曹 慧

（中冶成都勘察研究總院有限公司，四川 成都 610000）

房地產(chǎn)是城市中與人們切身利益相聯(lián)系的要素，不但人民群眾非常關(guān)注其動態(tài)，政府部分也很重視。在長期以來，房地產(chǎn)的日常管理工作都是依靠手工方式開展，導致測繪信息管理不善，管理的周期長，數(shù)據(jù)更新困難等，而從20世紀90年代開始，政府開始推行房產(chǎn)信息化的建設(shè)工作，我國房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)開始發(fā)展壯大。到今天，顯示出一體集成化的發(fā)展趨勢，強調(diào)通過GIS技術(shù)加強對信息數(shù)據(jù)的管理，并基于GIS實現(xiàn)制圖的需要。開發(fā)出可行的基于GIS的房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)能夠有效的推進房展測繪技術(shù)的進步，同時促進城市的數(shù)字化與信息化發(fā)展。

1 GIS技術(shù)與房產(chǎn)測繪

1.1 GIS技術(shù)概述

GIS技術(shù)即地理信息系統(tǒng)技術(shù)，其基于地理空間數(shù)據(jù)庫，通過高效的計算機軟件和硬件技術(shù)，實現(xiàn)對空間地理信息數(shù)據(jù)的采集、處理、管理和顯示等，并能夠通過地理模型結(jié)構(gòu)分析方式，為各行各業(yè)提供空間的實時動態(tài)信息。其中計算機技術(shù)系統(tǒng)是為地理信息的決策而發(fā)展形成的，集合了地理學、空間幾何學、統(tǒng)計學等對門學科，具有一定的綜合性與復雜性，作為一項高新技術(shù)，計算機系統(tǒng)的突出特征就是同時能夠處理空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)。

1.2 房產(chǎn)測繪概述

在實際工作過程中，利用先進的測繪儀器、測繪技術(shù)等對房屋建筑物或者與之相關(guān)的構(gòu)筑物進行調(diào)查和測量，掌握房地產(chǎn)的區(qū)位位置、數(shù)量、所有權(quán)屬，并在此基礎(chǔ)上進行圖形的繪制，這樣的技術(shù)被稱為房地產(chǎn)測繪。而房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)是指通過現(xiàn)代化的計算機技術(shù)、GIS技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)以及數(shù)據(jù)庫技術(shù)等，建立一個標準化的、要準確的共享型房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫，能夠為“數(shù)字房產(chǎn)”的發(fā)展提供基礎(chǔ)平臺，為公眾提供優(yōu)質(zhì)完善的地理空間數(shù)據(jù)。測繪成果能夠為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理、房地產(chǎn)的開發(fā)管理、交易管理以及費用收取、稅務(wù)征收、法律仲裁等房地產(chǎn)管理活動相應(yīng)的支持，同時能夠幫助城市規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)信息。

1.3 基于GIS技術(shù)實施房產(chǎn)信息管理的意義

在房產(chǎn)測繪信息管理中引進GIS技術(shù)，能夠?qū)⑿畔⒐芾砉ぷ骱头康禺a(chǎn)地形圖緊密聯(lián)系在一起，對房地產(chǎn)實施精確的定位，形成以圖管證的模式，進而房地產(chǎn)辦證的流程能夠高效、準確的完成。通過GIS技術(shù)，只要是區(qū)域范圍中的房地產(chǎn)都能夠?qū)嵤?shù)據(jù)信息的統(tǒng)計和分析，如對房地產(chǎn)的密度和容積率進行分析計算，便于相關(guān)部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發(fā)生。

2 實現(xiàn)基于GIS技術(shù)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的要點

要實現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，首先要實現(xiàn)圖文一體化。房產(chǎn)測繪是當前房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中的重要部分，收集的地理空間數(shù)據(jù)信息必須和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中的屬性信息緊密聯(lián)系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實施圖文一體化管理過程中，將房產(chǎn)的產(chǎn)籍號作為關(guān)鍵字段將圖形數(shù)據(jù)屬性數(shù)據(jù)相連，實現(xiàn)二者的動態(tài)連接；第二個要點是滿足面積分攤的需求，在房產(chǎn)測繪管理中面積分攤的方法與手段多種多樣，但是分攤工作一定要基于相關(guān)原則和規(guī)定，因為房產(chǎn)的面積與購買者的利用是切身相關(guān)的，采用正確的分攤方式非常重要。在房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)中，基于國家技術(shù)監(jiān)督局的相關(guān)規(guī)定，對于單一功能的住宅，公用面積分攤給整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細規(guī)劃，避免出現(xiàn)前后不一的現(xiàn)象；第三個要點是確定好房屋的產(chǎn)籍號，圖號、幢號等共同構(gòu)成房屋的產(chǎn)籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。

3 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)中的應(yīng)用

3.1 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的設(shè)計原則與目標

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計原則：為了確保能夠快速準確的對房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)資料實施編輯處理與修改等操作，將GIS技術(shù)的要求和特征與本系統(tǒng)的開發(fā)要求結(jié)合起來擬定以下設(shè)計原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴展性的原則，在滿足現(xiàn)有要求的基礎(chǔ)上還要考慮到系統(tǒng)的擴充，基于用戶需求的發(fā)展留下一定的余地，便于今后的升級與擴展；第三，功能與數(shù)據(jù)的完備性原則，不會出現(xiàn)功能缺失造成用戶的體驗不佳；最后是具有較好的容錯性，系統(tǒng)不會因為操作錯誤等現(xiàn)象崩潰。

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計目標：實現(xiàn)對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠?qū)κ占臄?shù)據(jù)信息實施計算與管理，并將計算流程保留；能夠?qū)崿F(xiàn)分層與分戶圖紙的輸出和查詢。

3.2 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)功能設(shè)計

房產(chǎn)數(shù)字化測圖子系統(tǒng)：通過各種測繪設(shè)備與儀器，收集房地產(chǎn)的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產(chǎn)的地形庫，對其進行有效的管理，系統(tǒng)中還應(yīng)當滿足各類格式軟件的導入，以及圖紙的輸出；

基礎(chǔ)測繪子系統(tǒng)：主要實現(xiàn)屬性信息數(shù)據(jù)的輸入、轉(zhuǎn)入地理空間信息資料、多種格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數(shù)據(jù)庫；

圖1 房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖

項目測繪子系統(tǒng)：以每幢樓作為單位，將權(quán)屬信息錄入到系統(tǒng)中建立對應(yīng)關(guān)系，利用CAD的編輯功能實現(xiàn)對分層圖與分戶圖的修改調(diào)整，同時滿足面積測算的要求；

圖形編輯子系統(tǒng)：實現(xiàn)圖像的繪制，能夠?qū)⑹盏降慕ㄖこ虉D紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進行繪制，同時能夠計算出各個封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內(nèi)相聯(lián)系，標注公用面積，便于分攤工作的開展，基于樓層屬性設(shè)置工作生成分層圖與分戶圖，標準其尺寸與面積。計算過程完全有系統(tǒng)實現(xiàn)，標定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關(guān)系是一一對應(yīng)的。

查詢統(tǒng)計子系統(tǒng)：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠?qū)崿F(xiàn)單獨或者組合式的查詢，包含分攤面積的由來。統(tǒng)計相關(guān)區(qū)域中某時間內(nèi)所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數(shù)等。

測繪成果管理子系統(tǒng)，實現(xiàn)房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的集成與匯總，將分層分戶圖導入到GIS的圖形庫當中，建立屬性關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統(tǒng)計等服務(wù)，同時可以將報表輸出；

測繪業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)：對房產(chǎn)管理中的業(yè)務(wù)進行分類，組織業(yè)務(wù)辦理流程，基于業(yè)務(wù)流程實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的修改；

系統(tǒng)維護子系統(tǒng)：配置系統(tǒng)運行中的數(shù)據(jù)庫與圖形服務(wù)器的參數(shù)，保證系統(tǒng)運行的穩(wěn)定性和可靠性，并對不同用戶的使用權(quán)限進行定義。主要包含環(huán)境的配置、編碼和體系的維護管理、符號庫管理、設(shè)定用戶權(quán)限以及詞典的更新。該子系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)房屋地址的維護，優(yōu)化改進GIS圖形數(shù)據(jù)與屬性舒數(shù)據(jù)的管理工作。

3.3 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)界面設(shè)計

房產(chǎn)測繪信息測繪管理系統(tǒng)面向的用戶非常多，其中包括房產(chǎn)局、測繪中心以及各個科室等，在設(shè)計界面的過程中遵照以下原則：首先，面向科室的原則，界面的設(shè)計應(yīng)當基于不同科室的業(yè)務(wù)需要與習慣設(shè)計進行，為減少工作量和工作中的錯誤，最大限度的使用鼠標在界面上操作，減少鍵盤輸入的需求；第二，滿足業(yè)務(wù)工作習慣，界面中的布局應(yīng)當和用戶開展業(yè)務(wù)過程中使用的術(shù)語和工作模式相一致，符合日常的工作習慣；第三，界面設(shè)計還應(yīng)當對用戶的任務(wù)進行跟蹤，能夠?qū)崟r為用戶提供需要的信息，報告工作狀態(tài)，讓用戶全面掌握系統(tǒng)的運行情況；第四，保持風格的統(tǒng)一，界面風格設(shè)計要求用戶普遍能夠接受，界面中的動態(tài)、信息與過程提示都統(tǒng)一風格，與專業(yè)用語相符；第五，界面具有針對性，基于正常的瀏覽與維護人員的管理，界面要做出一定的區(qū)分，日常瀏覽與工作突出間接好用的原則，而維護的管理則注重功能的強大，滿足維護人員的深層需求。

結(jié)語

基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)測繪管理與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的開發(fā)，很大程度上是基于人的日常生活的實際需要，通過應(yīng)用各種計算機技術(shù)和分析工具，建立完善的數(shù)據(jù)庫，為人們的日常工作提供方便快捷的查詢服務(wù)，解決復雜的面積分攤的問題，讓人們能夠掌握房產(chǎn)信息，真正實現(xiàn)地理信息系統(tǒng)的公眾服務(wù)功能，將更好的服務(wù)于政府的決策與人們的日常工作和生活。

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