【摘 要】在當(dāng)代社會中，住房已成為普通百姓的重要需要。從相應(yīng)的購買住房，常伴有消費貸款。其次，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)中國的國民經(jīng)濟，在國家政策的支持，住房供應(yīng)的穩(wěn)定形成的快速擴張。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行；住房；消費；貸款

一、國內(nèi)商業(yè)銀行個人消費信貸業(yè)務(wù)的面孔

1.個人信用體系尚不完善

2.風(fēng)險防范和風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制目前也是缺乏的

盡管中國的商業(yè)銀行一直在努力加強制度建設(shè)，但一直有缺陷凸顯在內(nèi)部管理體系中。開展消費信貸業(yè)務(wù)時，不能有效地防范和控制使商業(yè)銀行，就是因為不充分的激勵和約束機制，面臨著較大的經(jīng)營風(fēng)險。

3.優(yōu)秀的產(chǎn)品同質(zhì)化，營銷方法需要提高

大量的同類產(chǎn)品充斥著中國的消費信貸市場，產(chǎn)品特色鮮明較少見到，出現(xiàn)了比較突出的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象。原因是因為中國的商業(yè)銀行營銷時的策略，沒有準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位，從而無法提供消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和推廣品種給那些最需要的最有價值的客戶，發(fā)展消費信貸產(chǎn)品時，沒有對成本效益的服務(wù)形成的足夠重視，并導(dǎo)致商業(yè)銀行缺乏創(chuàng)新。

二、商業(yè)銀行信用風(fēng)險住房貸款類型和形成機制

商業(yè)銀行住房貸款有被動，主動違約風(fēng)險，故意違約風(fēng)險和提前還款風(fēng)險違約風(fēng)險。下面做具體說明：

1.被動違約風(fēng)險和形成機制。被動意味著借款人出現(xiàn)某些客觀原因，其形成違約風(fēng)險不能支付，無法償還導(dǎo)致的違約風(fēng)險如期本金及利息住房貸款的能力。

2.主動違約風(fēng)險和形成機制。主動違約風(fēng)險是指借款人償還貸款，因此選擇終止自己在經(jīng)濟上更有利的一個違約風(fēng)險，我們可以說，這是一個理性的選擇借款人的行為。

3.故意違約風(fēng)險和形成機制。貸款違約風(fēng)險是指人為的惡意的的促成風(fēng)險，其有還本付息能力，但故意違約并且主觀使用住房貸款，騙取銀行信貸資金。

4.提前還款風(fēng)險和形成機制。提前還款風(fēng)險的貸款人并沒有在損失的風(fēng)險按照合同還款期限的量，提前償還全部貸款或部分，然后到商業(yè)銀行。作為借款人的理性處理方式，可能有提前還款行為和積極主動違約。

三、公共管理信用風(fēng)險住房貸款

1.個人住房消費貸款風(fēng)險預(yù)警體系，建立市場防范風(fēng)險

（1）建立風(fēng)險預(yù)警數(shù)據(jù)庫，訪問來自各方面的數(shù)據(jù)，不斷積累和完善收集的數(shù)據(jù)，并為模型發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。（2）適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險預(yù)警模型的發(fā)展早期預(yù)警范圍，警戒線和指標(biāo)權(quán)重，建立合理的概率密度函數(shù)的參數(shù)。（3）建立要及時處理并解決顯示潛在的風(fēng)險作出快速反應(yīng)和預(yù)控機制，風(fēng)險預(yù)警體系。

2.個人住房貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制的發(fā)展

（1）個人住房消費貸款保險機制的建立。（2）促進(jìn)個人住房貸款證券化。住房貸款證券化是指流動性低，但能產(chǎn)生住房貸款轉(zhuǎn)換過程，有望成為現(xiàn)金流可以在資本市場上流通的證券。

3.要加快完善個人信用體系，完善經(jīng)營機制和法律環(huán)境

中國的商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的制約瓶頸是欠發(fā)達(dá)的個人信用信息產(chǎn)業(yè)，它的突破口是完善個人信用制度在中國的商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)。一個完整的個人信用體系，可以解決如目前假按揭愈演愈烈的態(tài)勢，因為當(dāng)一個人出現(xiàn)不良信用記錄，將直接影響他們今后的社會生活的各個方面，個人信用將提高到一個非常重要的位置。

四、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險住房貸款控制機制

1.個人住房消費信貸風(fēng)險控制系統(tǒng)

（1）貸款嚴(yán)格管理之前，借款人。第一步也是關(guān)鍵的一步是信用是信用消費信貸風(fēng)險控制之前調(diào)查。之前，發(fā)卡銀行進(jìn)行個人住房消費信貸，需要對借款人的資信進(jìn)行嚴(yán)格評估。之后，根據(jù)借款人的工作，收入，受教育程度，婚姻狀況方面，為了全面評估，以確定消費者是否有在此期間一個可靠的收入，然后再設(shè)置個人信用評級，因為是貸款和貸款的數(shù)量授予決策依據(jù)。

（2）貸后注重加強個人住房貸款的管理。雖然此前的貸款，銀行信貸對借款人進(jìn)行了評估，但信用評估是基于變化的基礎(chǔ)上，歷史數(shù)據(jù)變化，宏觀經(jīng)濟形勢和其他的社會環(huán)境會直接或間接影響貸款人的職業(yè)和收入，從而進(jìn)一步影響借款人的還款銀行的能力，而且需要加強貸后管理的借款人，具體做法如下：首先，密切關(guān)注貸款的還款。一旦借款人還款延遲，無論金額大小，都必須立即進(jìn)行調(diào)查，了解借款人的原因延誤，但應(yīng)立即集合，具體的輸入文件通過。對于拖欠連續(xù)兩個月的貸款，應(yīng)告知借款人按照規(guī)定，要按照相關(guān)的罰息其手柄。對于貸款人拖欠三個月以上的，商業(yè)銀行必須承擔(dān)的保修保障。立即向法院申請?zhí)幚黹L期拖欠銀行貸款的貸款應(yīng)消費對象，由拍賣和消費后，借款人所欠銀行貸款所抵消。二是要加強對貸款的貸后評估。

2.控制個人住房消費信貸風(fēng)險的相關(guān)對策

為了更好地控制個人住房貸款的風(fēng)險，在建立個人信用風(fēng)險管理體系，我們必須采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險管理措施，具體措施如下：

（1）消費對象的風(fēng)險管理措施。目前，中國消費者的個人住房貸款體系建設(shè)尚處于起步階段，經(jīng)驗不足，技術(shù)力量薄弱，專業(yè)人才十分匱乏，針對這種情況，本文認(rèn)為，這種現(xiàn)狀必須采取對中國的消費風(fēng)險對策。具體做法如下：根據(jù)“城市房地產(chǎn)消費管理辦法”第25條1.嚴(yán)格遵守消費登記，房產(chǎn)消費各方必須簽訂符合消費者保障法的相關(guān)規(guī)定書面合同，從日期在簽訂商品房消費30天的合同，消費者應(yīng)該去參加聚會物業(yè)位置登記的消費者，從登記之日起生效房產(chǎn)消費合同的房地產(chǎn)物業(yè)管理部門。

（2）住房貸款證券化和二級市場的建立。目前中國的整體價格偏高，在今后一個時期，中國的住房貸款需求將逐年增加。因此，如何解決貸款存款的短長之間的矛盾將是中國面臨的商業(yè)銀行的一個大問題，如果資金無法保證，無法實現(xiàn)資金的正常和良性循環(huán)，風(fēng)險住房貸款將無限增長。此外，由于全球經(jīng)濟危機的影響，潛在的風(fēng)險是停運增加，這對商業(yè)銀行的個人信用風(fēng)險管理的巨大挑戰(zhàn)，并有效解決這個問題，是實現(xiàn)消費貸款證券化，銀行會通過發(fā)行證券打包，這樣通過分散風(fēng)險來實現(xiàn)安全管理，最終降低住房信貸風(fēng)險出售消費貸款，專門機構(gòu)。

作者簡介：

劉大海（1993-），男，籍貫：江蘇淮安，最高學(xué)歷：本科。