估價師不會不斷地進(jìn)行專業(yè)方面的學(xué)習(xí)和深造。另外，現(xiàn)在的注冊房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育制度是必修課學(xué)時需要參加繼續(xù)教育培訓(xùn)取得，選修課原則上采取非集中面授方式，學(xué)時通過參加網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育方式取得，但是我國注冊房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育的管理力度不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育已經(jīng)流于形式，現(xiàn)在普遍存在由一些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)里面的行政人員和業(yè)務(wù)員代替房地產(chǎn)估價師參加繼續(xù)教育的現(xiàn)象。以上的現(xiàn)狀都使得房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，素質(zhì)有待提高。

2.3 房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度不夠

雖然房地產(chǎn)估價學(xué)會的確制定了相關(guān)操作規(guī)范和原則，但是缺少實(shí)質(zhì)性的約束力。由于房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致當(dāng)前在房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)中存在著很多亂象，例如：亂評估、弄虛作假、亂定價、惡性競爭等，此外，還導(dǎo)致了普遍存在一些非估價行業(yè)從業(yè)人員考取了注冊房地產(chǎn)估價師資格證書之后把證書掛靠到估價機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象，致使目前有很多房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)里面的專職注冊房地產(chǎn)估價師屈指可數(shù)。

2.4 評估機(jī)構(gòu)之間存在惡性競爭

房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管力度的不夠，也直接導(dǎo)致了評估機(jī)構(gòu)之間普遍存在惡性競爭的現(xiàn)象。估價機(jī)構(gòu)為了獲取評估業(yè)務(wù)，競相提高向客戶經(jīng)理的回扣比例。房地產(chǎn)估價行業(yè)的惡性競爭不僅表現(xiàn)在回扣比例上面，而且早已滲透到評估結(jié)果上面。估價機(jī)構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)，迎合客戶的要求，故意調(diào)高或者調(diào)低評估結(jié)果價格，使估價結(jié)果的公平、合理受到了很大的影響。此外，評估機(jī)構(gòu)為了獲取估價業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來取得政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)和某些大型企業(yè)的指定，這種現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，導(dǎo)致目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)商業(yè)賄賂的普遍存在。

3 評估行業(yè)的問題對社會的危害

房地產(chǎn)評估行業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、商業(yè)賄賂等一系列問題直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)估價行業(yè)的社會公信力越來越差。

當(dāng)以房地產(chǎn)抵押價值評估為估價目的時，會由于評估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，這樣會嚴(yán)重?cái)_亂正常的金融借貸秩序，增加金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，導(dǎo)致銀行資金嚴(yán)重受損，造成金融機(jī)構(gòu)無法收回借款本金及相應(yīng)利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長，其中有很大一部分原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對抵押貸款的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高造成的。

當(dāng)以征地和房屋征收補(bǔ)償估價為估價目的時，會由于評估報(bào)告質(zhì)量差，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，從而使國家資產(chǎn)受到損失。例如：2009年8月，北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評估過程中，出具的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，給國家造成經(jīng)濟(jì)損失兩百多萬元。根據(jù)對湖南大部分房地產(chǎn)評估公司的調(diào)查顯示，這樣的現(xiàn)象普遍存在。

在房地產(chǎn)課稅估價、土地使用權(quán)出讓價格評估和國有企業(yè)改制的房地產(chǎn)評估中，都存在由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者商業(yè)賄賂，導(dǎo)致出具的房地產(chǎn)估價報(bào)告結(jié)果嚴(yán)重偏低的現(xiàn)象，最終造成國有資產(chǎn)流失。

這種由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者故意高估和低評，都會使各類經(jīng)濟(jì)活動受到嚴(yán)重的危害，導(dǎo)致公平、合理、公正的喪失，使合法權(quán)益無法得到保障。

4 解決房地產(chǎn)估價行業(yè)問題的對策

4.1 建立健全的房地產(chǎn)估價相關(guān)法律法規(guī)

健全和完善的評估法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)評估行業(yè)順利和有序發(fā)展的必要保障。我國應(yīng)該借鑒國外與港臺等房地產(chǎn)估價行業(yè)已經(jīng)很成熟的地方，在我國《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的關(guān)于房地產(chǎn)評估的規(guī)定基礎(chǔ)之上，提出專門一部針對我國房地產(chǎn)估價現(xiàn)狀的《房地產(chǎn)估價法》。在《房地產(chǎn)估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，制定針對惡性競爭和掛靠等行為的懲罰措施，從而促進(jìn)評估行業(yè)健康有序地競爭和提高房地產(chǎn)估價師的風(fēng)險意識和責(zé)任感。同時，房地產(chǎn)估價學(xué)會應(yīng)該在《房地產(chǎn)估價法》的指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實(shí)際的規(guī)章制度。例如：制定涉及到征稅、企業(yè)改制等評估的具體實(shí)施細(xì)則。使中國房地產(chǎn)估價行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)法制化，做到真正的有法可依。

4.2 提升房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)

要想提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)，首先應(yīng)該解決估價行業(yè)后備人才短缺的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該提倡高等院校增設(shè)專門針對房地產(chǎn)估價的專業(yè)，從而緩解和解決估價人才短缺的問題。其次，應(yīng)該借鑒會計(jì)行業(yè)，推行房地產(chǎn)估價師分級管理，即初級房地產(chǎn)估價師、中級房地產(chǎn)估價師、高級房地產(chǎn)估價師，并且房地產(chǎn)估價師級別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價從業(yè)人員會不斷的提升自己的技術(shù)水平。此外，應(yīng)該加強(qiáng)注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的管理力度，嚴(yán)肅查處由行政人員和業(yè)務(wù)員代替參加繼續(xù)教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，為估價報(bào)告的質(zhì)量提供最根本的保障。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度

2012年6月20日，為了加強(qiáng)土地估價的監(jiān)督管理，國土資源部就頒布了《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ?，文件?guī)定自從2012年7月1日起，土地估價中介機(jī)構(gòu)完成的土地估價報(bào)告一律實(shí)行電子化備案，而且會定期組織行業(yè)協(xié)會和有關(guān)專家對備案的土地估價報(bào)告進(jìn)行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。

目前，房地產(chǎn)估價行業(yè)還沒有制定電子化備案制度。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)該借鑒國土資源部開發(fā)房地產(chǎn)估價報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，并且對系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，系統(tǒng)創(chuàng)新的主要內(nèi)容：估價機(jī)構(gòu)出具估價報(bào)告之前，負(fù)責(zé)該估價項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價師通過機(jī)構(gòu)密碼狗進(jìn)入估價機(jī)構(gòu)主系統(tǒng)，然后再通過個人指紋識別系統(tǒng)方式登錄房地產(chǎn)估價報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，將該項(xiàng)目的估價報(bào)告上傳到備案管理系統(tǒng)里面，最后打印估價報(bào)告封頁附到估價報(bào)告首頁。同樣也定期組織房地產(chǎn)估價學(xué)會和有關(guān)專家對備案的房地產(chǎn)估價報(bào)告進(jìn)行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。此外，運(yùn)用這個備案管理系統(tǒng)還可以有效地防止非房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員利用自己考取的注冊房地產(chǎn)估價師資格證書進(jìn)行掛靠，從而保證評估報(bào)告是由評估報(bào)告里面載明的房地產(chǎn)估價師本人撰寫，這樣就會大幅提高房地產(chǎn)估價報(bào)告的質(zhì)量水平。

5 實(shí)例分析

本次評估的估價目的是為金融機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價對象為長沙市芙蓉區(qū)車站北路某房地產(chǎn)，建筑面積為117.29m2，規(guī)劃用途為住宅。價值時點(diǎn)為2015年5月30號。因?yàn)樵摴纼r對象在價值時點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，所以采取市場比較法對該估價對象的價值進(jìn)行求取。在該估價對象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實(shí)例，可比案例的掛牌價格與日期如表2所示。

①交易情況修正：所選三個案例均為掛牌價格，故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101；

②交易日期修正：比較案例均為價值時點(diǎn)近期房地產(chǎn)市場成交價格，據(jù)調(diào)查，近期長沙市房地產(chǎn)價格變化較小，故交易日期修正值為100/100；

③房地產(chǎn)狀況修正如表3。

故案例A的比準(zhǔn)單價=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比準(zhǔn)單價=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比準(zhǔn)單價=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）

由于三個案例經(jīng)過修正后價格相差不大，所以取比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值作為估價對象的評估單價為：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，則：采用比較法求得估價對象單價為6769元/m2。估價對象總價為：6769×117.29=79.39萬元。

根據(jù)對該案例的分析可以總結(jié)出應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時存在的問題。第一：該案例中存在選取可比案例時故意選擇價格偏高的案例，以達(dá)到提高評估結(jié)果的目的，從而迎合客戶需求。第二：在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時，存在故意壓低案例的打分值，從而提高評估結(jié)果的問題。第三：在選取可比案例時，估價人員以為選取成交價格案例與掛牌價格案例沒有區(qū)別，并且為了避免調(diào)查真實(shí)成交價格的工作，故在二手房交易網(wǎng)上選擇掛牌價格案例，從而導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。針對第一與第二類問題，可以采取立法的辦法解決，在《房地產(chǎn)估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，給房地產(chǎn)估價從業(yè)人員一種震懾和約束力。第三類問題可以通過提高房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)來解決，提高估價從業(yè)人員的技術(shù)水平，杜絕因?yàn)榧夹g(shù)水平的缺陷而在選取可比案例時的錯誤選取行為。此外，可以采取房地產(chǎn)估價報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)督力度，在抽查評議時，重點(diǎn)針對這三類問題進(jìn)行檢查，讓估價機(jī)構(gòu)更加重視估價報(bào)告的質(zhì)量，從而解決這三類問題。通過實(shí)例分析，證實(shí)文章提出的對策具有可行性，可以解決目前房地產(chǎn)估價行業(yè)的問題。

6 總結(jié)

為了我國房地產(chǎn)估價行業(yè)有一個健康平穩(wěn)可持續(xù)的發(fā)展，必須要有行政主管部門、房地產(chǎn)估價學(xué)會、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的共同努力來促進(jìn)相應(yīng)對策的實(shí)施，唯有如此房地產(chǎn)估價行業(yè)才可以為整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新鮮的血液。

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