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        房地產(chǎn)業(yè)的新周期

        2015-09-17 02:41:38陳芬
        中國經(jīng)濟信息 2015年16期
        關(guān)鍵詞:開發(fā)商房價泡沫

        陳芬

        7月份,理應(yīng)是房地產(chǎn)的淡季。但是,在當前各種因素的作用下,在這個七月房地產(chǎn)市場的熱度卻一反常態(tài),連續(xù)翻紅。

        國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,全國整體房價漲幅已連續(xù)三個月“翻紅”,且70個大中城市房價環(huán)比上漲個數(shù)繼續(xù)增加。成交持續(xù)放量,庫存壓力略有減輕,樓市已現(xiàn)回暖跡象。

        此番房價上漲與成交放量息息相關(guān)。而成交量的持續(xù)上升則主要是政策面持續(xù)釋放利好信號所致。一方面,貨幣寬松降低了購房成本。繼去年末開啟降息周期之后,今年上半年又經(jīng)歷了三次降息、兩次降準,調(diào)整力度堪比2008年。

        另一方面,政策松綁刺激了市場成交,尤其是公積金政策和二套房政策的調(diào)整,促使剛需和改善型購房需求持續(xù)釋放。2015年以來,已經(jīng)有超過百個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策,其中北京、上海等超過30個城市還提高了公積金貸款額度。

        業(yè)內(nèi)人士認為,今年二季度以來,由于剛性需求和改善性需求更加旺盛,一線城市和少數(shù)二線城市市場表現(xiàn)活躍。而多數(shù)二線城市、三線城市以及一些四線城市,由于原有的房地產(chǎn)庫存較大,消化尚需時日??傮w而言,房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的速度正在加快。

        價格暴漲不成立

        雖然調(diào)控政策進行了微調(diào)和局部松綁,但“抑投資、保剛需、重保障”的基調(diào)未發(fā)生變化,“有保有壓”的調(diào)控思路仍在延續(xù)。所以有市場人士從成交回暖推導出房價將普漲甚至暴漲的結(jié)論,恐怕不成立。與前幾輪房價上漲受投資、投機性需求推動明顯不同,本輪房價上漲主要受剛需和改善型需求入市推動,隨著需求逐步釋放,房價上漲動能勢必將有所放緩。

        去庫存被認為是當前的首要任務(wù)。截至2015年6月底,易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26091萬平方米,同比增長3.2%,絕對值相比5月份下滑1萬平方米。35個城市中,有25個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,其中西寧、煙臺和北海3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到33.3%、24.2%和22.1%,但與5月份相比增幅略有收窄。6月份,35個城市新建商品住宅存銷比為15.2,這意味著如果6月份以后存銷比不變,市場需要用15.2個月的時間才能消化完這些庫存。

        與此同時,一二線城市與三四線城市間的分化走勢持續(xù)加劇。分析人士認為,房地產(chǎn)市場全面復蘇尚需時日,全國樓市普漲、暴漲局面料難出現(xiàn)。與此同時,與一線城市明顯回暖不同,二線城市房價整體較為穩(wěn)定,大部分三四線城市房價仍小幅下跌,不同城市間分化態(tài)勢持續(xù)加劇。更為關(guān)鍵的是,房地產(chǎn)市場的整體供求形勢已由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變,房價結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。

        萬達集團董事長王健林近日表示,雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價在上漲,似乎市場在回暖,但整體來看離真正回暖還差得很遠,因為中國樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段,房價暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。

        去庫存階段到來了么?

        目前,房地產(chǎn)庫存的消化已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化:一是庫存增長幅度明顯放緩;二是5月住宅庫存比4月減少121萬平方米,是2011年來的首次減少。目前樓市已經(jīng)進入去庫存階段,這是當前的主流觀點,但是民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員馮焱東卻認為這種說法并不準確。近期,馮焱東撰文稱,目前的實際情況是我國樓市整體仍處于庫存增長階段,去庫存階段已經(jīng)比較臨近,但尚未實質(zhì)性到來。

        馮焱東用全國房地產(chǎn)待售統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說明觀點。他說,自2011年以來,我國房地產(chǎn)待售面積一直處于不斷增長狀態(tài),從2011年底的2.72億平方米增長到2015年6月的6.57億平方米,待售與銷售比自2011年以來也在不斷擴大,這表明近幾年我國房地產(chǎn)處于增庫存階段。在這個階段必須控制新增供應(yīng)量,同時加快消化庫存,才能迎來樓市的去庫存階段。2011年以來,全國房地產(chǎn)投資額一直高于銷售額,表明開發(fā)商資金正在不斷沉淀于存貨中,只有銷售額大于投資額才能說明去庫存開始減少。

        房地產(chǎn)泡沫存在么?

        馮焱東指出,由于庫存量不斷增長,房地產(chǎn)供求失衡局面加劇,對于絕大部分二線及以下城市來說,供應(yīng)泡沫已經(jīng)取代房價泡沫成為行業(yè)主要矛盾。供應(yīng)泡沫和房價泡沫的危害一樣大:一是積壓巨量資金;二是少數(shù)項目面臨爛尾危險;三是影響金融安全和財政收支平衡,拖累經(jīng)濟發(fā)展;四是導致房地產(chǎn)行業(yè)收益率整體下降,部分項目面臨虧損。供應(yīng)泡沫雖然沒有房價泡沫那樣惹眼,但如不及時治理則有可能對房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟金融造成打擊。

        對于房地產(chǎn)泡沫的擔憂,住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌則判斷,中國的三四線城市的房地產(chǎn),基本沒有泡沫,一線城市是有泡沫的,而恰恰在一線城市房價還在漲。但一線城市泡沫不會破滅,因為它們有購買力支撐。顧云昌認為,從2011年到2015年中國房地產(chǎn)泡沫在變小,而判斷的重要指標之一是房價收入比。

        根據(jù)世界銀行在1998年對世界上96個地區(qū)的資料統(tǒng)計顯示,這些地區(qū)房價收入比最高的為30,最低的為0.8,平均值為8.4,中位數(shù)為6.4,一般而言,在發(fā)達國家如果房價收入比超過6就可以視為泡沫區(qū)。2014年全國商品住宅房價收入比為7.1,延續(xù)了2010年以來的下行趨勢。顧云昌指出,近四五年的時間里,從全國平均數(shù)據(jù)看,房價平均每年上漲約2%,但收入上漲7%-8%左右,所以房價收入比在縮小。

        如何應(yīng)對新階段

        中國房地產(chǎn)市場一直受政策影響較大,顧云昌判斷貨幣政策的走勢暫時不會變,市場進入分化階段后,政策總體上還是以松綁為主。顧云昌分析說,一線城市特別是深圳領(lǐng)漲,和深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系密切相關(guān)。在寬松的貨幣政策環(huán)境下,供求關(guān)系緊張必然導致房價上漲,銷售迅速;而市場仍處于供大于求的狀態(tài)中,即使貨幣環(huán)境再寬松,市場回升速度也會比較慢。在貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤珊?,一線城市和重點二線城市回升得快,但三線城市反應(yīng)較慢。

        大多數(shù)的三四線城市和個別二線城市,仍然以去庫存作為主要任務(wù)。庫存消耗的年限,在各地差別很大。“明年某個時間段會慢慢轉(zhuǎn)變。”顧云昌說。

        馮焱東則表示,房地產(chǎn)是地方性產(chǎn)業(yè),供應(yīng)泡沫的治理首先需要地方政府擔負起應(yīng)有的責任。地方政府是土地的壟斷供應(yīng)方,供應(yīng)泡沫主要是地方政府多年來不夠節(jié)制出讓土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方政府控制土地出讓規(guī)模,讓房地產(chǎn)供求慢慢恢復平衡。目前地方政府普遍負債過重,要控制土地出讓規(guī)??陀^上存在難度,但不控制供應(yīng)泡沫可能危及經(jīng)濟和金融安全。

        馮焱東建議要清醒認識到供應(yīng)泡沫的客觀存在及其危害。房地產(chǎn)黃金時代的發(fā)展致使很多開發(fā)商形成思維慣性,沒有徹底意識到房地產(chǎn)已經(jīng)進入一個全新階段。供應(yīng)泡沫危害性很大,隱蔽性較強,它會慢慢侵蝕行業(yè)和企業(yè)的健康,掏空項目利潤。

        開發(fā)商一般對短周期相對敏感。在應(yīng)對這種周期過程中,開發(fā)商必將加速分化,能隨行就市、高周轉(zhuǎn)、及時接受低利潤甚至虧損現(xiàn)實的開發(fā)商市場份額將越來越大,利潤率雖然下降但總體利潤可能還會增長。在價格上不夠靈活、依然期望好收成的大部分開發(fā)商在很大程度上掩護了高周轉(zhuǎn)開發(fā)商的出貨,銷售規(guī)??赡芡磺?,利潤不斷下滑。馮焱東指出。

        在房地產(chǎn)進入庫存加速消化的階段,如何應(yīng)對當前的政策利好、樓市回暖的短周期以及尚未清晰的中長周期,需要地方政府、開發(fā)商深入思考。endprint

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