劉貝　于澎

摘 要：按照“營改增”規(guī)劃，將于2015年全面完成“營改增”。房地產“營改增”后會有何種財務影響，如何借助“營改增”健康發(fā)展？

關鍵詞：“營改增”；房地產業(yè)；財務影響

“營改增”對于房地產業(yè)的財務影響具體來說主要表現(xiàn)收入、成本、稅負、利潤等多個方面。

1、收入影響

“營改增”對收入確認會有一定的影響，這種影響主要是營業(yè)稅屬于價內稅，而增值稅屬于價外稅，如果房地產業(yè)是一個完全競爭的市場，產品以及服務價格一般不會因為稅率變化而變化?！盃I改增”之后，房地產企業(yè)收入是含稅收入，而計算增值稅要用不含稅的收入，因此在收入確認方面，房地產企業(yè)的收入會有一定的下降。以保利房地產（集團）股份有限公司、中糧地產（集團）股份有限公司2014年年報數據為例，計算“營改增”前后營業(yè)收入的變化如表1所示：

2、成本影響

“營改增”后房地產部分成本可抵扣進項稅額，如勘探設計費、規(guī)劃設計費、建筑研究設計費、城市規(guī)劃、園林景觀設計費等均按照6%的增值稅稅率進行進項稅額抵扣，但是這些成本在房地產總成本中所占的比例并不高，所以即使實施“營改增”，可以抵扣進項稅額，成本也不會明顯下降；土地成本和建安成本分別占房地產成本的40%和30%，但由于土地成本無法進行進項稅抵扣，建安成本中的人工成本也不能進行抵扣，所以若不對抵扣項目進行規(guī)定，很難大幅度減少成本。

3、稅負影響

從具體稅負影響來看，已經試點的行業(yè)企業(yè)大部分稅負都有所下降，但是也有一部分企業(yè)出現(xiàn)稅負不減反增的現(xiàn)象。很多時候房地產業(yè)因為采購的復雜以及分散，可能不會做到進項稅的整體扣除，這就會導致企業(yè)稅負不降反增的現(xiàn)象。假設暫不考慮除營業(yè)稅、增值稅、城市建設維護費、所得稅之外的其他稅種，設成本中可抵扣比例為β。在不區(qū)別房地產銷售收入和其他收入的情況下，以保利房地產（集團）股份有限公司2014年年報數據進行測算。其營業(yè)收入為1099.33億元，營業(yè)成本為741.10億元；

（1）假設增值稅稅率為17%，分別計算“營改增”前后的稅負：“營改增”前=營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加+企業(yè)所得稅

=1090.33*5%+1090.33*5%*7%+1090.33*5%*3%+（1090.33-741.10-1090.33*5%-1090.33*5%*7%-1090.33*5%*3%）*25%=132.29；“營改增”后=增值稅+城市維護建設稅+教育費附加+企業(yè)所得稅其中：增值稅=1090.33/（1+17%）*17%-β*741.10/（1+17%）*17%=158.42-107.68①，城市維護建設稅=①*7%=11.09-7.54β②，教育費附加=①*3%=4.75-3.23β③，所得稅=[1090.33-741.10-②-③]*25%=83.35+2.69β④，所以“營改增”后=①+②+③+④=257.61-115.76β。通過計算可得，當β=時1.08，“營改增”前后稅負不變，但β<1，故“營改增”之后，房地產業(yè)出現(xiàn)了稅負不減反增現(xiàn)象。

（2）假設增值稅稅率為11%，分別計算“營改增”前后的稅負：“營改增”前=營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加+企業(yè)所得稅

=1090.33*5%+1090.33*5%*7%+1090.33*5%*3%+（1090.33-741.10-1090.33*5%-1090.33*5%*7%-1090.33*5%*3%）*25%=132.29“營改增”后=增值稅+城市維護建設稅+教育費附加+企業(yè)所得稅其中：增值稅=1090.33/（1+11%）*11%-β*741.10/（1+11%）*11%=108.05-73.44β⑤，城市維護建設稅=⑤*7%=7.56-5.14β⑥，教育費附加=⑤*3%=3.24-2.20β⑦，所得稅=[1090.33-741.10-⑥-⑦]*25%=84.61+1.84β⑧，所以“營改增”后=⑤+⑥+⑦+⑧=203.46-78.94β，當β=90.16%時，“營改增”前后稅負不變；當β<90.16%時稅收負擔增大，；當β>90.16%，稅收負擔減小。

所以“營改增”對于稅負的影響要根據具體的增值稅稅率和成本中可抵扣份額所占的比例具體分析。

4、利潤影響

利潤的增減關鍵是看房地產業(yè)進項增值稅的抵扣額度，如果進項增值稅抵扣額度較小，反而就會降低企業(yè)的利潤水平，反之則會增加企業(yè)利潤水平。

通過計算結果可知，“營改增”后利潤有所降低，利潤下降的程度主要取決于抵扣比例的大小和增值稅稅率的多少：抵扣比例越大，增值稅稅率越低，利潤下降的幅度越小。

5、房地產業(yè)應對“營改增”的措施與建議

（1）稅率設置

在上述“稅負影響”分析中，不同的稅率計算的稅負以及利潤均有差異。在增值稅稅率為17%時，出現(xiàn)了稅負不減反增的現(xiàn)象，而增值稅稅率為11%時，抵扣比例大于90.16%時，稅負會下降。根據測算情況設置對房地產行業(yè)相對有利的增值稅稅率。

（2）將土地成本納入抵扣項目

通過上述分析可得，在房地產開發(fā)成本中土地成本占總成本的40%，而根據“營改增”后的情況進行測算，在增值稅稅率為11%時，抵扣比例達到90.16%稅負會有所減少，因此房地產行業(yè)可爭取將土地成本納入抵扣項目。

（3）改革原材料采購管理模式

房地產企業(yè)原材料的采購基本上依項目就近分散采購為主，這種原材料管理模式很難獲得增值稅發(fā)票。營改增客觀上要求房地產企業(yè)在原材料采購管理模式方面進行適度調整，構建與營改增要求相適應的采購管理模式，設置專門的增值稅計算模塊兒，更好開展增值稅納稅工作。

（4）業(yè)務外包

房地產企業(yè)可將非核心業(yè)務進行外包，特別是對于耗費人力成本較多的業(yè)務，進而專注于項目開發(fā)，會提高企業(yè)的盈利能力。

鑒于“營改增”對于房地產企業(yè)影響的全面性，需要的房地產企業(yè)重點做好納稅籌劃、成本管理、發(fā)票管理等多項工作，從而為更好的應對“營改增”的提供堅實的保障，促進企業(yè)的健康發(fā)展。（作者單位：中國石油大學（華東））

參考文獻：

[1] 曹策.“營改增”對房地產稅負及利潤的影響[J].中國經貿，2015年1期.

[2] 張運賢.芻議營改增對房地產企業(yè)未來影響及對策[J].會計師，2014年14期.