張熙鳳

摘要：建筑領(lǐng)域作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是保證經(jīng)濟和社會高速發(fā)展的首要條件。在過去的幾十年間，隨著使用年限的增加，建筑物逐漸進入維修加固階段。合理的維修決策可以延緩建筑結(jié)構(gòu)老化，合理延長建筑結(jié)構(gòu)使用年限，使建筑結(jié)構(gòu)整個系統(tǒng)在其全壽命時間范圍內(nèi)具備正常使用功能，使建筑物的經(jīng)濟效益和社會效用得以充分發(fā)揮，具有廣闊的社會經(jīng)濟效益和應(yīng)用前景。

關(guān)鍵詞：維修方法；經(jīng)濟評價；全壽命周期成本分析；價值工程； 增量效益評價法；

1、研究背景

建筑領(lǐng)域作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在很長一段時期是保證經(jīng)濟和社會高速發(fā)展的首要條件。在過去的幾十年間，隨著使用年限的不斷增加，建筑物逐漸進入維修加固階段，導(dǎo)致了各地區(qū)工程事故的頻繁發(fā)生，這就促進了維修加固行業(yè)的興起和發(fā)展。而且隨著舊有建筑規(guī)模的不斷增大和步入中期使用年限，建設(shè)重點已經(jīng)逐漸由建筑設(shè)計和施工轉(zhuǎn)向在役建筑物的維修、加固和改造等方面，且發(fā)展越來越快，已逐漸成為建筑業(yè)重要的組成部分。

2、研究手段

對在役建筑物的維修決策過程可以作為一個工程項目進行經(jīng)濟評價，經(jīng)濟評價的目的在于有效合理地利用有限資源，最大限度地提高投資效益，使決策具有有效性、科學(xué)性和準確性，任何工程項目的科學(xué)決策是保證項目成功的關(guān)鍵。經(jīng)濟評價是投資項目可行性研究的重要組成部分，經(jīng)濟評價分析報告是投資者決策投資的重要依據(jù)。選擇客觀、恰當(dāng)?shù)捻椖拷?jīng)濟評價方法對正確的進行投資決策起著關(guān)鍵性的作用。

（1）制定維修改造項目的實施方案

在對維修改造項目進行現(xiàn)場調(diào)查后，可以根據(jù)實際情況制定實施方案（不改造、改造、維修、增加面積的加固等），并運用數(shù)學(xué)工具對方案進行評價，確定可行方案及最優(yōu)方案。

（2）對各方案進行財務(wù)評價，確定可行的方案。

采用財務(wù)評價方法，保留可行的方案，剔除不可行方案。對維修改造方案的經(jīng)濟評價采用增量效益評價法，選用增量凈年值ΔNAV作為評價指標，ΔNAV>0的方案為可行方案。

（3）對維修改造項目的功能進行評價，并計算其功能系數(shù)

分析影響維修改造項目功能評價值的主要因素，用層次分析法計算功能的權(quán)重，對各方案分別采用模糊綜合評判的方法，得到各方案的功能評價值，根據(jù)公式計算各個方案的功能系數(shù)。

（4）計算各方案的成本系數(shù)

由于各備選方案的壽命期不同，可選用年成本（）作為各方案的成本分析指標，成本在計算時一般包括建設(shè)成本和使用成本，為兩者之和。

在本文中，建設(shè)成本為維修改造方案的實施成本（維修改造成本）和預(yù)計停產(chǎn)損失（針對工業(yè)建筑而言），計算時應(yīng)按年平均分攤的成本。考慮資金的時間價值計算公式：

式中 -第個實施方案的維修改造成本和預(yù)計停產(chǎn)損失之和，（萬元）；

-依據(jù)第個方案實施后建筑物的剩余壽命（年）；

-基準收益率，本文取=10%。

對于工業(yè)建筑物來說，維修改造方案年使用成本為設(shè)備的年運營費用與廠房維護費用之和減去改造后預(yù)期增量收益。對于普通民用建筑物來說，則沒有生產(chǎn)設(shè)備的運營費用這一項。在這里要注意的是，由于年使用成本不是等值的，應(yīng)該計算整個壽命期內(nèi)各年費用之和，然后再計算出各方案的等額年金作為年使用成本。計算公式：

式中 -方案計算期內(nèi)第年；

-設(shè)備年運營費；

-建筑物年維護費用；

-預(yù)期年增加收益；

-復(fù)利支付現(xiàn)值系數(shù)；

-等額支付系列資金恢復(fù)系數(shù)。

計算各方案的年成本為：，再由式公式計算各方案的成本系數(shù)。

（5）計算各方案的價值系數(shù)

由以上計算出的和，由價值系數(shù)計算公式，計算出各方案的價值系數(shù)。

（6）確定維修改造方案中的最優(yōu)方案。

由計算出的各實施方案的價值系數(shù)判定最優(yōu)方案，即選擇價值系數(shù)比較大的方案為最優(yōu)方案。

3、方案評價過程中有關(guān)參數(shù)的確定

（1）各方案成本的確定

運用增量效益評價法對維修改造方案作出可行性判斷，然后再利用價值工程原理進行維修改造各方案之間的比較優(yōu)選。對于維修改造方案而言，評價的是各方案追加的投資所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益與功能提高水平，因此都具有相同的原有資產(chǎn)。為了便于計算，本文不對成本做詳細的劃分，只是按使用年限做了分攤。

（2）對于民用建筑剩余壽命的計算

對于一般的民用建筑物的剩余壽命的計算，可以按下式計算。

式中 -民用建筑物的損壞系數(shù)，一般取值1.4；

-房屋的折舊率，即房屋耐用壽命的倒數(shù)，隨結(jié)構(gòu)類型的不同而取值。鋼筋混凝土建筑物的耐用壽命一般為50～100年，故取=0.02-0.01；磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅耐用壽命為50～80年，故取=0.02-0.0125。

4.通過增量效益評價法的結(jié)論對建筑物維修方法進行經(jīng)濟評價

（1）通過計算維修改造項目投入的費用和產(chǎn)出的效益，進行多方案比較，對維修改造項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟合理性分析論證，以此為建筑物維修決策提供科學(xué)可靠的依據(jù)。

（2）通過分析維修改造項目的一般性與特殊性，確定維修改造項目的經(jīng)濟評價應(yīng)采用"有無對比"原理，并且一般情況下采用增量效益評價法就能夠滿足經(jīng)濟評價的要求。對維修改造項目各方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析，估算維修改造項目所用的投資及可能帶來的收益，計算財務(wù)評價指標，對各方案的直接經(jīng)濟效益進行對比評價，由此確定項目的可行方案。

（3）在財務(wù)可行性分析的基礎(chǔ)上，考慮了功能與費用之間的關(guān)系，利用價值工程法將功能與費用、技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合在一起進行經(jīng)濟評價，實現(xiàn)以較少的投資獲得較大的功能，更合理實用，可操作性比較強。

（4）依據(jù)全壽命周期成本分析技術(shù)的特點和價值工程技術(shù)的特點，將全壽命周期成本分析理論應(yīng)用于價值工程中，兩種技術(shù)的有機結(jié)合，是尋求最佳方案的理想選擇。

（5）對維修改造項目進行經(jīng)濟評價時，全壽命周期成本為維修改造成本和維護成本。進行功能分析時，以建筑物的綜合功能為目標，綜合考慮經(jīng)濟性能、社會性能、環(huán)境性能、安全性能和耐久性能的功能，從而使價值工程分析過程更加完善，更具有說服力。

（6）在進行功能分析過程中，運用層次分析法確定功能權(quán)重，運用模糊數(shù)學(xué)原理建立功能分析的綜合評判模型，確定各方案的功能系數(shù)。這兩種方法與價值工程相結(jié)合，不僅較好的反映了功能的模糊性，而且使功能評價的結(jié)果更有實用性。

本文的功能評價雖然是從建筑物的綜合功能進行了評價，但考慮因素仍有欠缺，如沒有將規(guī)模的大小及投資效果系數(shù)作為功能的一部分來進行分析，在以后的工作中，盡可能的考慮不同角度的影響因素來評價項目的功能，從而使評價方法更加完善。

參 考 文 獻

[1] 郎雪昌，建筑物維修決策理論研究及其應(yīng)用[D].同濟大學(xué)工程碩士學(xué)位論文，2007.

[2] 王巧瑞.已有舊建筑物維修改造研究[D].西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007

[3] 王力.項目評估[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2004.