高穎慧

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的下滑，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，本文先闡述了房地產(chǎn)金融及風(fēng)險(xiǎn)的涵義以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的類別，接著分析了房地產(chǎn)存在金融風(fēng)險(xiǎn)的原因，最后提出了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，以便更好的做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

1 房地產(chǎn)金融及風(fēng)險(xiǎn)的涵義

房地產(chǎn)金融主要是房地產(chǎn)行業(yè)中從開發(fā)到銷售等環(huán)節(jié)中涉及到的金融方面的問題，其中資金的流動(dòng)為主要的內(nèi)容，這涉及到房地產(chǎn)信貸資金的籌集過程以及房地產(chǎn)相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)等，在房地產(chǎn)金融中最主要的問題就是在這些過程中，作為房地產(chǎn)最主要的資金籌集的方式銀行在資金方面的一些問題，由于在銀行在為房地產(chǎn)提供的資金籌集以及計(jì)算的過程中，可能會(huì)出現(xiàn)一些預(yù)想不到的事情，這樣就可能導(dǎo)致銀行的利益會(huì)受到一定程度的損失。

2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的類別

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的類別的類別主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是值借款人違約不能按照約定還款，從而使得放出的貸款無法按照約定收回，這種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有很好的經(jīng)營自己的財(cái)物狀況導(dǎo)致。流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)主要是沒有足夠的來作為流動(dòng)的資產(chǎn)償還相應(yīng)的債務(wù)，在房地產(chǎn)行業(yè)中有時(shí)將房地產(chǎn)作為抵押，如果房地產(chǎn)在需要資金時(shí)賣不出去就會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)主要是貸款利率有一定的浮動(dòng)時(shí)就會(huì)導(dǎo)致一定的效益風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)貸款利率上升時(shí)更會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，另外，加之，房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款時(shí)間比較長(zhǎng)，因此，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。

3 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上促進(jìn)了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，相應(yīng)的體制也在不斷的完善，但在實(shí)際的操作中，房地產(chǎn)金融管理方面還存在著很多的問題。

3.1 房地產(chǎn)金融來源不足

經(jīng)濟(jì)的不景氣，也使得銀行對(duì)房地產(chǎn)的投資更加緊縮，另外，加之房地產(chǎn)本身在體制上存在很多的缺陷，就導(dǎo)致房地產(chǎn)在資金方面的投入很難滿足在發(fā)展中的需求，房地產(chǎn)資金的來源比較少。經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，也沒有過多的資金突擊你融入，還僅僅是停留在房貸以及吸存這兩個(gè)方面的資金收入途徑，此外，缺少收益較高的資金融入工具，在銀行貸款的種類也比較少等多種原因就導(dǎo)致房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)存在很大的問題。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身是利潤(rùn)比較高的行業(yè)，但如果在融資方面出現(xiàn)問題，在房地產(chǎn)開發(fā)的最開始階段沒有資金的支持，那么也就沒有開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的必要了。

3.2 房地產(chǎn)金融相應(yīng)體制不完善

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的起步不是那么早，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)不管是從自身發(fā)展的規(guī)模來看還是從對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用來看具有很大的進(jìn)步。國家為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，也相繼的出臺(tái)了很多促進(jìn)其發(fā)展的政策，如：民法中有關(guān)房地產(chǎn)方面的規(guī)定以及房地產(chǎn)管理法等，這些相關(guān)政策的出臺(tái)在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是，房地產(chǎn)金融方面的管理體制還是存在很大的缺陷，相應(yīng)的體制不健全以及體制的可操作性不強(qiáng)。尤其在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，房地產(chǎn)金融相應(yīng)的體制更突顯出明顯的不足。

3.3 不良貸款現(xiàn)象的攀升

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之飆升，為了更好的刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并取得較高的收益，銀行放寬了個(gè)人購房者的貸款數(shù)額。但是隨著房?jī)r(jià)持續(xù)不斷的上漲以及人們?nèi)粘Ｉ畛杀镜脑谠黾?，個(gè)人購房者在貸款方面的不良記錄也在不斷增長(zhǎng)。為此，國家制定了一系列的限制購房的制度以及相應(yīng)的購房制度，通過這些制度的制定以及實(shí)施在一定程度是能夠遏制不良貸款的現(xiàn)象，但整體上來看還是治標(biāo)不治本。

4 房地產(chǎn)金融管理風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

4.1 做好宏觀調(diào)控

為了更好的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，要做好對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，首先要建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，通過建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，可以在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)有一定的調(diào)控，并要主要防范樓市泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，通過宏觀調(diào)控的手段，可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)量做出一定的統(tǒng)計(jì)，以便好做對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的下一步工作，另外，在房地產(chǎn)行業(yè)中還存在著很多開發(fā)商雖然占有土地但沒有進(jìn)行實(shí)際的施工建設(shè)的問題，針對(duì)這個(gè)問題就可用利用宏觀調(diào)控中的財(cái)政手段來改變這種現(xiàn)象，從而讓房地產(chǎn)開發(fā)商盡快的施工建設(shè)，從而減少資源的浪費(fèi)。另外，也可以采用房產(chǎn)稅來加大對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，為此，要針對(duì)我國國情制定出行之有效的房地產(chǎn)制度以便做好金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)。

4.2 相應(yīng)法制制度的健全

做好相應(yīng)的法制工作可以在一定程度上提升應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，為此，要加大法制工作的建設(shè)力度。我國在就經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面還在起步階段，相關(guān)的法制體系還不夠健全，為此，可以借鑒國外比較成熟的機(jī)制來健全法制工作體系，在制定法制體系時(shí)，要根據(jù)我國的國情制定出符合我國房地產(chǎn)發(fā)展的法制體系，以便更好的抵制房地產(chǎn)金融分風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4.3 拓寬融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道主要是通過在銀行貸款，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控不斷加大，特別是在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)也在不斷變大，銀行也在不斷的緊縮對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持，這就使得房地產(chǎn)的融資變得越來越困難。為此，就急需拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，可以從資金流動(dòng)的市場(chǎng)來獲取一定的資金，另一方面可以從國外招商引資來獲得更多的資金投入，但不管是哪種融資渠道，都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，為此，一定要做好房地融資方面的防范措施。

4.4 控制銀行資金流動(dòng)

近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度有所下滑，政府也加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，在這種大背景下，銀行內(nèi)部出現(xiàn)的不良資產(chǎn)記錄也在一定程度上有上升的趨勢(shì)，存在很多理不清的賬目。就目前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀來說，銀行一定要做好資金的流動(dòng)情況，以便應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。一方面，銀行要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展情況有及時(shí)的了解，并對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有自己地評(píng)估，要對(duì)房地產(chǎn)的信貸要好進(jìn)一步的監(jiān)控工作，做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。另一方面，銀行內(nèi)部也要做好自己的隊(duì)伍建設(shè)，要政治銀行中的一些不良風(fēng)氣，特別是一些“關(guān)系貸”的問題，為此銀行一定要做好相關(guān)人員的工作，提升工作人員的素質(zhì)，以更好的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)工作。

4.5 做好信用機(jī)制的建設(shè)

在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)日益加大的今天做好相應(yīng)的信用機(jī)制是非常重要的，為此，銀行以及相應(yīng)的景金融機(jī)構(gòu)要做好信用貸款的流程，要有一定的擔(dān)保機(jī)制，通過這樣的擔(dān)保機(jī)制，就可以在一定程度上減少風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，通過透明化的流程也減少了在貸款過程中不良賬目出現(xiàn)的幾率。另外，國家在經(jīng)濟(jì)方面的宏觀調(diào)控政策銀行要有針對(duì)性的執(zhí)行，要對(duì)房地產(chǎn)的信用區(qū)分為一定的級(jí)別，這樣在一定程度上就可以降低其風(fēng)險(xiǎn)。此外，信用機(jī)制建立有利于規(guī)范貸款流程，對(duì)銀行工作人員也起到一定的制約作用 ，房地產(chǎn)在銀行的貸款建立了一定的級(jí)別的信用機(jī)制之后，銀行就可以在需要的時(shí)候調(diào)用房地產(chǎn)的信用記錄，從而作為是否借貸的依據(jù)，從而能夠很好的抵制房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)展的同時(shí)也在不斷出現(xiàn)新的問題，房地產(chǎn)行業(yè)做為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，也會(huì)受到各方面的關(guān)注。分析房地產(chǎn)存在金融風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有經(jīng)濟(jì)的不景氣，使得銀行對(duì)房地產(chǎn)的投資更加緊縮，另外，加之房地產(chǎn)本身在體制上存在很多的缺陷，就導(dǎo)致房地產(chǎn)在資金方面的投入很難滿足在發(fā)展中的需求，房地產(chǎn)資金的來源比較少。房地產(chǎn)金融方面的管理體制存在很大的缺陷，相應(yīng)的體制不健全以及體制的可操作性不強(qiáng)。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)不斷的上漲以及人們?nèi)粘Ｉ畛杀镜脑谠黾?，個(gè)人購房者在貸款方面的不良記錄在不斷增長(zhǎng)。為此，為了更好的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，要做好對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。做好相應(yīng)的法制工作可以在一定程度上提升應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，可以從資金流動(dòng)的市場(chǎng)來獲取一定的資金，另一方面可以從國外招商引資來獲得更多的資金投入?？刂沏y行內(nèi)部的資金流動(dòng)以及做好相應(yīng)信用機(jī)制的建設(shè)。一定要從房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)制定出符合房地產(chǎn)發(fā)展的策略，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持久發(fā)展。

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