崔紅茶，劉 華

（云南師范大學 經(jīng)濟與管理學院，昆明 650500）

城鎮(zhèn)上山土地置換及房屋建設成本與收益指標研究

崔紅茶，劉 華

（云南師范大學 經(jīng)濟與管理學院，昆明 650500）

城鎮(zhèn)上山過程中土地置換與房屋建設的成本與收益分析，有利于找出土地利用過程中的優(yōu)勢與不足，本文首先指出土地置換與房屋建設成本與收益的衡量指標，并進一步說明其含義與核算方法，最后構建出土地置換的相關指標。

城鎮(zhèn)上山；土地置換；房屋建設；成本與收益；核算

1 引言

城市建設用地研究，既是地理學者也是規(guī)劃學者關注的熱點，許多學者在這個領域做了大量的研究工作。地理學者主要從城市人口與用地之間的關系著手，研究城市人口與城市建設用地的異速增長情況。曹春華（2003）提出了當前山地城市土地開發(fā)利用中存在的問題，以及提出了解決這些問題的措施；葛丹東等（2009）通過構建數(shù)學模型，對山坡地城鎮(zhèn)建設用地進行評價；趙子瑜（2004）也提出類似的劃分方法，指出開發(fā)間接費主要是管理費、利息以及行政事業(yè)性收費；朱云東（2006）提出房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費用大致分為開發(fā)成本、期間費用、稅費，同時對這3項費用進行了更詳細地劃分；楊倩詩、關勝學（2007）認為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本主要由開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金3部分組成，包括項目前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售5個階段的成本；張茹（2006）從財務管理的角度進行分析，認為房地產(chǎn)項目成本主要包括土地成本、規(guī)劃設計等前期費用、建筑安裝成本、稅賦、融資成本、銷售管理成本等。以上研究或者根據(jù)項目開發(fā)的流程，或者按成本性質，或者從財務管理角度對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進行大致劃分。本文的研究按成本性質把房屋建設成本劃分為開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅費3個部分。

但過去的研究中并沒有具體到城鎮(zhèn)上山的過程中，山坡土地的利用所節(jié)約的壩區(qū)耕地帶來的土地置換收益方面，本文通過構建土地置換的相關指標，以及指標的差異性分析，來具體研究城鎮(zhèn)上山過程中所帶來的土地置換收益和成本，找出城鎮(zhèn)上山在土地利用方面的優(yōu)勢與不足，從而為政策制訂提供決策支持。

2 城鎮(zhèn)上山土地置換和房屋建設成本指標定義與核算方法

2.1 土地置換成本指標定義與核算方法

2.1.1 經(jīng)濟產(chǎn)出機會成本的定義與核算方法

（1）經(jīng)濟產(chǎn)出機會成本的定義。經(jīng)濟產(chǎn)出機會成本是指如果土地用于農業(yè)生產(chǎn)，其產(chǎn)出的食物、原料和林木的貨幣度量。

（2）經(jīng)濟產(chǎn)出機會成本的核算方法。

式中：Vc為耕地資源的經(jīng)濟產(chǎn)出價值；Qti為第t年第i種作物的年產(chǎn)量；Pti為第t年第i種作物的價格；m為耕地的使用年期；n為作物種類；Cti為第t年第i種作物的所有成本；rt為第t年的貼現(xiàn)率。

2.1.2 生態(tài)服務機會成本的定義與核算方法

2.1.2.1 生態(tài)服務機會成本的定義

生態(tài)服務機會成本是指如果土地作為農業(yè)用途，則土地及其中的生物所構成的生態(tài)系統(tǒng)，具有調節(jié)氣候、保持土壤、涵養(yǎng)水源的功能，這些功能價值就是生態(tài)服務機會成本。

2.1.2.2 生態(tài)服務機會成本的核算方法

（1）土地生態(tài)系統(tǒng)調節(jié)大氣價值的評估方法。土地生態(tài)系統(tǒng)的調節(jié)大氣功能主要就是，土地上農作物或植物通過光合作用吸收CO2和釋放O2，從而起到凈化大氣、供應O2的作用，其計算步驟如下：

①計算植物吸收CO2的量，根據(jù)植物光合作用方程式可得：QCO2=Qcs×1.63

式中：QCO2為每年土地上植物對CO2的吸收量；Qcs為每年土地上農作物的生長總量。

②將計算出的CO2的吸收量折合為純碳，根據(jù)CO2分子式和原子量，得：

式中：Qc為折合純碳量。

③將純碳量換算為市場價格，國際上一般采用碳稅法來計算CO2的價值，計算公式為：

式中：Vea為土地調節(jié)大氣價值；fc為碳稅率。

（2）土地生態(tài)系統(tǒng)保持土壤維持土壤養(yǎng)分價值的評估方法。計算公式如下：

式中：Qser為現(xiàn)實土壤侵蝕量；Qsep為潛在土壤侵蝕量；Qsm為土壤保持量；R為降雨侵蝕力指標；K為土壤可蝕性因子；LS為坡長坡度因子；C為地表植被覆蓋因子；P為土壤保持措施因子。

降雨侵蝕力指標R的值，可通過周伏建等根據(jù)實測數(shù)據(jù)提出的R值計算公式來進行估算，計算公式如下：

式中：R為年降雨侵蝕力指標；Pi為第i月的降雨量。

土壤可蝕性因子K的值，可通過我國各類土壤質地及其有機質含量實測資料，查找美國Wischmeier等建立的土壤可蝕性K值諾模圖獲得。

坡長坡度因子LS可根據(jù)黃炎和建立的方程式獲得：

式中：α為坡長；β為百分比坡度。

土壤保持量估算出來之后，即可根據(jù)以下公式計算土地生態(tài)系統(tǒng)維持土壤養(yǎng)分的價值：

式中：Ves為土地生態(tài)系統(tǒng)維持土壤養(yǎng)分的價值；Qsm為土壤保持量；Qei為土壤中 N、P、K 的含量；Pei為 N、P、K 的價格。

（3）土地生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)水源價值的評估方法。土地生態(tài)系統(tǒng)具有涵養(yǎng)水源的作用，其涵養(yǎng)水源的價值計算公式如下：

式中：Vew為土地生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)水源的價值；Qwm為水源涵養(yǎng)量；Pw為水價；R為平均降雨量；E為平均蒸發(fā)量；Sa為區(qū)域面積。

土地生態(tài)服務價值為：

2.1.3 社會保障機會成本的定義與核算方法

（1）社會保障機會成本的定義。社會保障機會成本是指如果土地用于農業(yè)用途，則耕地資源將提供兩個層次的社會保障功能，一是國家層次的糧食安全功能，二是農民層次的社會保障功能。

（2）社會保障機會成本的核算方法。具體計算公式如下：

式中：Eb為基本生活保障價值；Ee為失業(yè)保障價值；An為耕地資源總面積（hm2）；Aa為人均耕地資源面積（hm2／人）；Ea為每人平均生活保障價值（元／人）；Ym為男性公民保險費躉繳金額基數(shù)；Yw為女性公民保險費躉繳金額基數(shù)；b為男性人口占總人口的比例；c為女性人口占總人口的比例；M1為農民基本生活費（月保險費領取標準）；M0為月保險費基數(shù)；Ec為單位耕地資源的失業(yè)保障價值 （元／hm2）；m為單位面積耕地資源承載的人口數(shù)（5 人 ／hm2）；f為單位勞動力的培訓費（元 ／人）；A 為人均每年培訓費（元／人·年）；r為還原利率，取20年長期國債利率。

2.2 房屋建設成本指標定義與核算方法

2.2.1 土地出讓金的定義與核算方法

（1）土地出讓金的定義。土地出讓金是指土地出讓金總價款，包括地租（土地凈收益）、征地費用和土地開發(fā)費用。

（2）土地出讓金的核算方法。土地出讓金的計算公式如下：

式中：Sc為土地出讓金；Sd為地租；Sz為征地費用；Sk為土地開發(fā)費用。

2.2.2 前期工程費的定義與核算方法

（1）前期工程費的定義。前期工程費是指項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用和“三通一平”等土地開發(fā)費用，其中“三通一平”是指地上原有建筑物及構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路等的費用。

（2）前期工程費的核算方法。

前期工程費=規(guī)劃設計費+地質勘查費+園林景觀綠化設計費+“三通一平”費+原有建筑物的拆除費+施工圖審查費+勘查成果審查費+監(jiān)理費

2.2.3 建安工程費的定義與核算方法

（1）建安工程費的定義。建安工程費是指直接用于建安工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。

（2）建安工程費的核算方法。

建安工程費=直接費+間接費+利潤

其中：直接費包括直接工程費和措施費；間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費；利潤是指施工企業(yè)的盈利。

2.2.4 基礎設施費的定義與核算方法

（1）基礎設施費的定義?；A設施費又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用。

（2）基礎設施費的核算方法。

基礎設施費=室外給排水系統(tǒng)費+室外采暖系統(tǒng)費+室外燃氣系統(tǒng)費+室外消防系統(tǒng)費+綠化建設費+道路廣場建造費+室外照明建造費

2.2.5 公共配套設施費的定義與核算方法

（1）公共配套設施費的定義。公共配套設施費主要包括不能有償轉讓的公共配套設施發(fā)生的支出，主要包括水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等。

（2）公共配套設施費的核算方法。此部分核算需要根據(jù)公共配套設施建設的具體情況，參照建安工程費計算方法進行核算。

2.2.6 不可預見費的定義與核算方法

（1）不可預見費的定義。不可預見費是指基本預備費和漲價預備費。

（2）不可預見費的核算方法。

不可預見費=（建安工程費+前期工程費+公共配套設施費）×3%或以上

2.2.7 開發(fā)期間稅費的定義與核算方法

（1）開發(fā)期間稅費的定義。開發(fā)期間稅費是指項目在開發(fā)過程中，所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。

（2）開發(fā)期間稅費的核算方法。

開發(fā)期間稅費=營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育附加稅+印花稅+交易管理費

其中：營業(yè)稅為銷售收入×5%；城市維護建設稅為營業(yè)稅×7%；教育附加稅為營業(yè)稅×4%；印花稅為銷售收入×0.05%；交易管理費為銷售收入×0.5%。

2.2.8 管理費的定義與核算方法

（1）管理費的定義。管理費是指開發(fā)經(jīng)營單位為組織開發(fā)經(jīng)營活動所必需發(fā)生的費用。

（2）管理費的核算方法。管理費的計算公式如下：

管理費用=（建安工程費+前期工程費+配套設施費）×3%

2.2.9 財務費的定義與核算方法

（1）財務費的定義。財務費是指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。

（2）財務費的核算方法。該項費用會隨著總成本的變化而變化，可以通過總成本和當前市場利率進行估計。

3 城鎮(zhèn)上山土地置換和房屋建設收益指標定義與核算方法

3.1 土地置換收益指標定義與核算方法

3.1.1 經(jīng)濟產(chǎn)出收益的定義與核算方法

（1）經(jīng)濟產(chǎn)出收益的定義。經(jīng)濟產(chǎn)出收益是指節(jié)約的土地用于農業(yè)生產(chǎn)，其產(chǎn)出的食物、原料和林木的貨幣度量。

（2）經(jīng)濟產(chǎn)出收益的核算方法。核算方法同經(jīng)濟產(chǎn)出機會成本的核算方法一致。

3.1.2 生態(tài)服務收益的定義與核算方法

（1）生態(tài)服務收益的定義。生態(tài)服務收益是指節(jié)約土地用于農業(yè)用途，則土地及其中的生物所構成的生態(tài)系統(tǒng)，具有調節(jié)氣候、保持土壤、涵養(yǎng)水源的功能。

（2）生態(tài)服務收益的核算方法。核算方法同生態(tài)服務機會成本的核算方法一致。

3.1.3 社會保障收益的定義與核算方法

（1）社會保障收益的定義。社會保障收益是指節(jié)約土地用于農業(yè)用途，則耕地資源將提供國家層次的糧食安全功能，及農民層次的社會保障功能。

（2）社會保障收益的核算方法。核算方法同社會保障機會成本的核算方法一致。

3.2 房屋建設收益指標定義與核算方法

房屋建設收益包括城鎮(zhèn)上山過程中所節(jié)約的壩區(qū)土地的土地出讓金，以及搬遷上山后壩區(qū)原有房屋的殘值。

3.2.1 壩區(qū)土地出讓金的定義與核算方法

土地出讓金的定義與核算方法同房屋建設成本。

3.2.2 原有房屋殘余價值的定義與核算方法

（1）原有房屋殘余價值的定義。原有房屋殘余價值分為兩種情況。一種情況為已經(jīng)使用了t年，在城鎮(zhèn)山上后雖然企業(yè)或者人員已經(jīng)搬遷，但原有房屋還要繼續(xù)使用；另外一種情況是搬遷后原有房屋將被拆除。兩種情況下的殘余價值不盡相同。

（2）原有房屋殘余價值的核算方法。采用直線折舊法假設建筑物的經(jīng)濟耐用年限期間每年的折舊額相等，其每年折舊額的計算公式為：

式中：D為建筑物的年折舊額；N為建筑物經(jīng)濟耐用年限；C為建筑物的重置（或重建）價格；R為建筑物的殘值率。

設年利率為r，建筑物已使用t年，則房屋的殘余價值Z為：

上式適用于原有房屋還要繼續(xù)使用的情況下其殘余價值的計算。如果在城鎮(zhèn)上山的過程中原有房屋不再繼續(xù)使用，而必須將其拆除，則其殘余價值為CR。

其中各類建筑物的經(jīng)濟耐用年限如下：①鋼結構生產(chǎn)用房70年；②受腐蝕的生產(chǎn)用房50年；③非生產(chǎn)用房80年。各類建筑物的殘值率如下：①鋼筋混凝土結構為0；②磚混結構一等為2%；③磚混結構二等為2%；④磚木結構一等為6%；⑤磚木結構二等為4%；⑥磚木結構三等為3%；⑦簡易結構為0。

［1］曹春華.西部山地城市土地開發(fā)利用思考［J］.規(guī)劃師，2003，19（7）：72－74.

［2］葛丹東，華晨，王紀武，等.基于多維集成與適宜性視角的山坡地城鎮(zhèn)建設用地評價模型［J］.浙江大學學報：工學版，2009，43（2）.

［3］趙子瑜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系設計［D］.長春：吉林大學，2005.

［4］朱云東.工程建設項目投資的合理控制［J］.科技信息：科學教研，2007（24）.

［5］楊倩詩，關勝學.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制對策［J］.建筑管理現(xiàn)代化，2007（1）.

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10.3969/j.issn.1673-0194.2015.15.098

F293.30

A

1673-0194（2015）13-0174-04

2015-04-16

云南省科技計劃項目（2012CA024）。