何新宇

（東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，遼寧大連116025）

靜水“流”深備“預(yù)”不虞
——從現(xiàn)金流解讀萬達(dá)的財(cái)務(wù)預(yù)警

何新宇

（東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，遼寧大連116025）

持續(xù)嚴(yán)控的樓市政策，延續(xù)低迷的市場態(tài)勢(shì)，昔日輝煌的房地產(chǎn)行業(yè)又一次站在風(fēng)口浪尖。雖然自下而上的救市措施初見成效，但釋放“微刺激”后仍如履薄冰，部分資金實(shí)力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛陷入預(yù)警危機(jī)。作為行業(yè)佼佼者的萬達(dá)是如何步步為營的？又有何預(yù)警之道？本文從現(xiàn)金流的視角，通過借鑒萬達(dá)帝國的傳奇，為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警提供一些啟示。

萬達(dá)；財(cái)務(wù)預(yù)警；現(xiàn)金流

1　甲午收關(guān)，掛牌香港

縱觀馬年的房地產(chǎn)市場，從中央以穩(wěn)為主的分類調(diào)控到市場“翹尾”收官，無疑又是跌宕起伏的“過山車”之旅。但對(duì)于萬達(dá)卻意義非凡。成立于1988年的大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司，憑借萬達(dá)商業(yè)、文化旅游、電子商務(wù)、連鎖百貨四大核心產(chǎn)業(yè)成為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊。截至2014年末，已開業(yè)的萬達(dá)廣場全國109座，企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)5 341億元，年收入高達(dá)2 424．8億元。2014年12月23日，在歷經(jīng)10年上市醞釀、折戟A股之后，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（萬達(dá)商業(yè)，HK03699）最終募集288億港元在港交所成功IPO，成為全球有史以來規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司上市交易。按上市首日收盤價(jià)46．75港元計(jì)算，總市值高達(dá)2 092億港元。

2　預(yù)警之道，資金為上

成功的企業(yè)各自有各自的經(jīng)營之道，而失敗的企業(yè)共性就是緣于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)警把控得不得當(dāng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資項(xiàng)目的建設(shè)期和回收期較長，其商品房的不可移動(dòng)性和對(duì)資金的長時(shí)間占用的特點(diǎn)加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦遭受不可抗力或市場風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，便會(huì)催化財(cái)務(wù)危機(jī)。作為龍頭的萬達(dá)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的認(rèn)識(shí)在其H股招募書用了長達(dá)49頁進(jìn)行贅述，萬達(dá)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)警的認(rèn)識(shí)由此可見一斑。

有鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目長投資回收期特性，如果單純依靠銷售回流資金資金鏈很容易被時(shí)間拉斷，而一旦開發(fā)資金的集中支出與累積漫長性矛盾激化，勢(shì)必造成財(cái)務(wù)危機(jī)。所以，保證充足的現(xiàn)金流正是對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)警最好的防范，萬達(dá)也不例外。商業(yè)地產(chǎn)本身巨大的現(xiàn)金流出，加上酒店等產(chǎn)業(yè)巨大耗血量，雖有信托等流入支撐，但對(duì)現(xiàn)金的需求仍不容小覷。因此，從資本市場獲取源源的現(xiàn)金流便是不二之選。正是對(duì)資金鏈的預(yù)警上絲毫不放松，所以在A股告敗短短兩個(gè)月就轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，既是順勢(shì)而為的選擇，更是對(duì)預(yù)警的堅(jiān)持不懈。

3　執(zhí)預(yù)警之盾，保衛(wèi)現(xiàn)金流

不懂得財(cái)務(wù)預(yù)警的房地產(chǎn)企業(yè)終將在日益激烈的市場競爭中走向危機(jī)，不能產(chǎn)生優(yōu)秀的現(xiàn)金流更是限制每一個(gè)企業(yè)攀爬高峰的桎梏。所以萬達(dá)在財(cái)務(wù)預(yù)警上的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：房市橫流，預(yù)警先走，百舸爭游，保衛(wèi)現(xiàn)金流。

3.1預(yù)警機(jī)制，利刃出鞘

萬達(dá)在預(yù)警機(jī)制建立的獨(dú)到之處在于財(cái)務(wù)計(jì)劃的垂直一體性。集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部集權(quán)，為所有項(xiàng)目公司制定計(jì)劃模板，模板包括預(yù)算、融資、日常會(huì)計(jì)核算等在內(nèi)的資金、稅務(wù)、指標(biāo)和核算四大業(yè)務(wù)范圍。同時(shí)下設(shè)三級(jí)財(cái)務(wù)對(duì)每類業(yè)務(wù)進(jìn)行管控，對(duì)計(jì)劃周期的全過程和計(jì)劃完成情況進(jìn)行監(jiān)督，每一級(jí)別每類業(yè)務(wù)均有相關(guān)業(yè)務(wù)的責(zé)任人和接收人。總部財(cái)務(wù)部將制定好的計(jì)劃模板導(dǎo)入到所有項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)系統(tǒng)中，信息系統(tǒng)自動(dòng)生成具體的工作計(jì)劃，自動(dòng)安排相關(guān)責(zé)任人和項(xiàng)目完成時(shí)間。同時(shí)，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目相關(guān)責(zé)任人系統(tǒng)自動(dòng)生成“開始提醒”“中期預(yù)警”“到期警示”3種提示，通過多種終端發(fā)送，各填報(bào)人根據(jù)執(zhí)行情況及時(shí)、準(zhǔn)確完成相關(guān)計(jì)劃。總部負(fù)責(zé)對(duì)整體預(yù)警機(jī)制進(jìn)行考核監(jiān)督，并為制定新的計(jì)劃模板進(jìn)行更新完善。通過細(xì)化財(cái)務(wù)計(jì)劃、分解業(yè)務(wù)內(nèi)容，萬達(dá)將財(cái)務(wù)預(yù)警落實(shí)到每一級(jí)別，落實(shí)到各責(zé)任人。規(guī)范的財(cái)務(wù)系統(tǒng)形成標(biāo)準(zhǔn)化、流程化預(yù)警機(jī)制，而對(duì)預(yù)警的質(zhì)量控制通過個(gè)人落實(shí)，一旦出現(xiàn)預(yù)警征兆，相關(guān)負(fù)責(zé)人就會(huì)有效識(shí)別，防微杜漸。

3.2嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)指標(biāo)

萬達(dá)在財(cái)務(wù)指標(biāo)的控制上不僅將其納入預(yù)警機(jī)制中，并且對(duì)其管理異常謹(jǐn)慎。以資產(chǎn)負(fù)債率為例，將近3年萬科和萬達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，見表1。

表1　萬科A、保利地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)近3年資產(chǎn)負(fù)債率

可以發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)近3年資產(chǎn)負(fù)債率相比萬科具有一定優(yōu)勢(shì)，而且分別以2．54%，0．47%，1．45%速度逐年下降，說明萬達(dá)在償債風(fēng)險(xiǎn)上保證了一定的財(cái)務(wù)預(yù)警。當(dāng)然，資產(chǎn)負(fù)債率只是重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的一角，實(shí)際上，對(duì)于指標(biāo)的量化處理，作為業(yè)務(wù)范疇的重要一面，萬達(dá)利用信息技術(shù)手段在計(jì)劃模塊就已經(jīng)在整個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制中實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格控制。但是，資產(chǎn)負(fù)債率并不高的優(yōu)勢(shì)并不代表現(xiàn)金流不緊張。選擇上市融資和控制財(cái)務(wù)指標(biāo)之間也存在相輔相成的關(guān)系。

3.3南下融資，任重致遠(yuǎn)

縱觀萬達(dá)的融資渠道，上市之前除了自有資金外大體可以分為3類：物業(yè)銷售、銀行貸款和信托產(chǎn)品。如果從現(xiàn)金流的角度考慮，沒有任何企業(yè)靠租金和物業(yè)獲得的收入能夠滿足規(guī)模擴(kuò)張的需要，所以萬達(dá)逐步從傳統(tǒng)的通過萬達(dá)廣場的配建商鋪、寫字樓等獲取現(xiàn)金流的重資產(chǎn)模式開始向利用萬達(dá)自己的品牌由第三方投資再從中分成的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。但綜合考慮獲取現(xiàn)金流量能力，似乎這3個(gè)途徑獲取的現(xiàn)金流量凈額難以滿足萬達(dá)帝國的“胃口”，所以萬達(dá)毫不猶豫地選擇南下融資。A股失敗兩個(gè)月之后轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，借力資本市場為其錦上添花，獲得更加充沛的現(xiàn)金流。由此可見，即使坐擁龍頭的萬達(dá)仍從未停止外部融資的步伐，南下融資，逐漸拓寬融資渠道。

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)預(yù)警，實(shí)際上就是利用危機(jī)意識(shí)，通過各種途徑構(gòu)筑永續(xù)的現(xiàn)金流。作為優(yōu)秀房地產(chǎn)領(lǐng)跑者的萬達(dá)，其實(shí)在向我們傳達(dá)“萬達(dá)模式”的預(yù)警之道：利用智能化財(cái)務(wù)信息技術(shù)嚴(yán)格把控財(cái)務(wù)指標(biāo)，開拓多融資渠道獲取更充足的現(xiàn)金流。垂直防范，橫向融通，用現(xiàn)金之流筑預(yù)警之墻，在房地產(chǎn)之叢中建造穩(wěn)定的企業(yè)之房！

主要參考文獻(xiàn)

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10.3969/j.issn.1673-0194.2015.15.013

F275.1

A

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2015-06-04