俞捷

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過十多年來的全面開發(fā)，各大城市商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)性問題突出，主要是產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)用房供應(yīng)過大，許多商業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，關(guān)店事件頻發(fā)，生存和競(jìng)爭(zhēng)迫使商業(yè)地產(chǎn)大變革和大整合勢(shì)在必行。本文分析了國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)新形勢(shì)下的商業(yè)發(fā)展存在的困難和機(jī)遇進(jìn)行深入探究，為當(dāng)下商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展定位提供參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；資產(chǎn)管理

1 前言

近年來，面對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜變化特別是經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的挑戰(zhàn)下，我國(guó)宏觀調(diào)控堅(jiān)持了穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，積極引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，著力推進(jìn)改革開放。商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)資本屬性特點(diǎn)明顯的房地產(chǎn)形態(tài)，其發(fā)展也面臨各種機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

2 加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

2.1 給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運(yùn)用科學(xué)的測(cè)算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動(dòng)，通過加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，獲得租金收入。

2.2 能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)過程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

2.3 促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動(dòng)，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。

3 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

2009-2013年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增加，年平均增長(zhǎng)率達(dá)21.4%。由于市場(chǎng)前期供應(yīng)量較大，加之2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積于2014年出現(xiàn)回落，同比下降3.3%，2015年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至10.1%，較2014年擴(kuò)大6.8%。從不同城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工規(guī)模來看，2015年，重慶、成都、西安、合肥新開工面積領(lǐng)先，超400萬㎡，其中重慶超過1000萬㎡，這些城市均為區(qū)域中心城市，具有較強(qiáng)的人口吸納能力，同時(shí)，這些城市2015年前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速均超15%（高于全國(guó)10.5%的同比增速）。從不同城市新開工面積同比增速來看，北京、深圳、重慶2014年末常住人口均超千萬，消費(fèi)群體規(guī)模大，2015年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積同比增速超30%；西安作為西北五省中心城市，人口流入顯著、商業(yè)發(fā)達(dá)，近10年（2006年以來）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工規(guī)模不斷擴(kuò)大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積同比增速達(dá)42%；大連、沈陽雖然是東北地區(qū)中心城市，但經(jīng)濟(jì)增速低于全國(guó)總體水平，人口面臨長(zhǎng)期流出的困境，加之前期供應(yīng)量較大，面臨較大庫存去化壓力，新開工同比下降趨勢(shì)暫難扭轉(zhuǎn)，2015年同比降幅超五成。此外，多數(shù)代表城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積同比下降，蘇州、廈門同比降幅超三成，寧波、昆明、長(zhǎng)沙同比降幅超五成。實(shí)際上，國(guó)內(nèi)各級(jí)城市商業(yè)發(fā)展都存在不同程度問題，表現(xiàn)為商業(yè)空置面積上升、開業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況差、人流不足、商業(yè)銷售出現(xiàn)瓶頸、開發(fā)企業(yè)回收資金困難，集中反映了商業(yè)物業(yè)供應(yīng)過大、產(chǎn)品業(yè)態(tài)同質(zhì)化突出，零售業(yè)受電商影響明顯，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

4 加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的建議

4.1 改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評(píng)估和市場(chǎng)、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對(duì)商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.2 探索創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金，提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

4.3 大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場(chǎng)需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對(duì)不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對(duì)商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對(duì)動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

4.4 加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營(yíng)銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益最大化。

5 結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作當(dāng)中，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營(yíng)模式。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及運(yùn)營(yíng)管理過程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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