張敏

摘要：高層住宅項(xiàng)目是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)里最為常用的項(xiàng)目，其中電氣專業(yè)是個(gè)比較繁瑣的專業(yè)，千頭萬緒，本人現(xiàn)公司架構(gòu)是設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、配套、驗(yàn)收、售后都要一起抓。以下是粗略地總結(jié)一下電氣管理的過程以供大家借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);電氣

一、高低壓配電系統(tǒng)

1.設(shè)計(jì)

首先要去當(dāng)?shù)毓╇娋痔豳Y，即需了解項(xiàng)目從哪個(gè)10KV變電站出線，整個(gè)小區(qū)負(fù)荷計(jì)算，小區(qū)電房位置設(shè)置，電房面積，計(jì)量方法，供電系統(tǒng)等。佛山供電系統(tǒng)有當(dāng)?shù)靥厣?/p>

1、如果采用高壓雙回路，消防負(fù)荷需進(jìn)行計(jì)算，并且兩條不同高壓回路互為備用時(shí)，當(dāng)某條回路斷電時(shí)，另一條回路需帶起所有負(fù)荷;2、電房不能設(shè)在最低層，電房對上一層不能設(shè)置住宅，電房高度最低要求4.5米;3、動力和照明回路可以用同一個(gè)變壓器供電;4、電房內(nèi)不能只設(shè)置一臺變壓器，而且每臺變壓器負(fù)荷只能選用800KVA;5、如果有分期的話，當(dāng)期分期電房只管當(dāng)期負(fù)荷，不考慮后續(xù)建筑負(fù)荷，本期負(fù)荷只能本期電房負(fù)責(zé)。這些都需要向建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，當(dāng)?shù)匾?guī)定電力設(shè)計(jì)需重新委托有電力資質(zhì)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出圖。否則當(dāng)佛山電力設(shè)計(jì)院重新設(shè)計(jì)高低壓配電系統(tǒng)時(shí)，就會導(dǎo)致建筑院電氣設(shè)計(jì)無效，產(chǎn)生變更。

2.報(bào)建

當(dāng)?shù)匾?guī)劃報(bào)建時(shí)，規(guī)劃有一個(gè)批復(fù)就是“請?zhí)峁┕╇娋忠庖姟?，而拿去供電局時(shí)，供電局卻要求規(guī)劃局的意見。這時(shí)就要求整個(gè)小區(qū)供電系統(tǒng)要設(shè)計(jì)完成，并去找供電的市場部進(jìn)行了初步的審核，如同意了就可以要求他出初步同意意見，而供電方案要等規(guī)劃審批過了才會出的。因此這個(gè)報(bào)建順序要掌握好時(shí)間。而供電方案審批時(shí)間最好盡量提前。否則后續(xù)所有工作都無法展開。

3.施工

佛山當(dāng)?shù)厥┕け仨毼薪o有電力資質(zhì)的施工單位，實(shí)際上每個(gè)區(qū)都是壟斷的施工單位。因此需提前做好溝通，了解好價(jià)格后提前與施工單位談價(jià)。壟斷單位施工范圍：1、10KV高壓線路：從變電站到小區(qū)電房;2、公用和專用電房設(shè)備;3、低壓線路：住宅供電從電房到樓層表箱。那總包的施工范圍：1、各動力、照明橋架和電纜;2、樓層電表箱后到每戶配電箱線路;3、配電箱后戶內(nèi)住宅線路（精裝修交樓）。其中有幾項(xiàng)要注意的是：1、樓層住宅母線槽安裝時(shí)需注意后期孔洞的封堵和垂直運(yùn)輸;2、強(qiáng)弱電井盡量分別設(shè)置，且有足夠的空間，要考慮電表箱的尺寸;3、佛山當(dāng)?shù)剡€規(guī)定電表箱后的設(shè)計(jì)及施工單位需是在當(dāng)?shù)貍浒赣匈Y質(zhì)的單位。設(shè)計(jì)單位備案相對簡單，準(zhǔn)備好資料后1個(gè)月左右就能完成，否則就需要掛單位出圖了。施工單位就比較麻煩，通常很多總包單位都沒有相應(yīng)施工資質(zhì)，這就必須提前掛靠施工單位，否則無法安裝電表和送電。

二、甲供材（電梯、可視對講）

大的集團(tuán)公司為了節(jié)約成本、提升品牌等因素，往往有很多戰(zhàn)略合作伙伴——這就是我們所說的甲供材。其中最關(guān)鍵的有電梯、可視對講。

1.電梯

1.1 選型：考慮到現(xiàn)在各廠家的井道尺寸、底坑深度、沖頂高度、機(jī)房尺寸等各有特色，因此合作的廠家如果不是唯一性的話，就要考慮幾個(gè)品牌井道尺寸的不同要求，也就是在初步設(shè)計(jì)時(shí)就需選好電梯單位，否則到時(shí)井道尺寸就會影響到電梯安裝，只能采用非標(biāo)產(chǎn)品;1.2 電梯排產(chǎn)加工周期較長——45天，安裝及驗(yàn)收時(shí)間45天，且需開了履約保函及預(yù)付款后才能排產(chǎn)，尤其有臨時(shí)電梯的安裝展示的話，最少提前3個(gè)月進(jìn)行排產(chǎn)。另外臨時(shí)梯需另外簽訂協(xié)議，需注意臨時(shí)電梯的驗(yàn)收及倉管費(fèi)用。

1.3 土建進(jìn)度直接影響電梯安裝周期，井道拆除、偏差、漏水和清理等問題拖延，電梯公司往往進(jìn)場受約束較多，因此提前要求電梯公司進(jìn)場提出問題督促總包單位進(jìn)行整改。電梯公司安裝完后，又由于樓層召喚孔洞預(yù)留尺寸、門洞邊收口問題影響驗(yàn)收，整個(gè)安裝周期會延后，所以總包的管理比較重要。

1.4 設(shè)計(jì)院和專業(yè)電梯公司之間圖紙的矛盾，如果沒接觸過該電梯公司且又不是成熟的設(shè)計(jì)院的話，他的設(shè)計(jì)藍(lán)圖中電梯圈梁和預(yù)留按鈕盒未設(shè)計(jì)。結(jié)果，圈梁、每層呼梯按鈕盒的土建部分預(yù)留未包含在總包范圍內(nèi)，此部分變更量往往在幾十萬，因此一定要在招標(biāo)前完善該部分圖紙深化內(nèi)容。

1.5 外掛電梯拆除后，使用正式電梯施工期間需安排專人開電梯并且進(jìn)行非常規(guī)性的維保，此事的費(fèi)用問題與總包和電梯公司反復(fù)磋商協(xié)調(diào)，總包強(qiáng)調(diào)總包配合費(fèi)中規(guī)定提供各分包垂直運(yùn)輸僅限外掛電梯，就此事召集總包、監(jiān)理、電梯公司召開會多次，最終決定由所有使用單位分?jǐn)?。建議今后的項(xiàng)目應(yīng)制定后期電梯使用制度，由總包或者裝修單位統(tǒng)一管理，費(fèi)用包含在招標(biāo)內(nèi)。發(fā)生跑水、盜竊、人為破壞等事故由責(zé)任單位進(jìn)行賠償。

1.6 電梯刷卡系統(tǒng)的上與不上引起了一番爭論，有人提出消防樓梯未封閉，爬樓梯也可以到達(dá)每層的前室，而且電梯刷卡已成為高端項(xiàng)目的普遍配置，經(jīng)報(bào)價(jià)后成本增加不多，決定還是上。同時(shí)在設(shè)計(jì)前安排好讀卡器的位置，效果理想。

1.7 電梯半年多的使用，#22號樓貨梯底坑始終處于積水狀態(tài)，究其原因一方面是在首層地面至負(fù)一層廳門上部有滲水，水量隨季節(jié)變化，雨季時(shí)會大些，冬季要好些;另一方面在底坑底板的側(cè)壁上設(shè)計(jì)有排水口，在施工時(shí)不知什么原因側(cè)壁上的排水口比底板要高出5cm，造成積水排不出去。由于長期積水，#22號樓貨梯底坑內(nèi)安裝的補(bǔ)償鋼絲繩導(dǎo)輪、緩沖器、導(dǎo)軌、急停按鈕、限位開關(guān)等設(shè)備已開始生銹，底坑內(nèi)井道電路板已更換多塊，出現(xiàn)的故障率也明顯高于其他電梯。

2.對視對講

可視對講的選型也是直接影響到智能化設(shè)計(jì)的前置工作，由于拓?fù)?、接線系統(tǒng)是每個(gè)廠家和產(chǎn)品都是不相同的。經(jīng)過模擬幾個(gè)廠家的產(chǎn)品試驗(yàn)，對比了經(jīng)濟(jì)價(jià)格后，我們還是選用了中低檔的產(chǎn)品。除了價(jià)格因素外，我們主要是考慮了物業(yè)方面的意見，如果產(chǎn)品功能多的話，業(yè)主很喜歡嘗試，但是操作就比較麻煩，因此不斷地找物業(yè)公司演示和解釋，造成物業(yè)公司人力的損耗，所以產(chǎn)品功能上我們除了滿足了基本的對講、監(jiān)控功能外，其他的不過于追求，同時(shí)營銷的同事反饋可視對講業(yè)主也不是很關(guān)注。該部分選型可節(jié)省約15萬左右。

三、招標(biāo)施工范圍的界定

施工招標(biāo)中標(biāo)書對施工范圍的界定非常重要，由于現(xiàn)在大部分都采用低價(jià)中標(biāo)，施工單位往往是針對標(biāo)書和圖紙不足地方進(jìn)行扯皮和索賠。以下是招標(biāo)中需注意的幾個(gè)小地方：

1.空調(diào)室外機(jī)電源接線盒預(yù)留孔洞問題。原設(shè)計(jì)預(yù)留在外沿空調(diào)板上方，遇石材或鋁板等部位需開洞增加一個(gè)接線盒并用管引出，線也需要加長，工藝復(fù)雜，需要多家單位協(xié)調(diào)施工，外裝施工石材時(shí)需開孔，但施工單位往往貪方便把洞封了，造成接線盒被遮蓋，后期尋找起來很麻煩，并且浪費(fèi)人工和材料。因此在監(jiān)理例會上屢次強(qiáng)調(diào)一定要先留洞，但施工單位的管理人員有問題加上工人的素質(zhì)參差不齊，每期項(xiàng)目都會出現(xiàn)類似情況。因此，從設(shè)計(jì)入手，空調(diào)電源的預(yù)留線改為從室內(nèi)的空調(diào)冷媒管出戶孔洞上方位置預(yù)留接線盒，電源線與冷媒管一起引出到室外機(jī)空調(diào)板處，避免了后期在石材等位置開洞，也提高了美觀性。

2.每戶的弱電出戶留在走道頂部的線盒里，從橋架引至各層弱電豎井，走道弱電橋架引至入戶接線盒的金屬軟管就被漏掉了，未包含在總包范圍，此部分工程只好給予了簽證。

3.生活、中水泵房內(nèi)從電源柜至控制柜的電纜，做量單時(shí)未考慮在總包范圍，咨詢公司將此部分工程量視為配套施工，未在總包量單中體現(xiàn)，但配套公司也不包含此電纜，最后只能給簽證解決。

四、結(jié)束語

作為房地產(chǎn)的一名電氣工程師，在施工管理中以上問題都是比較容易出現(xiàn)的，尤其是佛山當(dāng)?shù)氐貐^(qū)的特色。因此作為一名成熟的管理人員，去到一個(gè)新的區(qū)域必須充分了解當(dāng)?shù)靥厥庖螅苊庵貜?fù)返工，節(jié)約無效成本。希望以上問題能給大家借鑒，不足之處請指正。