傅浩強(qiáng)

[提要] 隨著我國(guó)融入世界經(jīng)濟(jì)體系進(jìn)程的加快，國(guó)際金融和社會(huì)形勢(shì)對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的影響逐漸加大。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到較大的沖擊，同時(shí)也擁有全新的機(jī)遇。站在國(guó)際化歷史節(jié)點(diǎn)上，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。本文立足商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，在分析基本行業(yè)情況下，指出產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，并尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)的有效路徑。

關(guān)鍵詞：國(guó)際化；商業(yè)地產(chǎn)；地產(chǎn)轉(zhuǎn)型；經(jīng)濟(jì)新常態(tài)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月13日

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中發(fā)揮著牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用，事關(guān)經(jīng)濟(jì)全局。近年來(lái)，我國(guó)融入世界經(jīng)濟(jì)體系的進(jìn)程不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)，利用國(guó)際化契機(jī)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)蛻變，是很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展路徑。同時(shí)，我們也不難看出，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年野蠻發(fā)展，存在著諸多問(wèn)題，包括產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目都存在著結(jié)構(gòu)化與同質(zhì)化的問(wèn)題，值得行業(yè)從業(yè)者與理論研究者深入探討。

一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)體量呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量不斷攀升，人民的生活水平得到了較大程度的改善，良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)給中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇，也帶來(lái)了較多的投資機(jī)會(huì)，大量資金不斷地涌入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。隨著社會(huì)資本的大量涌入，各個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都希望可以在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和利用的黃金時(shí)代分取一杯羹，賺取高額利潤(rùn)。多個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入也給商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了更大的發(fā)展空間。根據(jù)權(quán)威資料統(tǒng)計(jì)，2016年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售額也在不斷攀升。從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，雖然增速相較于2010年前后已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的放緩，但是依然維持著較高的增長(zhǎng)速度，行業(yè)發(fā)展前景依然廣闊。

（二）資金強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。縱觀我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，依然存在著資金強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)的態(tài)勢(shì)。國(guó)外資本和一些大型的跨國(guó)企業(yè)也開(kāi)始關(guān)注到了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ恍┥虡I(yè)巨頭更是斥巨資在我國(guó)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而使我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，投資人也將投資的焦點(diǎn)聚集在了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和利用上。大型商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力有目共睹，一些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始放棄居民住宅的開(kāi)發(fā)，將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)之上。除此之外，一些大型的商貿(mào)集團(tuán)和金融機(jī)構(gòu)也看到了商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力，開(kāi)始將大量的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，延伸經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)鏈，拓展自己的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。一些發(fā)展前景良好的商業(yè)地段更是炙手可熱，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸開(kāi)始以打造城市商圈或者商業(yè)中心的形式來(lái)擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的影響力，從而在其中獲得更大的商業(yè)附加值，獲取高額的收益。

（三）商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際化程度不高。從目前國(guó)內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)展較好，并且繼續(xù)向二三線(xiàn)城市推進(jìn)，但是國(guó)際化程度明顯不足。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和利用提供了良好的空間，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先得到了迅猛的發(fā)展，并且在短短幾年之內(nèi)就形成了飽和的狀態(tài)。很多商業(yè)地產(chǎn)的投資者和大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始將目光投向經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的二線(xiàn)和三線(xiàn)城市，并且推動(dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。但是，毋庸置疑的是，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)際化程度仍有待提高。雖然商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的風(fēng)生水起，但是能將項(xiàng)目建設(shè)到國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍舊鳳毛麟角，只有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)走出了國(guó)門(mén)，并且在國(guó)際領(lǐng)域開(kāi)創(chuàng)了自己的品牌，但是更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還在搶占國(guó)內(nèi)蛋糕，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入到白熱化階段。

二、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的國(guó)際化挑戰(zhàn)

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較大體量與規(guī)模，但依然存在較為嚴(yán)峻的系統(tǒng)性問(wèn)題，不管是產(chǎn)品還是技術(shù)，都存在結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，供求關(guān)系呈現(xiàn)出失衡狀態(tài)，許多從業(yè)者經(jīng)營(yíng)困難，特別是隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨越來(lái)越多的國(guó)際挑戰(zhàn)，同時(shí)也迎來(lái)了“走出去”的契機(jī)。

（一）海外項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)。在海外開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，具有周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。從本質(zhì)上來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般都具有較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期。作為投資較大的國(guó)際化商業(yè)項(xiàng)目，要想使商業(yè)地產(chǎn)建成后具有持續(xù)的盈利能力，必須使商業(yè)地產(chǎn)具有一定的商業(yè)價(jià)值，因此這就需要更大的投資比例以及相對(duì)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，并且只有這樣，才能在一定程度上保證商業(yè)地產(chǎn)在建成后實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益。在此過(guò)程中，有些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有事先評(píng)估自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，貿(mào)然開(kāi)展海外項(xiàng)目，看到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展前景之后就盲目跟風(fēng)，匆忙開(kāi)發(fā)，從而在商業(yè)地產(chǎn)尚未建設(shè)完成時(shí)出現(xiàn)資金不足的情況，如果這時(shí)不能及時(shí)補(bǔ)足建設(shè)資金，很可能就會(huì)出現(xiàn)擱置的情況，從而人為地延長(zhǎng)了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期。另外，當(dāng)出現(xiàn)資金不足的情況時(shí)，還有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提前向商戶(hù)融資，利用優(yōu)惠的承租條件來(lái)吸引商戶(hù)提前交付租金，從而為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資。此時(shí)，不可避免地會(huì)出現(xiàn)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)面臨巨大的損失，從而進(jìn)一步加劇商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)際經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，這種投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被進(jìn)一步放大。

（二）要承擔(dān)市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)際化視野下開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。首先，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并不熟悉海外的法律環(huán)境，在開(kāi)展業(yè)務(wù)過(guò)程中，可能存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)帶來(lái)不必要的訴訟麻煩，影響企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)；其次，在開(kāi)展海外業(yè)務(wù)的過(guò)程中，由于沒(méi)有很多經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，所以對(duì)于海外市場(chǎng)行情也不夠了解，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可能面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果投資不夠謹(jǐn)慎，可能會(huì)造成巨額虧損問(wèn)題。此外，在經(jīng)營(yíng)海外業(yè)務(wù)的過(guò)程中，匯率風(fēng)險(xiǎn)也屬于一種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的不良影響。在海外開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，也要受到國(guó)際形勢(shì)和國(guó)際關(guān)系的影響，這些因素都不在企業(yè)的控制范圍內(nèi)，因此企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)海外擴(kuò)展，必須考慮諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，并且建立自身風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，將系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。

（三）面臨國(guó)際市場(chǎng)定位問(wèn)題。在國(guó)際化視野下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，必須解決商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位問(wèn)題。隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)升溫，眾多投資者和大型跨國(guó)企業(yè)都開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是并不是所有的投資者都能很好地將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，有的甚至很難盈利。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)是一個(gè)城市較為繁華的區(qū)域，大部分的商業(yè)地產(chǎn)都位于城市的核心地段，大量的人員流動(dòng)和精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)和盈利的必要條件。而之所以會(huì)出現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)不盈利的現(xiàn)象，很大一部分原因是由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位不夠準(zhǔn)確，或者偏離了人們的消費(fèi)習(xí)慣。比如說(shuō)，在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中沒(méi)有經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研和前期定位，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中仍然按照其他城市的開(kāi)發(fā)水平和市場(chǎng)定位來(lái)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)城市的商業(yè)地產(chǎn)，有的地區(qū)消費(fèi)水平并未達(dá)到很高的程度，但是商業(yè)地產(chǎn)中卻出現(xiàn)了較高水平的消費(fèi)項(xiàng)目。之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，很大一部分原因是開(kāi)發(fā)商和投資者經(jīng)營(yíng)理念上的失誤，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單地認(rèn)為，即使當(dāng)?shù)氐纳钏經(jīng)]有達(dá)到相應(yīng)的消費(fèi)程度，但是只要在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行引導(dǎo)，就可以逐漸提升當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，基于這種考慮，使商業(yè)地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐纳钏匠霈F(xiàn)偏離。

三、國(guó)際化視野下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑

（一）不斷提升企業(yè)融資能力。作為建筑行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)兼具勞動(dòng)密集型與資本密集型的雙重特征，要實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展，不斷開(kāi)創(chuàng)海外市場(chǎng)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提升自身的資金整合能力，提升自身融資能力。從目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資模式和融資方法都比較原始，同時(shí)也承擔(dān)著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。不管是開(kāi)展國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)還是國(guó)際業(yè)務(wù)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想在國(guó)際化浪潮下實(shí)現(xiàn)升級(jí)跨越發(fā)展，必須解決自身融資能力薄弱的問(wèn)題，提升自身綜合競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，要采取直接融資和間接融資相結(jié)合的方式，提高融資效率，減小融資成本，同時(shí)要與國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)接，為開(kāi)拓海外市場(chǎng)業(yè)務(wù)打好金融基礎(chǔ)，提升國(guó)際適應(yīng)力和競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)國(guó)際化發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)“全產(chǎn)業(yè)鏈”發(fā)展，要想進(jìn)行系統(tǒng)發(fā)展，最為重要的是提升項(xiàng)目規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)能力。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)之前，投資人或者開(kāi)發(fā)商應(yīng)該首先對(duì)城市進(jìn)行充分的調(diào)研活動(dòng)，從而對(duì)城市的發(fā)展情況和居民的整體消費(fèi)水平有一個(gè)充分的了解。在掌握了城市的整體發(fā)展?fàn)顩r之后，應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)定位進(jìn)行合理規(guī)劃，規(guī)劃過(guò)程中要嚴(yán)格按照之前的調(diào)研結(jié)果來(lái)進(jìn)行，因?yàn)橹挥猩虡I(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位與當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民的消費(fèi)能力相適應(yīng)，才能有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。在此過(guò)程中，消費(fèi)者的需求以及當(dāng)?shù)鼐用竦臐撛谙M(fèi)能力也是一個(gè)十分重要的參考目標(biāo)，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的過(guò)程中也應(yīng)該作為一個(gè)重要的參考指標(biāo)予以考慮。也就是說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后，既能滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，又能在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的期間內(nèi)適應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)需求的發(fā)展和提升，無(wú)論高端消費(fèi)者還是低端消費(fèi)者，都能在城市商業(yè)項(xiàng)目上獲得良好的消費(fèi)體驗(yàn)，這才是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）優(yōu)化經(jīng)營(yíng)服務(wù)與用戶(hù)體驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)與其他一些商業(yè)形態(tài)不同，要想保持長(zhǎng)久的發(fā)展和可持續(xù)的盈利能力，后期的規(guī)范運(yùn)營(yíng)和管理都是必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此，要想使商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)發(fā)展，加大后期的經(jīng)營(yíng)管理力度，運(yùn)用高效的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)才是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。在此過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該探索出一套切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)策略，不僅要與上下游業(yè)者建立良好的合作關(guān)系，還要適時(shí)地策劃一些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，拉近與目標(biāo)客戶(hù)之間的距離，在行業(yè)領(lǐng)域樹(shù)立一個(gè)良好的形象，從而不斷擴(kuò)大自身的影響力。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，要想在國(guó)際化浪潮下實(shí)現(xiàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，首先必須從發(fā)展理念入手，創(chuàng)新發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，打造商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈條，同時(shí)有效評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)選取合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提高企業(yè)融資能力和風(fēng)險(xiǎn)防控能力，嚴(yán)把建設(shè)質(zhì)量關(guān)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)和商品贏得國(guó)內(nèi)乃至海外市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)推動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總體行業(yè)提檔升級(jí)。

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[6]鄭洪濤，蔡偉，黃枝秋等.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃和招商營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)控設(shè)計(jì)——以蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)控制設(shè)計(jì)為例[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2014.3.