任志強(qiáng)

插畫_李哲

沒(méi)有人不想知道房?jī)r(jià)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，但很少有人能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)出房?jī)r(jià)的下一個(gè)高點(diǎn)出現(xiàn)在何時(shí)！

今年11月份公布的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，仍是呈現(xiàn)房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑的局面，但下滑的幅度已經(jīng)在收窄。因此又有許多投行與所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?cè)陬A(yù)測(cè)，明年初房?jī)r(jià)會(huì)開始抬頭了！

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析價(jià)格，通常從供求關(guān)系出發(fā)?！拔镆韵橘F”、“價(jià)高者得”，當(dāng)需求仍在時(shí)，供給的數(shù)量決定著價(jià)格，有如當(dāng)今世界石油的價(jià)格，在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)，而需求平穩(wěn)時(shí)，價(jià)格就會(huì)不斷下跌，盡管油價(jià)已經(jīng)跌到了部分國(guó)家難以承受的地步，但都沒(méi)有人能約束供給的增加。

非充分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的中國(guó)，房?jī)r(jià)受兩個(gè)方面的影響，一是國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，二是市場(chǎng)中的供求關(guān)系。

國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，一方面控制著土地的供給和貨幣的供給，另一方面約束著消費(fèi)的需求和個(gè)貸對(duì)消費(fèi)的支持。因此既影響供給的增加，又決定著消費(fèi)的擴(kuò)張。

市場(chǎng)中的生產(chǎn)者和消費(fèi)者能做的，通常不是增加供給，而是減少供給和減少消費(fèi)，因此在調(diào)節(jié)供求關(guān)系時(shí)，少了一條腿?？偺幱谳^波動(dòng)的局面。 無(wú)奈牽住的不是牛鼻子，而是牛腿！一股力量在試圖用市場(chǎng)的規(guī)律調(diào)節(jié)價(jià)格，另一種力量在試圖用行政的手段讓價(jià)格合理化，結(jié)果在兩種力量的博弈中，市場(chǎng)大起大落了。

看看這幾年博弈過(guò)程中房?jī)r(jià)漲幅的變化，也許能找出其中的規(guī)律。

土地招拍掛制度讓2006年之后的價(jià)格開始回升，2007年初增加供給的政策，推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速攀升，2007年底中央工作會(huì)議的“兩防”方針—“防止投資過(guò)熱和防止通脹”和一系列壓縮投資及房?jī)r(jià)的調(diào)控措施，打破了市場(chǎng)正常運(yùn)行的規(guī)律，出現(xiàn)了2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體下滑和房?jī)r(jià)快速回落的曲線，并在2009年初跌到了谷底。

其實(shí)2008年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就將“兩防”改為了“四萬(wàn)億”，但實(shí)際直到具體涉及前一年出臺(tái)的限制住房消費(fèi)的障礙被拆除之后，消費(fèi)才被釋放，尤其是個(gè)貸利率和交易稅費(fèi)的調(diào)整，改變了市場(chǎng)和消費(fèi)者的預(yù)期，房?jī)r(jià)才在一年之后再一次沖到了高點(diǎn)。

2010年年初，為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，中央取消了一些刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策之外，也推出了一系列限價(jià)、限購(gòu)、限貸措施，為打擊投資行為而限制了消費(fèi)行為，再一次將房?jī)r(jià)的漲幅打到了谷底，并在谷底波動(dòng)運(yùn)行了一個(gè)較長(zhǎng)的周期。

恰恰是這個(gè)下滑的過(guò)程和底部運(yùn)行的期間，市場(chǎng)減少了投資和供給，放慢了投資與施工的腳步。市場(chǎng)用壓縮和減少供給的方式，讓房?jī)r(jià)再一次回升了。2013年的價(jià)格回升應(yīng)該說(shuō)，靠的不是政策的刺激，而是市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。

盡管2013年初出臺(tái)了嚴(yán)厲的“國(guó)五條”，從限制和加大稅收的角度給市場(chǎng)造成極大的麻煩，但2013年仍然創(chuàng)造了中國(guó)歷史上的最高峰，銷售面積的總量及增長(zhǎng)都打破了紀(jì)錄，價(jià)格也一路高歌而上。

許多投行的分析師說(shuō)2014年沒(méi)有出臺(tái)什么調(diào)控政策，但市場(chǎng)出現(xiàn)了下滑。原因在于消費(fèi)需求沒(méi)有了，因此媒體高呼“泡沫要破裂，房市要崩盤了”。其實(shí)許多人并不知道，2013年底幾乎所有的銀行都提高了個(gè)人住房消費(fèi)信貸的利率，漲息的支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)者的可支付能力。因此出現(xiàn)了2014年的銷售面積和銷售價(jià)格的雙下滑。

提高的個(gè)貸利率削弱了消費(fèi)者的購(gòu)買能力，開發(fā)商只好用降價(jià)來(lái)調(diào)整，但個(gè)貸利率的提升遠(yuǎn)超過(guò)了降價(jià)的部分，利率吃掉了降價(jià)的空間，讓消費(fèi)者的實(shí)際支付成本并沒(méi)有降低。

于是央行從年初就開始約談四大銀行，希望銀行降低個(gè)貸利率，但銀行在追求利潤(rùn)的沖動(dòng)中并不愿意降低個(gè)貸利率，直到“9·30”房貸新政出臺(tái)，才有了局部的松動(dòng)和調(diào)整。

2013年住房銷售額6.8萬(wàn)億中，約有1.8萬(wàn)億為銀行個(gè)貸，占比不到27%，而2014年11月，5.3多萬(wàn)億的住房銷售中，只有1.2多萬(wàn)億為銀行個(gè)貸，占比下降為22%多，下降了約5個(gè)百分點(diǎn)，總金額約下降30%。從個(gè)貸的下降，既可以看出頑強(qiáng)的購(gòu)買力與非杠桿化，也同樣可以看出個(gè)貸支持不利對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)需求下降的影響。

在2014年的市場(chǎng)銷售負(fù)增長(zhǎng)中，各個(gè)限購(gòu)城市陸續(xù)打破了僵局，消除了限購(gòu)措施，止住了銷售下滑的趨勢(shì)，“9·30”房貸新政改變了限購(gòu)限貸的條件之后，銷售才開始有所回升?！敖迪ⅰ眲t更有利于降低消費(fèi)成本，也在推動(dòng)著市場(chǎng)的交易回暖。

但巨大的庫(kù)存讓開發(fā)商的大量資金被占?jí)?，銷售的壓力和還貸的壓力仍然巨大，也無(wú)法在短期內(nèi)迅速被消化。

博弈還在繼續(xù)。

政府追求的是經(jīng)濟(jì)的增速，只有加大投資才能有GDP的增長(zhǎng)，但開發(fā)商要消化庫(kù)存，才有能力擴(kuò)大投資。為消化庫(kù)存和穩(wěn)定價(jià)格，開發(fā)商能做的是減少生產(chǎn)，降低投資的增速。

2013年的平均投資增幅約20%，但2014年已下降到了11.9%，并且在持續(xù)地下滑，這種下滑的趨勢(shì)并沒(méi)有改變，仍將繼續(xù)。土地的購(gòu)置和開工量都在持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)中，毫無(wú)疑問(wèn)，今年是生產(chǎn)的小年，那么明年的新增供給無(wú)疑也會(huì)減少和降低。如果不能加速庫(kù)存的消化，要改變投速增幅向下的趨勢(shì)變?yōu)橄蛏系那€，仍將困難。

政府已調(diào)整的政策試圖改變市場(chǎng)的銷售局面，但何時(shí)才能適度消化庫(kù)存呢？政府是否會(huì)為擴(kuò)大投資而進(jìn)一步加大調(diào)節(jié)的力度呢？

下一個(gè)高潮也許就在政府加大了市場(chǎng)刺激的力度和措施之后，加大了庫(kù)存的去化率，但產(chǎn)量未能及時(shí)增加的節(jié)點(diǎn)上。