劉俊 朱姝

【基金項目】2014年度江西贛州市級社會科學研究百題（編號：14028）

【摘要】對于一個國家和地區(qū)而言，進行土地集約利用是極為必要的，一方面由于土地的供給量不會增加，是有限的；另一方面目前有許多項目用地存在粗放利用的情況，這也就意味著進行工業(yè)項目的土地投資強度評價指標體系的建立對實現(xiàn)國家土地集約利用是極為必要的。

【關(guān)鍵詞】土地投資；投資強度；評價指標

在1990年后，隨著我國社會的不斷發(fā)展與進步，加上經(jīng)濟的全球化發(fā)展，我國對土地的需求不斷增加，我國的城市化現(xiàn)象十分嚴重，加上城市用地的規(guī)模不斷增加，導致出現(xiàn)的占用耕地的情況極為嚴重，并有不斷惡化的趨勢；而工業(yè)項目中的土地存在的粗放利用、限制浪費等情況也是極為嚴重的。當然，在國家頒布的關(guān)于工業(yè)項目建設(shè)用地的相關(guān)條例中，對建設(shè)用地的投資強度、容積率等作出了明確的規(guī)定，但顯然其效果不佳。而在2008年，國家資源部就工業(yè)項目方面編制了最新的文件，在最新的土地開發(fā)政策國土資源部通知中對其投資強度、容積率等具有土地控制性的指標進行規(guī)定，同時規(guī)定了相應的違約責任，這樣有利于在發(fā)生違約情況時，相關(guān)部門能合理處理。除此之外，那些不符合相應控制指標的工業(yè)項目可以采用不予供地、對項目的用地面積等措施來實現(xiàn)違約事件的發(fā)生。而在2004年頒布的相關(guān)的工業(yè)項目建設(shè)用地的控制指標的相關(guān)文件中，指出了需要將控制指標的投資強度提高15%。綜上所述目前工業(yè)項目土地集約利用已經(jīng)成為在土地投資強度方面的重要的評價內(nèi)容，對于實現(xiàn)工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系建立具有重要意義，目前關(guān)于工業(yè)項目集約利用普遍得到了相關(guān)學者的關(guān)注與研究。

1.土地投資強度內(nèi)涵

土地投資強度，主要是指在其項目用地的范圍內(nèi)，在其單位面積內(nèi)關(guān)于固定資產(chǎn)投資額的多少，又被稱為土地利用集約度。

目前，土地投資強度是可以進行計算的，可以通過相應的公式計算求的，I=（A+K+Z）/F，其中A為勞動力投入，K為資本消耗，Z為經(jīng)營資本所需支付的籌資費用；F為該項目的用地面積

2.評價指標體系的建立

為了加快實現(xiàn)土地的集約利用，應針對工業(yè)項目的實際情況，建立健全相關(guān)的工業(yè)項目的體系，而建立土地投資強度評價指標體系是極為必要的；在建立指標體系的同時應明確土地投資強度中的重要指標。工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系，其最大的特點就是多層次、目標，進行工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系的建立健全其主要目的是實現(xiàn)內(nèi)部效益的最大化，內(nèi)部效益包括內(nèi)部經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益等。工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系的內(nèi)涵是極其豐富的，得以建立起評價指標體系的原則極為豐富，首先要求工業(yè)項目土地投資強度評價系統(tǒng)的科學完整性，使得監(jiān)理的評價指標體系能很好的反映目前影響工業(yè)用地集約利用的因素，并將工業(yè)集約利用其內(nèi)在關(guān)系表現(xiàn)清楚；同時要保證其評價結(jié)果的科學、可靠，只有保證評價結(jié)果的科學可靠，才有助于監(jiān)理一個具有借鑒作用的工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系。

在進行工業(yè)用地土地投資強度評價指標體系的設(shè)置時，一般需要考慮到眾多的目標、因素、評價因子等，其三者是不可相互缺少的，其中評價因子主要涉及到各方面的費用，在進行評價因子思考時，要多方面考慮，才有助于保證評價因子的全面。只有將三者都滿足要求之后，才能有助于實現(xiàn)工業(yè)用地土地投資強度評價指標體系的建立健全。

在建立工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系時，首先要堅持對表現(xiàn)其工業(yè)運行在經(jīng)濟方面獨特的規(guī)律，并能積極準確反映工業(yè)集約利用的特點；其次要保證選擇的指標的獨立性，在選擇獨立指標時，要確保各指標之間的聯(lián)系，盡量避免忽視選擇的指標體系之間的密切聯(lián)系；同時在建立系統(tǒng)性和指標體系過程中，最為主要的是體系的構(gòu)成能很好的反應工業(yè)用地經(jīng)濟效益形成要素的主要內(nèi)容，同時要變現(xiàn)其內(nèi)部存在的聯(lián)系；再則，在進行層次性指標體系建立時，要根據(jù)所選擇的系統(tǒng)進行要素、數(shù)據(jù)的處理，要根據(jù)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，將其層次區(qū)別，從宏觀到微觀、抽象到具體等；除此之外，在進行可操作性指標體系中，應盡量選擇已經(jīng)使用的統(tǒng)計指標，這樣有助于對數(shù)據(jù)可采集性的保證，加上不能進行片面對系統(tǒng)狀態(tài)的描寫，一般選擇指標數(shù)量較多的，或者閑著其指標難以獲取的。

3.工業(yè)用地土地投資強度評價指標體系及其權(quán)重

在對工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系進行建立時，首先要考慮到評價指標體系自身的特點，如：具有多層次多目標性，保證體系的科學、完整等。建立工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系具有較多的好處，一方面是有助于加強對工業(yè)用地土地投資強度的了解，在反映影響土地投資強度的因素同時深入分析各因素之間的內(nèi)在關(guān)系；另一方面，由于該評價指標體系要保障其科學性與可靠性，一般喲求將科學性、可靠性和指標進行標準化的轉(zhuǎn)變，即為了有助于通知各個指標量綱與縮短指標之間數(shù)量級差異，一般選擇稽查標準化的方法。

稽查標準化的方法一般首先需要對原始數(shù)據(jù)進行處理，保證原始數(shù)據(jù)的標準化，一般采用一下公式來實現(xiàn)：xij =（xij-xi，min）/ （xi，max-xi，min）

負效應：xij =（xi，max-xij ）/ （xi，max-xi，min）

在這兩個公式中，一般選擇將Xij 為標準化后某指標的值，Xi，max為處理前某指標的最大值，Xi，min為處理前某指標的最小值；其次為了有助于實現(xiàn)評價指標值及其相應權(quán)重的標準化，所以一般采用fi=wij*xij進行相應的工業(yè)項目用地的土地利用集約度的計算。

另外，由于P綜合=wi*fi，而其中fi 為評價因素得分；wi 為評價因素層各評價因素的權(quán)重；P綜合為工業(yè)項目用地土地利用集約度；xij 為評價指標層的各指標的標準化值；wij 為評價指標層各指標的權(quán)重工業(yè)項目用地土地投資強度評價指標體系。

就目前來看，由于國內(nèi)就工業(yè)項目土地投資仍然沒有形成統(tǒng)一的評價指標體系，也沒有統(tǒng)一的指標標準值，所以在我國的工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系建立過程中，應在綜合考慮了我國或地區(qū)的土地集約利用的現(xiàn)狀之后，通過對比、歸納法等方法實現(xiàn)全面分析之后，探討該工業(yè)用地集約利用評價的指標體系的具體情況、內(nèi)容。

當然，建立工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系，一方面有助于實現(xiàn)未來關(guān)于工業(yè)用地集約利用工作的開展，從而實現(xiàn)對土地投資強度評價指標體系的評價的應用研究，另一方面，建立健全評價體系有助于實現(xiàn)對工業(yè)用地集約利用的微觀評價，從而實現(xiàn)評價結(jié)果的科學性、全面性具有至關(guān)重要的意義。

4.總結(jié)

通過有助于對我國工業(yè)項目土地投資強度評價指標體系的深入研究，在確定土地投資強度的理論知識后，深入對其分析，筆者就評價指標體系的建立以及相關(guān)評價指標體系及其權(quán)重兩方面分析，力爭為實現(xiàn)土地集約化做貢獻。隨著我國土地資源的日益減少，越來越多的學者開始對工業(yè)用地土地投資強度評價指標體系的深入研究與分析，試圖通過對工業(yè)用地土地投資強度評價指標體系及相關(guān)指標的研究實現(xiàn)土地集約的最大化。

參考文獻

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作者簡介：1.劉?。?988-），男，江西理工大學，助理工程師，主要研究方向：工程管理、房地產(chǎn)開發(fā)和項目管理。2.朱姝（1987-），女，贛南師范學院，助教，主要研究方向：管理學。

【基金項目】2014年度江西贛州市級社會科學研究百題（編號：14028）