張建

【摘要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主要的地位。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，商業(yè)地產(chǎn)是其中一個(gè)較為細(xì)致化的市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)操作過(guò)程中主要通過(guò)業(yè)務(wù)支付運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)其自身的戰(zhàn)略目標(biāo)。其中，商業(yè)定位、招商工作是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的核心部分。因此，進(jìn)行合理可行商業(yè)定位與招商是極其必要的，商業(yè)定位與招商前期，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定位，最終進(jìn)行招商策劃及執(zhí)行，且影響與其配套運(yùn)營(yíng)管理模式。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目定位；招商策劃

1. 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研

城市，城與市的結(jié)合。主要對(duì)該項(xiàng)目所涉及的城市進(jìn)行深入的調(diào)查。是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃的第一步，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一定的市場(chǎng)調(diào)研。其中，需要對(duì)項(xiàng)目所涉及的環(huán)境、經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)態(tài)、品牌、地產(chǎn)的租金等相應(yīng)的方面進(jìn)行全面的調(diào)查研究。通常情況下，在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作之前，需要對(duì)項(xiàng)目涉及的城市、周邊環(huán)境、地產(chǎn)中的各個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行一定的研究，進(jìn)而能夠推斷出該地產(chǎn)是否有利于項(xiàng)目的研發(fā)與建設(shè)[1]。也就是說(shuō)，對(duì)商業(yè)地場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行合理的市場(chǎng)調(diào)查，是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的第一步。在此基礎(chǔ)上，需要對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面進(jìn)行分析研究，尤其是需要工作者對(duì)該項(xiàng)目的各個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致化的分析，包括項(xiàng)目的物業(yè)形式、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所具有的優(yōu)勢(shì)性、交通環(huán)境等方面。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如某一企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目的總建筑面積是10萬(wàn)平方米商業(yè)。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中，對(duì)城的調(diào)研：現(xiàn)有項(xiàng)目總體分布情況，城的人口、文化、收入等。對(duì)市的了解，需要對(duì)周邊的環(huán)境、租金、業(yè)態(tài)、消費(fèi)者習(xí)慣及行為等方面進(jìn)行調(diào)查分析，充分考慮商業(yè)的競(jìng)合性。

此外，主要對(duì)建筑的構(gòu)造、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行一定的了解。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，場(chǎng)地的分配需要合理可行，商業(yè)后區(qū)、客流動(dòng)線(xiàn)、出入口、停車(chē)場(chǎng)等地方的設(shè)置等等。

2. 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位

在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和地產(chǎn)項(xiàng)目的分析基礎(chǔ)上，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一定的定位。這個(gè)過(guò)程對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作來(lái)說(shuō)是一個(gè)復(fù)雜性、系統(tǒng)性、關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位過(guò)程中，需要充分考慮項(xiàng)目區(qū)域中主要經(jīng)營(yíng)哪些類(lèi)型的產(chǎn)品，對(duì)這些產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)與該項(xiàng)目所涉及的區(qū)域環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域發(fā)展水平等方面之間的關(guān)系進(jìn)行分析研究。需要著重分析該區(qū)域中經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品級(jí)別，對(duì)此進(jìn)行精確的定位。

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，是確保商業(yè)地產(chǎn)在招商過(guò)程中能夠找到合適的目標(biāo)，進(jìn)而對(duì)商業(yè)地場(chǎng)項(xiàng)目的運(yùn)行與實(shí)施制定合理的招商計(jì)劃，確保整個(gè)環(huán)節(jié)各個(gè)方面的有效性。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，有部分開(kāi)發(fā)商為了在商業(yè)地場(chǎng)項(xiàng)目招商過(guò)程中，對(duì)地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行大力的宣傳，通常對(duì)項(xiàng)目具有較高的定位。這樣一來(lái)，嚴(yán)重導(dǎo)致了整個(gè)項(xiàng)目所涉及的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格偏高，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作具有一定的負(fù)面影響。因此，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的過(guò)程中，需要根據(jù)該項(xiàng)目所涉及的環(huán)境進(jìn)行實(shí)地的考查與定位，根據(jù)周?chē)M(fèi)群體和居民收入情況進(jìn)行一定的定位，如果對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的定位略低，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益造成一定的負(fù)面影響，項(xiàng)目定位一定要與周邊的消費(fèi)情況和環(huán)境條件相協(xié)調(diào)，達(dá)到一致的狀態(tài)。

3. 商業(yè)地產(chǎn)中的物業(yè)管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的商業(yè)管理管理是有效進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目定位和招商的前提基礎(chǔ)和關(guān)鍵關(guān)節(jié)。因?yàn)?，要有效地?jīng)營(yíng)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要選擇合理的環(huán)境。同時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要制定一套合理可行的商業(yè)管理策略。比如說(shuō)，要對(duì)整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的水電配套過(guò)程進(jìn)行一定的規(guī)劃，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)管理進(jìn)行合理的制定等。確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合理穩(wěn)定的運(yùn)行，在與商戶(hù)簽約的過(guò)程中，能夠更加有說(shuō)服力，給購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)一定的信心。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合理運(yùn)行，需要經(jīng)歷一定的培育期，培育期的時(shí)間長(zhǎng)短主要根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、周?chē)h(huán)境、經(jīng)營(yíng)理念等方面有關(guān)。通常情況下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的過(guò)程中，該項(xiàng)目的價(jià)格較低，通過(guò)客戶(hù)在該商業(yè)中進(jìn)行一定的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)行，使其得到一定的發(fā)展，發(fā)展規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，贏得更多投資者的認(rèn)可，最終能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行[2]。

此外，在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商過(guò)程中，需要與商家對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作進(jìn)行積極的配合和有效的協(xié)調(diào)。商家在該項(xiàng)目中所經(jīng)營(yíng)的時(shí)間越長(zhǎng)，說(shuō)明該項(xiàng)目的發(fā)展越可觀。如果商家經(jīng)營(yíng)的時(shí)間較短，對(duì)于項(xiàng)目的招商具有不利的影響，最終會(huì)導(dǎo)致該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由先前的商業(yè)管理轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目自身的物業(yè)管理，嚴(yán)重的喪失地產(chǎn)項(xiàng)目自身的價(jià)值，難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的戰(zhàn)略性目標(biāo)。

4. 對(duì)相關(guān)環(huán)節(jié)的全面了解與把握

4.1 商業(yè)地產(chǎn)招商人員要全面了解地產(chǎn)項(xiàng)目的需求

商業(yè)地產(chǎn)的招商工作者需要對(duì)自身的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)行全面的了解，最為關(guān)鍵的是有效地將地場(chǎng)項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行開(kāi)發(fā)與宣傳。商業(yè)地產(chǎn)的招商工作者需要全面思考地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有哪些工作流程，其中有哪些較為創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)需要對(duì)商業(yè)地場(chǎng)項(xiàng)目自身的特征進(jìn)行全面考慮，進(jìn)一步明確該地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的具體需要是什么。其次，需要全面掌握該地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要嚴(yán)格遵循哪些法律規(guī)章制度和條例，對(duì)相關(guān)的政策與規(guī)定進(jìn)行深入的分析研究，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作盡全力做到最好。

根據(jù)上述綜合性的分析可知，商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，要求工作人員在具體操作過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目自身的特征，選取適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)理念和商業(yè)知識(shí)，有效地推進(jìn)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的穩(wěn)定運(yùn)行。在經(jīng)營(yíng)規(guī)程中最為關(guān)鍵之處在于，招商工作人員需要遵循相應(yīng)的法律規(guī)章制度和政策進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)作，尤其要做到誠(chéng)信，這是確保地產(chǎn)項(xiàng)目有效經(jīng)營(yíng)的前提，是保障項(xiàng)目在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中能夠吸引更多商家的關(guān)鍵。

4.2 對(duì)商戶(hù)進(jìn)行全面的了解

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中能到順利的招商，商戶(hù)是決定性因素。商業(yè)項(xiàng)目的招商是一個(gè)雙向的環(huán)節(jié)，首先需要招商工作者對(duì)商戶(hù)內(nèi)心的想法進(jìn)行全面的思考，全面了解商戶(hù)投資中的經(jīng)營(yíng)方式和理念。在招商的過(guò)程中，需要對(duì)商戶(hù)的個(gè)性化需求進(jìn)行全面的了解與掌握，這是促使該項(xiàng)目合理運(yùn)行的關(guān)鍵。

通常情況下，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，商戶(hù)對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目較為關(guān)注的方面體現(xiàn)在下述兩點(diǎn)，即地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的經(jīng)營(yíng)保障性和該項(xiàng)目最終的利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)最大化。因此，地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作者為了全面滿(mǎn)足商戶(hù)的需求，需要對(duì)其坦誠(chéng)，尊重對(duì)方的選擇與設(shè)置，在洽談的過(guò)程中有效地把握商戶(hù)的心理，促進(jìn)整個(gè)招商計(jì)劃的順利進(jìn)行。

4.3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商目標(biāo)分析

在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商方式有多種，具體采用哪種方式，需要根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特征和周邊的環(huán)境進(jìn)行選取。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商目標(biāo)，需要根據(jù)項(xiàng)目周邊的環(huán)境、居民的收入和消費(fèi)水平進(jìn)行分析。除此之外，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商過(guò)程中，招商工作人員需要遵循相應(yīng)的法律規(guī)章制度和政策進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)作。其中，尊敬商戶(hù)的個(gè)性化需求和經(jīng)營(yíng)理念是尤其重要的，在洽談過(guò)程中要做到誠(chéng)信，這是確保地產(chǎn)項(xiàng)目有效經(jīng)營(yíng)的前提，是促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)中穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵。

5. 結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)操作過(guò)程中主要通過(guò)業(yè)務(wù)支付運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)其自身的戰(zhàn)略目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要工作流程是，對(duì)該地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行一定的市場(chǎng)調(diào)研，這是對(duì)項(xiàng)目定位與招商的前提基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，需要對(duì)地場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行合理的分析，進(jìn)行合理的目標(biāo)定位，制定出有效的招商規(guī)劃。整個(gè)工作流程，需要招商工作者與商戶(hù)直接有效的洽談，最終得到商家的認(rèn)可，項(xiàng)目才能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳鵬程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2005（2）

[2] 嚴(yán)金海，中國(guó)的房?jī)r(jià)與地價(jià)：理論、實(shí)證與政策分析[J]