梁應(yīng)年

摘 要：如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社會(huì)關(guān)注度極高，其中房屋面積測算方面的問題也引起了人們的關(guān)注。本文首先闡述了房屋面積的各種概念，介紹了房屋面積測算標(biāo)準(zhǔn)及適用范圍，加以對(duì)比分析測量數(shù)據(jù)，以實(shí)踐證明房屋面積測算的有效方法，并提出相關(guān)有效改進(jìn)方案，為房產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展作貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房屋面積；測算標(biāo)準(zhǔn)；適用條件

0 前言

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得城市化進(jìn)程不斷加快，人們對(duì)于房產(chǎn)的關(guān)注度越來越高。但是，在整個(gè)房產(chǎn)交易過程中，房屋實(shí)際面積的測算卻存在著諸多的問題，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一定的影響。先就此問題作相關(guān)研究分析，以幫助人們更好的解決房屋面積測量問題。

1 房屋面積測算標(biāo)準(zhǔn)

1.1 房屋面積測算的國家標(biāo)準(zhǔn)與適用條件

目前，在我國住宅開發(fā)建設(shè)各階段中，規(guī)范房屋的國家標(biāo)準(zhǔn)主要有三個(gè)，即國標(biāo)50096-1999《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》、國標(biāo)GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和國標(biāo)GB/T17986.1-17986.2-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》，如何正確選擇和運(yùn)用每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是最終得出公正、客觀、科學(xué)合理的測量和估價(jià)結(jié)果的關(guān)鍵因素。

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》主要用于住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，目的是為保障城市居民基本的住房條件，提高城市住宅功能質(zhì)量，使住宅設(shè)計(jì)符合適用、安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)等要求，注重使用功能，服務(wù)對(duì)象主要是政府規(guī)劃管理部門及開發(fā)商。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》主要滿足工程招投標(biāo)、預(yù)決算的需要，規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算，統(tǒng)一計(jì)算方法，注重的是住宅及工業(yè)等項(xiàng)目實(shí)物量消耗的大小，服務(wù)的主要對(duì)象是開發(fā)商和建筑施工企業(yè)。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》主要是采集和表述房屋實(shí)物及用地的有關(guān)信息，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、房地產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)工業(yè)與民用規(guī)劃建設(shè)提供依據(jù)，注重的是權(quán)益，服務(wù)于政府房地產(chǎn)管理部門、開發(fā)商及各業(yè)主。

1.2 各測繪標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別

1.2.1 強(qiáng)制性不同。三個(gè)規(guī)范中《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，另外兩個(gè)規(guī)范是推薦性標(biāo)準(zhǔn)。

1.2.2 應(yīng)用范圍及側(cè)重點(diǎn)不同。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》用于住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，注重住宅的使用功能；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》用于工程招投標(biāo)、預(yù)決算工程量的計(jì)算，注重的是住宅及工業(yè)等項(xiàng)目實(shí)物量消耗的大?。欢斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》用于房屋交易、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理及稅費(fèi)征收等，注重的是權(quán)益。

1.2.3 建筑面積涵義不同?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高在2.2米以上各層的外圍水平投影面積，同時(shí)包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。房屋建筑面積的計(jì)算原則上應(yīng)具備以下條件：

（1）應(yīng)具有上蓋；

（2）應(yīng)有圍護(hù)物；

（3）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；

（4）層高≥2.2米；

（5）可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，層高在2.2米以上按外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積，坡屋頂內(nèi)空間凈高超過2.1米以上計(jì)算全面積，凈高在1.2米-2.1米的部分應(yīng)計(jì)1/2面積，凈高不足1.2米不計(jì)面積。

2 房屋得房率的確定

房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估過程中，除了分析房屋所在的區(qū)域環(huán)境、工程質(zhì)量、價(jià)格、房型、產(chǎn)權(quán)面積、容積率、綠化率等因素和指標(biāo)外，同時(shí)還特別關(guān)注房屋專有部分面積占產(chǎn)權(quán)面積的比率，即房屋的得房率。關(guān)于房屋得房率目前有如下三種計(jì)算方法：

得房率=1-共用面積分?jǐn)傁禂?shù)……………………①

得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積 ………………②

得房率=套內(nèi)使用面積/建筑面積 ………………③

但一直沒有一個(gè)統(tǒng)一、明確和權(quán)威的說法。本文將以實(shí)例的形式來分析和探討這三種計(jì)算方法的理論性及合法性。

2.1 理論性分析

房屋建筑面積包括套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e，而套內(nèi)面積是由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻和柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積。用公式表示為：

S=S1+S11+S12……………………④

式中：S為房屋建筑面積即產(chǎn)權(quán)面積；S1為套內(nèi)使用面積；S11為套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積；S12為分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。

經(jīng)過整理后，得房屋產(chǎn)權(quán)面積各部分構(gòu)成比例如下：

……………………⑤

依式⑤進(jìn)一步整理得如下各式：

……………………⑥

……………………⑦

公式⑥所表示的是套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積之和與產(chǎn)權(quán)面積的比例，即為式②表示的套內(nèi)面積與建筑面積的比率；公式⑦所表示的是套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積和分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)面積的比率，即為式③表示的套內(nèi)使用面積與建筑面積的比率；而與式②、③相比，式①中共用面積分?jǐn)傁禂?shù)是一個(gè)以套內(nèi)面積為分配基數(shù)按比例分?jǐn)偣灿妹娣e的系數(shù)，與建筑面積及得房率沒有直接關(guān)系，僅能表示得房率的變化趨勢，即分?jǐn)傁禂?shù)大則得房率低，否則得房率高，不能確定準(zhǔn)確的房屋得房率。

通過分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面積為比較基數(shù)的，并與套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積直接相關(guān)。因此，式②、③表述的房屋得房率相對(duì)于式①較合理，即有充分的理論依據(jù)及確定的數(shù)值表示。

2.3 合法性分析

依據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條之規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即將房屋產(chǎn)權(quán)面積區(qū)分為專有和共有兩部分，式⑥、⑦中的套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積均屬于專有面積范圍內(nèi)，主要區(qū)別在于套內(nèi)墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)面積的權(quán)屬不同。而第71條規(guī)定“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”。這充分說明，套內(nèi)空間內(nèi)的墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)部分是設(shè)計(jì)部門按國家相關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮房屋使用功能、建筑荷載等因素而后進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)的結(jié)果，雖然處在專有范圍內(nèi)歸權(quán)利人占有、使用或收益，但這些墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)不能隨意拆改和處分，否則會(huì)危及建筑物整體安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

所以，權(quán)利人實(shí)際依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積包括：依房產(chǎn)測量規(guī)范計(jì)算得到的套內(nèi)使用面積（即為套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積）和附加面積（即實(shí)際有相同或相近使用功能的按房產(chǎn)測量規(guī)范不計(jì)或少計(jì)的使用面積）。

2.4 房屋得房率的定義

經(jīng)過上述分析，式③表示的房屋得房率有理有據(jù)，符合相關(guān)法律的規(guī)定。

因此，房屋得房率的定義應(yīng)是房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積的比率。

采用式③計(jì)算房屋得房率有如下特點(diǎn)：一是計(jì)算方便，即已知房屋產(chǎn)權(quán)面積，通過實(shí)地測量房屋凈使用面積可以直接準(zhǔn)確計(jì)算房屋得房率；二是可以作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標(biāo)，即可以量化房屋所有權(quán)權(quán)益的大?。蝗堑梅柯蚀笮∨c房屋共用面積大小、墻體厚度及房間平面布局有關(guān)；四是得房率中考慮了附加面積的大小。

3 結(jié)語

總之，只有不斷完善關(guān)于房屋測量方面的細(xì)則，不斷更新測量的方法技術(shù)，才能盡可能減少因房屋面積問題導(dǎo)致的各種糾紛。房屋面積測量問題關(guān)系著人們購買房屋的切身利益，通過符合規(guī)定要求的測量方案，能 夠好的體現(xiàn)出房屋測量的公平性，對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展具有非常重要的意義。

參考文獻(xiàn)

[1]朱小蘭.房屋建筑面積測算若干問題探討[J].企業(yè)科技與發(fā)展.2011（15）

[2]廖娟.關(guān)于房屋面積測算中幾個(gè)問題的思考[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2009（30）