康國(guó)鑫++鄭梅

摘 要 采用邏輯推理法、實(shí)證研究法等方法，分析建立市場(chǎng)決定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的必要性，研究符合各地實(shí)際的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定方法。研究結(jié)果表明，按照征地后土地用途的不同，采用不同的確定方法能夠提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障農(nóng)民權(quán)益，更能體現(xiàn)土地的價(jià)值，具有實(shí)際可操作性。

關(guān)鍵詞 征地；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；確定方法；市場(chǎng)決定機(jī)制

中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-890X（2015）24-00-02

1 建立市場(chǎng)決定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的必要性和前提

1.1 必要性

我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，交易雙方地位平等。在進(jìn)行土地征收過(guò)程中，農(nóng)民和用地單位本應(yīng)地位平等，平等協(xié)商土地征收補(bǔ)償價(jià)款，但現(xiàn)實(shí)卻不是如此。所以，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的大背景下，土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確立應(yīng)該結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，遵循市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，讓被征地農(nóng)民和征地單位能進(jìn)行平等協(xié)商，按照市場(chǎng)供求決定征地補(bǔ)償價(jià)格[1]。

1.2 前提

根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙縣2011-2014年的征地后用途的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在已審批的用地中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占批準(zhǔn)用地的31.89%，公用設(shè)施和公共建筑用地占23.75%，住宅用地占8.21%，商服用地占2.56%，未確定用途的占33.59%。通過(guò)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)公共利益進(jìn)行明確界定，考慮被征土地用作公益用途和非公益用途之間的不同，而采用不同的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在新的征購(gòu)模式下，由市場(chǎng)決定土地的產(chǎn)權(quán)價(jià)值，政府通過(guò)規(guī)范的土地增值稅等形式對(duì)市場(chǎng)實(shí)行監(jiān)管，保障農(nóng)民權(quán)益，讓農(nóng)民享受到農(nóng)用地非農(nóng)化的部分紅利。

2 市場(chǎng)決定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定方法

市場(chǎng)決定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是在參考被征土地原有用途年產(chǎn)值因素的基礎(chǔ)上，綜合考慮土地區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)供求狀況、升值空間、被征地農(nóng)民社會(huì)保障等要素最終確定。盛春雨、白東芳認(rèn)為，在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的重建及實(shí)施補(bǔ)償過(guò)程中，可以按照土地使用類型將其分為公益性用地和非公益性用地[2-3]。

2.1 公益性用地的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方法

王萬(wàn)茂認(rèn)為，農(nóng)地的價(jià)值包括農(nóng)地的生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值、農(nóng)民生存保障權(quán)價(jià)值、發(fā)展權(quán)價(jià)值、國(guó)家糧食安全權(quán)價(jià)值和國(guó)家生態(tài)安全權(quán)價(jià)值等[4]。農(nóng)地被征收后這些價(jià)值全部喪失，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益，誰(shuí)破壞，誰(shuí)補(bǔ)償”的原則，土地征收后的受益者和土地資源功能破壞者都是最終的用地單位，用地單位應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)地征收后的利益受損者給予相應(yīng)的補(bǔ)償。因此，公益性用地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用地價(jià)構(gòu)成法，以農(nóng)地取得成本、農(nóng)地開(kāi)發(fā)成本、社會(huì)保障價(jià)值3項(xiàng)費(fèi)用之和確定。

2.1.1 農(nóng)地取得成本（P?。?/p>

采用收益還原法確定農(nóng)地，取得成本。

2.1.2 農(nóng)地開(kāi)發(fā)成本（P開(kāi)）

包括農(nóng)地開(kāi)發(fā)總費(fèi)用和把農(nóng)地開(kāi)發(fā)投資用作別的投資的機(jī)會(huì)損失折現(xiàn)，可以通過(guò)重新開(kāi)墾耕地的費(fèi)用計(jì)算。

2.1.3 社會(huì)保障價(jià)值（P社）

應(yīng)該由5個(gè)方面決定，分別是養(yǎng)老、失業(yè)、教育、醫(yī)療和工傷保障價(jià)值。

（1）養(yǎng)老保障價(jià)值測(cè)算。養(yǎng)老保障價(jià)值與人均耕地面積和耕地生產(chǎn)力水平有直接關(guān)系。計(jì)算公式：

Y=（A1/A2）×B=（A1/A2）×（Ym×m+Yw×w）× ①

式①中，A1為被征地面積；A2為人均農(nóng)用地面積；B為人均社會(huì)保障價(jià)格；Ym男性繳納保險(xiǎn)金額；m為男性人口占總?cè)丝诘谋壤?；Yw女性繳納保險(xiǎn)金額；w為女性人口占總?cè)丝诘谋壤?；b1為月保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)；b0為農(nóng)民基本生活費(fèi)。

（2）失業(yè)保障價(jià)值測(cè)算。土地對(duì)農(nóng)民發(fā)揮提供就業(yè)的功能，被征地農(nóng)民失去土地，就等于失業(yè)，也就沒(méi)有了生活來(lái)源，農(nóng)地提供的就業(yè)機(jī)會(huì)保障價(jià)格就相當(dāng)于失業(yè)保險(xiǎn)價(jià)值。根據(jù)湖南省《失業(yè)保險(xiǎn)條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)失業(yè)保險(xiǎn)金的領(lǐng)取期限最長(zhǎng)為24個(gè)月，在24個(gè)月之后還沒(méi)有找到工作的失業(yè)人員，可以領(lǐng)取最低生活保障金。假定農(nóng)民從失業(yè)到退休一直領(lǐng)取最低生活保障金，計(jì)算公式：

Y1=（[（bm-a）×Pm+（bw-a）×Pw]×Mc）/N ②

式②中，bm為男性退休年齡；bw為女性退休年齡；a為平均年齡；Pm為男性人口占總?cè)丝诘谋壤?；Pw為女性人口占總?cè)丝诘谋壤籑c為人均最低生活保障金；N為每667 m2地所承載的農(nóng)村人口數(shù)。

（3）教育保障價(jià)值測(cè)算。為保證農(nóng)民在失去土地后教育水平不降低，在農(nóng)地征收補(bǔ)償中必須把教育費(fèi)納入進(jìn)來(lái)。此教育費(fèi)可以算作失地農(nóng)民子女的教育費(fèi)，也可以算作失地農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的教育培訓(xùn)費(fèi)，計(jì)算公式：

Y2=（c×N）/G ③

式③中，c為人均教育保障價(jià)格；N為人數(shù)；G為被征地人均耕地面積。

（4）醫(yī)療保障價(jià)值測(cè)算。為防止被征地農(nóng)民因病變窮請(qǐng)款情況的發(fā)生，在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中應(yīng)加入醫(yī)療保險(xiǎn)補(bǔ)償。醫(yī)療保險(xiǎn)的費(fèi)率，按照非從業(yè)城鎮(zhèn)居民繳納醫(yī)療保險(xiǎn)的費(fèi)率計(jì)算。

（5）工傷保障價(jià)值測(cè)算。被征地農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，一般干的都是最臟、最累或危險(xiǎn)性較高的工作，在這種工作環(huán)境中極易受傷，他們一般沒(méi)有工傷保險(xiǎn)，意外受傷后很難得到賠償。因此，在測(cè)算中要計(jì)入工傷保障價(jià)值。其工傷保險(xiǎn)價(jià)值的保險(xiǎn)費(fèi)率以城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的1.00%計(jì)算。

2.2 非公益性用地的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方法

農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪嫘杂玫睾蟮幕鶞?zhǔn)地價(jià)，就是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的工業(yè)、住宅和商業(yè)用地的綜合價(jià)格。計(jì)算公式：

P基=M工×V工+M住×V住+M商×V商 ④

式④中，P基為城市基準(zhǔn)地價(jià)；M工為工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)；V工為工業(yè)規(guī)劃面積占城市總面積的比例；M住為住宅基準(zhǔn)地價(jià)；V住為住宅規(guī)劃面積占城市總面積的比例；M商為商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)；V商為商業(yè)規(guī)劃面積占城市總面積的比例。

采用基準(zhǔn)地價(jià)反算法測(cè)算，其計(jì)算原理如下：

P非=P基-P開(kāi)-（P基-P農(nóng)-P開(kāi)）×r0 -P開(kāi)×r1 ⑤

式⑤中，P非為非公益用地征地補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；P開(kāi)為農(nóng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)用；P農(nóng)為農(nóng)地平均價(jià)格；r0為土地稅率；r1為土地開(kāi)發(fā)利用率。

3 實(shí)際案例分析

文章以長(zhǎng)沙縣為例，以2015年1月1日為基準(zhǔn)日，計(jì)算農(nóng)地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3.1 長(zhǎng)沙縣公益性用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

3.1.1 長(zhǎng)沙縣農(nóng)地取得成本測(cè)算

根據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，農(nóng)地總收益以長(zhǎng)沙縣2012-2014年種植業(yè)平均產(chǎn)值來(lái)代替，農(nóng)地總費(fèi)用以長(zhǎng)沙縣2012-2014年農(nóng)業(yè)總投入的平均值來(lái)代替，土地還原利率取7.00%，長(zhǎng)沙縣耕地面積基本無(wú)大變化，為5.83萬(wàn)hm2。詳見(jiàn)表1。

表1 長(zhǎng)沙縣農(nóng)地總收益、總費(fèi)用

年份 2012 2013 2014 平均

總產(chǎn)值/萬(wàn)元 928711 1020843 1122927 1024160

總費(fèi)用/萬(wàn)元 417920 459379 505317 460872

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于2012-2014年長(zhǎng)沙縣統(tǒng)計(jì)年鑒。

農(nóng)地取得成本：P取={[（農(nóng)地總產(chǎn)值-農(nóng)地總費(fèi)用）/耕地面積]/土地還原利率}×?xí)r間修正系數(shù)=124.22萬(wàn)元/hm2。

3.1.2 長(zhǎng)沙縣農(nóng)地開(kāi)發(fā)成本測(cè)算

2014年，長(zhǎng)沙縣通過(guò)土地開(kāi)發(fā)整理新增耕地102.32 hm2，總投資984.32萬(wàn)元，新增耕地投入9.62萬(wàn)元/hm2。假設(shè)農(nóng)地的使用年限是50 a，農(nóng)地已開(kāi)發(fā)10 a。根據(jù)長(zhǎng)沙縣實(shí)際情況土地的物化投資為0.50萬(wàn)元/hm2，銀行定期存款的年存款利率為3.30%。以此計(jì)算農(nóng)地開(kāi)發(fā)成本：P開(kāi)=農(nóng)地開(kāi)發(fā)總費(fèi)用+（收入現(xiàn)金-物化投入折現(xiàn)）=162.39萬(wàn)元/hm2。

3.1.3 長(zhǎng)沙縣農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)值測(cè)算

（1）養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值測(cè)算。2014年長(zhǎng)沙縣養(yǎng)老保險(xiǎn)金為0.25萬(wàn)/a，農(nóng)村人均耕地面積為0.08 hm2/人，農(nóng)村人口71.01萬(wàn)人，其中男性比例為58.11%，女性為41.89%。城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)按450元計(jì)算（養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)見(jiàn)表2），隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)上漲，保險(xiǎn)費(fèi)率每年增加金額100～200元不等，領(lǐng)取金額也和當(dāng)年的城鎮(zhèn)職工工資掛鉤。假設(shè)2014年后每年要繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用以6.00%的速度遞增，領(lǐng)取金額保持2014年的600元/月，農(nóng)民的基本生活費(fèi)取城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。按照式1計(jì)算得出單位面積農(nóng)地的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值為19.14萬(wàn)元/hm2。

表2 長(zhǎng)沙縣養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)情況

性別 年齡 領(lǐng)取保險(xiǎn)費(fèi)年齡 繳費(fèi)年限 繳費(fèi)總額/元

男性 30 60 18 65678

女性 30 55 15 60439

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于2014年長(zhǎng)沙縣統(tǒng)計(jì)年鑒。

（2）失業(yè)保障價(jià)值測(cè)算。按照式（2）計(jì)算可得單位面積農(nóng)地的失業(yè)保險(xiǎn)價(jià)值為30.66萬(wàn)元/hm2。

（3）教育保障價(jià)值測(cè)算。據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年長(zhǎng)沙縣1個(gè)農(nóng)村小孩九年義務(wù)教育平均每年的費(fèi)用為300元。按照式3計(jì)算可得單位面積農(nóng)地的教育保障價(jià)值0.64萬(wàn)元/hm2。

（4）醫(yī)療保障價(jià)值測(cè)算。根據(jù)長(zhǎng)沙市城市低保人員醫(yī)療保險(xiǎn)規(guī)定，城市低保人員醫(yī)療保險(xiǎn)籌資標(biāo)準(zhǔn)不低于60元/（人/a）。則單位面積農(nóng)地的醫(yī)療保障價(jià)值為1.65萬(wàn)元/hm2。

（5）工傷保障價(jià)值測(cè)算。假設(shè)長(zhǎng)沙縣城鎮(zhèn)最低工資標(biāo)準(zhǔn)和最低生活保障一樣。則單位面積農(nóng)地的工傷保障價(jià)值為16.42萬(wàn)元/hm2。

（6）社會(huì)保障價(jià)值測(cè)算。社會(huì)保障價(jià)值測(cè)算為68.51萬(wàn)元/hm2。

3.1.4 公益性用地補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

公益性用地補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算為355.12萬(wàn)元/hm2。

3.2 長(zhǎng)沙縣非公益性用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

根據(jù)長(zhǎng)沙縣城市規(guī)劃區(qū)實(shí)際情況，規(guī)劃區(qū)內(nèi)工業(yè)、住宅和商業(yè)用地規(guī)劃面積比為2∶5∶3，依據(jù)長(zhǎng)沙縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總評(píng)估得出規(guī)劃區(qū)內(nèi)工業(yè)、住宅和商業(yè)用地的平均地價(jià)分別是290.90、496.55、606.55萬(wàn)元/hm2。由此按照式4計(jì)算土地征收后的基準(zhǔn)地價(jià)為488.42萬(wàn)元/hm2。2014年，長(zhǎng)沙縣建設(shè)用地開(kāi)發(fā)總面積1 240 hm2，開(kāi)發(fā)總額2.5億元，因此土地開(kāi)發(fā)費(fèi)20.16萬(wàn)元/hm2。長(zhǎng)沙縣土地稅率約為20%，土地開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)率約為15%。

按照式5計(jì)算可得非公益性用地補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為261.31萬(wàn)元/hm2。

按照目前長(zhǎng)沙縣的征地情況來(lái)看，質(zhì)量最好的Ⅰ類農(nóng)地（即耕地質(zhì)量等別為四級(jí)的水田）的征地補(bǔ)償費(fèi)為82萬(wàn)元/hm2。采用筆者確定的方法，無(wú)論是公益性還是非公益性用地測(cè)算出的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比目前的征地補(bǔ)償費(fèi)高，而且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又低于長(zhǎng)沙縣的基準(zhǔn)地價(jià)488.42萬(wàn)元/hm2，故確定的征地補(bǔ)償測(cè)算方法是切實(shí)可行的。

4 結(jié)論

確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根本在于解決農(nóng)民、用地單位和地方政府之間分配農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地產(chǎn)生的土地增值收益。土地增值收益的產(chǎn)生，主要來(lái)自于3個(gè)方面：（1）集體建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；（2）用地單位對(duì)土地進(jìn)行的投資；（3）政府的規(guī)劃和公共設(shè)施建設(shè)和完善。從目前基本情況分析，失地農(nóng)民在征地中處于劣勢(shì)地位，往往無(wú)法正常分享土地增值收益，客觀上形成了政府與民爭(zhēng)利的局面。通過(guò)以長(zhǎng)沙縣為例的實(shí)際案例研究結(jié)果顯示，建立市場(chǎng)決定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能有效解決農(nóng)民、用地單位和地方政府之間的矛盾，提出征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定方法，將公益性征地和非公益性征地這2種不同的情況區(qū)分開(kāi)，不同的征地用途采用不同的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，既為日后制定非公益性用地退出征地取得方式的政策提供參考，也可以保障農(nóng)民的權(quán)益，緩和社會(huì)矛盾、促進(jìn)社會(huì)和諧。

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（責(zé)任編輯：趙中正）