單亞江

摘要：本文是在深入研究保障性住房使用特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對保障性住房的特殊性進(jìn)行分析比較，通過對住宅的精細(xì)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)在規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)和有限造價的前提下，努力實(shí)現(xiàn)保障性住房小區(qū)或組團(tuán)的總體功能基本齊全，造型美觀、色彩協(xié)調(diào)、細(xì)部完美，居住功能有較高的舒適度；并落實(shí)好建筑節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和保護(hù)環(huán)境的要求。

關(guān)鍵詞：保障性住房；小戶型；經(jīng)濟(jì)性；舒適性

1引言

1.1國內(nèi)背景

北京、上海、深圳率先出臺了《保障性住房建設(shè)導(dǎo)則》等相關(guān)規(guī)范性文件，在建設(shè)中起到了主導(dǎo)性的控制，因此，為提高保障性住房的建設(shè)水平，設(shè)計(jì)水平，在規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本居住功能和較高的舒適度，全面落實(shí)建筑節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)的要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房住房設(shè)計(jì)和建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化、模糊化，提高保障性住房的質(zhì)量和性能，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。

1.2研究目標(biāo)

保障性住房建設(shè)的迅速發(fā)展，標(biāo)志著我國住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的又一次變革，即由完全市場化的商品開發(fā)模式轉(zhuǎn)向一部分由國有資金為投資主體、政府政策支持、為低收入群體提供住房的開發(fā)模式。由于處于初始階段，人們對這次新的變革在思想上缺少應(yīng)有的敏感，并顯露出準(zhǔn)備上的不足。不少設(shè)計(jì)單位也仍舊延續(xù)著商品房設(shè)計(jì)的慣性思維和房型簡單“瘦身”的方法。上述現(xiàn)象提醒我們，當(dāng)下對保障性住房的討論和研究迫在眉睫。

2保障性住房現(xiàn)狀

2.1現(xiàn)狀問題

2.1.1分配運(yùn)營管理

（1）融資渠道較狹窄。杭州市保障性住房的主要資金來源為土地出讓金純收益的10%部分和公積金增值部分，除此以外主要依靠貸款運(yùn)作籌集資金，融資渠道較為狹窄。

（2）保障對象有偏差。目前由于經(jīng)濟(jì)適用住房申請條件審核制度和程序的不完善，部分低收入家庭無法入住保障性住房，而一些中高收入通過購買保障性住房尋租獲利，保障對象出現(xiàn)偏差，也進(jìn)一步加劇了保障性住房的供求矛盾。

（3）資金管理不完善。保障性住房的運(yùn)營遵循“保本微利”的原則，建設(shè)單位的利潤空間相對較小，因此在開發(fā)上對建設(shè)資金的管理、成本的控制提出了更高的要求。

2.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

（1）住房選址太偏遠(yuǎn)。

（2）基礎(chǔ)配套較缺乏。

（3）戶型設(shè)計(jì)不合理。

2.1.3工程建設(shè)管理

（1）工程管理不到位。杭州部分保障性住房建設(shè)過程中還是存在安全管理不到位之處，主要體現(xiàn)在安全生產(chǎn)、文明施工等方面。

（2）住房質(zhì)量問題多。引起保障性住房質(zhì)量問題的原因主要有兩方面：一方面是由于保障性住房以“保本微利”為原則，開發(fā)利潤空間本就較小，隨著住房建安成本的提高，部分保障性住房開發(fā)商迫于成本壓力，人為降低了建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；另一方面由于政府缺乏有效的針對保障性住房的監(jiān)管和激勵機(jī)制，導(dǎo)致保障性住房項(xiàng)目在質(zhì)量上缺乏規(guī)范與監(jiān)管。

3規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則

3.1總則

（1）為明確保障性住房的設(shè)計(jì)要求，依照國家及本市有關(guān)規(guī)定，制定本《導(dǎo)則》。

（2）本導(dǎo)則所稱保障性住房是指經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。

（3）保障性住房設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，堅(jiān)持安全、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、可改造性和可持續(xù)發(fā)展的原則。

3.2選址與規(guī)劃

3.2.1 保障性住房項(xiàng)目的選址應(yīng)符合的條件

（1）選擇地質(zhì)條件適宜、環(huán)境適宜的區(qū)域。

（2）保障性住房的建設(shè)宜臨近城市的軌道交通站點(diǎn)、公交站點(diǎn)、交通換乘樞紐等，考慮居民的出行要求。

（3）結(jié)合城市總體規(guī)劃，考慮居民的就業(yè)要求。

（4）應(yīng)建設(shè)在設(shè)有相應(yīng)的商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施以及市政配套設(shè)施的區(qū)域；或公共服務(wù)設(shè)施與市政配套設(shè)施能夠與保障性住房同步規(guī)劃，同步實(shí)施并同期投入使用。

3.2.2 保障性住房的規(guī)劃應(yīng)堅(jiān)持節(jié)約城市建設(shè)用地

保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)以中高層住宅、高層住宅為主，原則上不建多層住宅、低層住宅。在城市用地緊張的現(xiàn)狀條件下，優(yōu)選中高層與高層住宅，遠(yuǎn)離城市中心的新城和郊區(qū)，可以適當(dāng)考慮多層住宅和中高層住宅。

3.3住宅設(shè)計(jì)原則

保障性住房的設(shè)計(jì)應(yīng)該綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、風(fēng)俗習(xí)慣等因素，滿足本市中低收入家庭的基本居住生活需求。

保障性住房應(yīng)獨(dú)立成套建設(shè)，以適應(yīng)現(xiàn)代生活方式為基礎(chǔ)，符合杭州市中低收入居民的家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣，滿足基本居住需求。同時，保障性住房設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持“小套型、功能全、靈活性、簡裝修”的原則，滿足居住建筑“經(jīng)濟(jì)、適用、美觀、安全”的基本要求，考慮節(jié)能、節(jié)地，以高層住宅為主，根據(jù)地塊條件選擇單元式、塔式等經(jīng)濟(jì)合理的住宅類型，在考慮經(jīng)濟(jì)性的前提下盡可能保證舒適性，避免通廊式住宅。

4成本控制

4.1前期策劃和設(shè)計(jì)的階段

4.1.1 準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃和市場的定位

經(jīng)濟(jì)適用房是提供給城市的低收入群體的一種具有社會保障的性質(zhì)的住房， 然而， 有些地方的經(jīng)適房項(xiàng)目， 往往存在著設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)過高、 戶型的面積過大等種種的問題， 使得本該利民的經(jīng)適房變成了個別人的豪宅， 嚴(yán)重的偏了經(jīng)適房的本質(zhì)要求。

4.1.2 建設(shè)用地的選址

對于經(jīng)適房項(xiàng)目的開發(fā)， 一般情況下，政府實(shí)行的是行政劃撥用地或各種稅費(fèi)減半征收的優(yōu)惠政策， 所以經(jīng)適房的開建一定會在一定程度上使城市的土地收益降低， 并且經(jīng)適房通常情況下都選擇在了城市的邊緣或者近郊土地的收益額較小的地段， 這種做法雖然可以相對的降低房價， 然而也帶來了一些新的問題。

4.1.3 設(shè)計(jì)方案體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房特點(diǎn)

（1）住宅平面的布置應(yīng)盡可能的將外墻周長系數(shù)以及結(jié)構(gòu)面積系數(shù)縮小。 以滿足住宅的基本功能和保證居住質(zhì)量為前提，加大住宅的進(jìn)深， 對造價的降低也是很有效果的。

（2）小區(qū)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)要按照小區(qū)自身的基本功能與要求， 對住宅建筑合理地安排， 公共的建筑、 管線、 道路和綠地的布局也在合理安排之中。 豎向的設(shè)計(jì)必須根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r來定， 以免造成大填大挖， 以至于增加不必要的費(fèi)用。

（3）嚴(yán)格的控制經(jīng)適房的住房面積。建議住宅的建筑面積必須控制在60到80平米以內(nèi)， 主要以兩房一廳或者三房一廳為主。

4.2 項(xiàng)目建設(shè)的施工階段

4.2.1 抓好施工圖的審核和細(xì)化

在項(xiàng)目的建設(shè)之前， 施工的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量好壞和審核水平的高低， 對成本的控制有著直接的關(guān)系， 在建設(shè)的施工過程中， 可以盡可能的減少可變的因素以及不確定的因素起很重要的作用。因此， 若要很好的控制建設(shè)的成本， 就一定要抓好房地產(chǎn)的項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工圖審核和細(xì)化的工作。

4.2.2強(qiáng)化工程施工招標(biāo)、材料采購招標(biāo)和合同管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)選合適的施工單位以及材料的供應(yīng)商， 確保工程的建設(shè)成本控制的工作能夠順利的進(jìn)行。

4.2.3 工程建設(shè)的現(xiàn)場管理的加強(qiáng)

項(xiàng)目建設(shè)的施工階段， 必須派合格的現(xiàn)場代表進(jìn)駐到工地上， 并且委托一家實(shí)力比較強(qiáng)的監(jiān)理公司， 對工程質(zhì)量、 工期以及成本的管理進(jìn)行加強(qiáng)。

4.3 竣工驗(yàn)收的階段

驗(yàn)收的階段， 業(yè)主必須對以下的工作進(jìn)行認(rèn)真的檢查。

（1）必須要有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

（2）必須完成建設(shè)工程的設(shè)計(jì)合同所約定的各項(xiàng)內(nèi)容。

（3）必須要有施工、 勘察設(shè)計(jì)、 建設(shè)單位、 工程監(jiān)理分別簽署的質(zhì)量合格文件。

（4）必須要有施工單位所簽署的工程保修書。

（5）必須有工程使用的主要的建筑材料、 建筑配件以及設(shè)備的合格證件以及進(jìn)場的試驗(yàn)報(bào)告。

參考文獻(xiàn)

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[2]《上海市保障性住房建設(shè)技術(shù)要求暫行規(guī)定》[2008]704號滬建交

[3]上海市保障性住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）

[4]部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

[5]深圳市保障性住房規(guī)范