胡英俊

【摘要】我國近年幾年來由于經(jīng)濟的發(fā)展推動著城市化進程的加快，從而房地產(chǎn)市場所占份額與比重不斷上升，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程不斷加快，許多人利用了城市房地產(chǎn)發(fā)展的契機不斷地進行著“炒房熱”，使得房地產(chǎn)的規(guī)模不斷擴大，進而引發(fā)了一系列房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)了許多的風(fēng)險問題，房地產(chǎn)交易風(fēng)險問題更是受到了社會上的人們的關(guān)注。本文就針對房地產(chǎn)交易中風(fēng)險的規(guī)避問題展開了探討，盡量避免了房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的風(fēng)險與規(guī)避。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易；風(fēng)險；規(guī)避策略

一.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基本定位

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在行業(yè)分類過程中十分特殊，屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，但是房地產(chǎn)又從屬于第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的界定就變得十分的模糊位于第二、三產(chǎn)業(yè)的交界。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、經(jīng)營、抵押、裝飾等等附有經(jīng)濟活動的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的具體行為包括著一系列的經(jīng)營活動，從最初的建筑公司簡單的土地開發(fā)再利用、房屋的建設(shè)、土地的經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)營，再到房產(chǎn)的過戶、買賣、抵押等等，最后包括著房地產(chǎn)的中介服務(wù)、物業(yè)的管理、房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展，這樣一個一系列的全過程。房地產(chǎn)事業(yè)的利潤十分的大，尤其是在我國大部分的城市當(dāng)中，一個普通生活的居民要想在城市中安家落戶購買一個屬于自己的房子，買房所需要的資金可能會耗費他們多年以來的心血，甚至大半輩子所積攢的積蓄都花費在購房的資金中，一旦他們在購房的過程中上當(dāng)受騙，他們會無法承受住這樣的打擊，甚至?xí)硐萁^境，這樣就會引發(fā)一系列的社會矛盾出現(xiàn)，激化了社會的矛盾，于是對于房地產(chǎn)交易的過程中如何規(guī)避交易存在的風(fēng)險，指出規(guī)避風(fēng)險的辦法有著積極地意義與作用，對于廣大購房需求者來說更是有著重要的作用。

二.房地產(chǎn)交易的特點

房地產(chǎn)的交易具體指的就是房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、以及其所附帶的各項產(chǎn)品的每一項權(quán)利的轉(zhuǎn)讓與流通。房地產(chǎn)的交易不僅僅可以通過轉(zhuǎn)讓的形式，還可以進行房地產(chǎn)的抵押、房屋的租賃等等各項經(jīng)濟形式的活動。房地產(chǎn)的交易更是具有自身所獨特的特點，就是無法將產(chǎn)品通過“產(chǎn)品展示柜臺”展示出來，因為房地產(chǎn)本身就具有不可移動性的特點，也具有地區(qū)性的差異性以及產(chǎn)品的個別性，每一個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都是具有自身不同的優(yōu)勢，房地產(chǎn)的交易一般情況下都是房地產(chǎn)中介公司帶領(lǐng)著購房或租房需求者到一個固定的樣品場所去看好樣品從而完成了房地產(chǎn)的交易經(jīng)營活動。

另外，房地產(chǎn)交易具有交易時權(quán)屬流通是不能再一瞬間就能完成的簡單的說就是不能做到“一手交錢，一手交貨”，房地產(chǎn)交易不等同于其他的商品交易，當(dāng)我們在市場進行購物的過程中往往都是看中了某一個商品就可以付款完成了整個交易的過程，我們通過了付款購買了這個產(chǎn)品，這個產(chǎn)品的所用權(quán)與使用權(quán)就歸我們所有，而房地產(chǎn)交易過程中由于市場的分割性、房地產(chǎn)的個別差異性很大、沒有一個統(tǒng)一的質(zhì)量管理，更沒有一個標(biāo)準(zhǔn)去衡量房地產(chǎn)產(chǎn)品的好與壞，此外，房地產(chǎn)交易的手續(xù)費用十分的復(fù)雜，需要很多的中介服務(wù)介入到其中，在房地產(chǎn)交易的過程中十分的繁瑣與復(fù)雜。各種渠道的交易性媒體、融資媒體、估價媒介等等，這些媒介在房地產(chǎn)交易的過程中起到十分重要的輔助作用，房地產(chǎn)交易具體是房地產(chǎn)和土地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移過程，而實際上房地產(chǎn)本身這個實際沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移與流通，房地產(chǎn)所包含的房屋以及附屬的一些產(chǎn)品的所有權(quán)使用權(quán)等等一系列的權(quán)利發(fā)生了公平平等的交易，從而使得權(quán)利發(fā)生了轉(zhuǎn)變，也就是說一些人通過交易的渠道獲得了房地產(chǎn)的一切權(quán)利，但是房地產(chǎn)本身沒有發(fā)生任何改變，這也是房地產(chǎn)交易的一個另一個特點。

三.房地產(chǎn)交易的管理

房地產(chǎn)交易的管理指的就是政府通過對房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)相關(guān)的部門以法律的形式、行政的手段、經(jīng)濟的約束等等，對房地產(chǎn)交易活動加以監(jiān)督與約束，約束房地產(chǎn)交易的行為，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)交易過程中不正當(dāng)手段交易的出現(xiàn)，政府相關(guān)部門通過對房地產(chǎn)交易活動進行行為上的約束與指導(dǎo)，從而發(fā)揮政府在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的交易的過程中監(jiān)督與管理的職能。在我國的《城市房地產(chǎn)管理法》中，明確界定了房地產(chǎn)交易包括著：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的抵押和房屋的租賃這幾種形式。此外，房地產(chǎn)的交易更應(yīng)當(dāng)具備著，本著房地產(chǎn)交易主體雙方要平等交易，交易的內(nèi)容應(yīng)該由雙方協(xié)調(diào)約定而制定，房地產(chǎn)交易的主體必須是當(dāng)事人雙方，而交易的對象必須是房地產(chǎn)范圍內(nèi)的一切事物，房地產(chǎn)交易的法律事實就是從屬于法律行為范圍內(nèi)。

此外，《城市房地產(chǎn)管理法》中明確提出，房地產(chǎn)交易過程中，房屋所有權(quán)、以及該房屋內(nèi)所有的土地使用權(quán)全部同時轉(zhuǎn)讓與交易，這項管理與規(guī)定很大程度上避免了由于房地產(chǎn)的權(quán)利和土地使用權(quán)之間的不協(xié)調(diào)而引發(fā)的各類沖突，減少了更多的不必要的矛盾的發(fā)生。

四.房地產(chǎn)交易的常見風(fēng)險與規(guī)避策略

（一）.合同的風(fēng)險控制

要想做到房地產(chǎn)交易規(guī)避風(fēng)險的出現(xiàn)，首先，購房者就要詳細的查看好房地產(chǎn)交易之前各項房屋的手續(xù)是否具備齊全，有哪些模糊的部分。房地產(chǎn)的交易合同更要具有法律意義上的效益，在進行房地產(chǎn)交易合同簽訂的過程中要謹(jǐn)慎行事，不能有任何的馬虎大意造成一系列的紕漏，合同的使用上更是要使用政府行政機構(gòu)所認可的合同文本，才能在法律意義上有一定的效果。此外，最重要的就是要對合同內(nèi)的每一項條款都要認真的反復(fù)推敲，文字的表達更是要清楚，不能對交易合同每句話的認識都模棱兩可，要認清楚條款內(nèi)的所有內(nèi)容，交易雙方最重要的就是要秉承著公平交易的理念，不可以一方強迫任何一方強行的簽訂合同而引發(fā)一些問題。作為房產(chǎn)交易的出資方可以在經(jīng)濟條件允許的條件下經(jīng)過專家的鑒定或者律師對合同進行審查過后在進行合同的簽訂，這樣能夠保障房地產(chǎn)購買者最大程度上規(guī)避了風(fēng)險出現(xiàn)，自身的合法權(quán)益不受到侵害。

在房地產(chǎn)交易的二手房產(chǎn)交易的過程中不僅僅需要遞交房產(chǎn)交易申請書、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有證、身份證復(fù)印件、還需要簽訂一份買賣合同交易書，還需要在中介公司簽訂代交易合同以保證整個交易過程的合法性。

（二）.法律的風(fēng)險控制

房地產(chǎn)交易的過程最重要的就是要在交易的主體人，以及交易的對象房產(chǎn)，交易的手續(xù)三個方面著手，必須加強在這三個方面的風(fēng)險的控制。交易的主體，要注意的就是交易的雙方在法律上是否具有房屋交易的資格與法律上的交易權(quán)利；對于交易對象的風(fēng)險控制主要包括著：首先，交易雙方索要交易的房產(chǎn)是否已經(jīng)被列入拆遷或者說從屬于非法建筑的范圍內(nèi)，房屋的所有權(quán)權(quán)利是否存在著爭議，或者房屋所有權(quán)是否全權(quán)歸出售者所有，房屋是否已經(jīng)被抵押，或房屋是否已經(jīng)被按著法律所查封，最重要的就是檢查好交易的房產(chǎn)是否存在質(zhì)量上的問題，要及時找出問題進行協(xié)商解決，避免交易過后出現(xiàn)問題，在法律上進行協(xié)商解決從而造成不必要的麻煩；在交易手續(xù)方面；房屋產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)的權(quán)利發(fā)生了轉(zhuǎn)變或者說變更，需要到相關(guān)的政府部門進行相應(yīng)的登記，僅僅將整個房屋交付給使用人不足以獲得整個房屋的使用權(quán)，需要法律上產(chǎn)生效益，才能完成整個房產(chǎn)的交易。

（三）.拆遷風(fēng)險的控制

有些房產(chǎn)交易的過程中會出現(xiàn)房產(chǎn)交易完成后不久，購房一方就面臨了拆遷的問題，于是交易雙方在法律上進行問題的協(xié)商解決，給購買方帶來了許多利益上的損害與不必要的麻煩。如何規(guī)避房產(chǎn)交易過程面臨拆遷的風(fēng)險問題呢，一般來說，拆遷的房屋在拆遷的前一年到兩年之內(nèi)，這些需要拆遷的房子在市中心的房地產(chǎn)交易中心或者地方級別的房地產(chǎn)交易中心都能夠有所記錄，購房者可以再購買房產(chǎn)前到房地產(chǎn)交易中心進行調(diào)查后再做購買，此外，在拆遷的范圍之內(nèi)的房屋理論上在房地產(chǎn)交易部門是不允許被辦理過戶手續(xù)的，也就是說，這一類的房子在法律意義上是不允許被交易的。此外，在一些地區(qū)前五年就已經(jīng)被列入了規(guī)劃區(qū)，因為一些經(jīng)濟條件等等一些條件的限制而沒有進行實際的規(guī)劃建筑工作，為了購房者在購買房產(chǎn)的過程中出現(xiàn)這類的風(fēng)險問題，房產(chǎn)購買者可以通過當(dāng)?shù)氐墓簿忠约暗胤秸M行戶口的查詢，這樣可以很有效的避免了購買這類房產(chǎn)而引發(fā)風(fēng)險的發(fā)生，保障了購房者的合法權(quán)益。

結(jié)束語

對于風(fēng)險的控制可以有效地避免了問題的發(fā)生，但是風(fēng)險屬于一種可能發(fā)生的因素，并不代表著一定會面臨損失，只要做好了對于泛地產(chǎn)交易的風(fēng)險的控制工作就能夠有效的對房地產(chǎn)的交易進行有效的規(guī)范，反之出現(xiàn)房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)了一些詐騙的行為的出現(xiàn)。

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