任志強(qiáng)
插畫_李哲
沒有人不想知道房?jī)r(jià)未來的發(fā)展趨勢(shì),但很少有人能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)出房?jī)r(jià)的下一個(gè)高點(diǎn)出現(xiàn)在何時(shí)!
今年11月份公布的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),仍是呈現(xiàn)房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑的局面,但下滑的幅度已經(jīng)在收窄。因此又有許多投行與所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?cè)陬A(yù)測(cè),明年初房?jī)r(jià)會(huì)開始抬頭了!
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析價(jià)格,通常從供求關(guān)系出發(fā)?!拔镆韵橘F”、“價(jià)高者得”,當(dāng)需求仍在時(shí),供給的數(shù)量決定著價(jià)格,有如當(dāng)今世界石油的價(jià)格,在不斷擴(kuò)大生產(chǎn),而需求平穩(wěn)時(shí),價(jià)格就會(huì)不斷下跌,盡管油價(jià)已經(jīng)跌到了部分國家難以承受的地步,但都沒有人能約束供給的增加。
非充分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的中國,房?jī)r(jià)受兩個(gè)方面的影響,一是國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,二是市場(chǎng)中的供求關(guān)系。
國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,一方面控制著土地的供給和貨幣的供給,另一方面約束著消費(fèi)的需求和個(gè)貸對(duì)消費(fèi)的支持。因此既影響供給的增加,又決定著消費(fèi)的擴(kuò)張。
市場(chǎng)中的生產(chǎn)者和消費(fèi)者能做的,通常不是增加供給,而是減少供給和減少消費(fèi),因此在調(diào)節(jié)供求關(guān)系時(shí),少了一條腿??偺幱谳^波動(dòng)的局面。 無奈牽住的不是牛鼻子,而是牛腿!一股力量在試圖用市場(chǎng)的規(guī)律調(diào)節(jié)價(jià)格,另一種力量在試圖用行政的手段讓價(jià)格合理化,結(jié)果在兩種力量的博弈中,市場(chǎng)大起大落了。
看看這幾年博弈過程中房?jī)r(jià)漲幅的變化,也許能找出其中的規(guī)律。
土地招拍掛制度讓2006年之后的價(jià)格開始回升,2007年初增加供給的政策,推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速攀升,2007年底中央工作會(huì)議的“兩防”方針—“防止投資過熱和防止通脹”和一系列壓縮投資及房?jī)r(jià)的調(diào)控措施,打破了市場(chǎng)正常運(yùn)行的規(guī)律,出現(xiàn)了2008年中國經(jīng)濟(jì)的整體下滑和房?jī)r(jià)快速回落的曲線,并在2009年初跌到了谷底。
其實(shí)2008年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就將“兩防”改為了“四萬億”,但實(shí)際直到具體涉及前一年出臺(tái)的限制住房消費(fèi)的障礙被拆除之后,消費(fèi)才被釋放,尤其是個(gè)貸利率和交易稅費(fèi)的調(diào)整,改變了市場(chǎng)和消費(fèi)者的預(yù)期,房?jī)r(jià)才在一年之后再一次沖到了高點(diǎn)。
2010年年初,為了抑制房?jī)r(jià)的過快上漲,中央取消了一些刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策之外,也推出了一系列限價(jià)、限購、限貸措施,為打擊投資行為而限制了消費(fèi)行為,再一次將房?jī)r(jià)的漲幅打到了谷底,并在谷底波動(dòng)運(yùn)行了一個(gè)較長的周期。
恰恰是這個(gè)下滑的過程和底部運(yùn)行的期間,市場(chǎng)減少了投資和供給,放慢了投資與施工的腳步。市場(chǎng)用壓縮和減少供給的方式,讓房?jī)r(jià)再一次回升了。2013年的價(jià)格回升應(yīng)該說,靠的不是政策的刺激,而是市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。
盡管2013年初出臺(tái)了嚴(yán)厲的“國五條”,從限制和加大稅收的角度給市場(chǎng)造成極大的麻煩,但2013年仍然創(chuàng)造了中國歷史上的最高峰,銷售面積的總量及增長都打破了紀(jì)錄,價(jià)格也一路高歌而上。
許多投行的分析師說2014年沒有出臺(tái)什么調(diào)控政策,但市場(chǎng)出現(xiàn)了下滑。原因在于消費(fèi)需求沒有了,因此媒體高呼“泡沫要破裂,房市要崩盤了”。其實(shí)許多人并不知道,2013年底幾乎所有的銀行都提高了個(gè)人住房消費(fèi)信貸的利率,漲息的支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)者的可支付能力。因此出現(xiàn)了2014年的銷售面積和銷售價(jià)格的雙下滑。
提高的個(gè)貸利率削弱了消費(fèi)者的購買能力,開發(fā)商只好用降價(jià)來調(diào)整,但個(gè)貸利率的提升遠(yuǎn)超過了降價(jià)的部分,利率吃掉了降價(jià)的空間,讓消費(fèi)者的實(shí)際支付成本并沒有降低。
于是央行從年初就開始約談四大銀行,希望銀行降低個(gè)貸利率,但銀行在追求利潤的沖動(dòng)中并不愿意降低個(gè)貸利率,直到“9·30”房貸新政出臺(tái),才有了局部的松動(dòng)和調(diào)整。
2013年住房銷售額6.8萬億中,約有1.8萬億為銀行個(gè)貸,占比不到27%,而2014年11月,5.3多萬億的住房銷售中,只有1.2多萬億為銀行個(gè)貸,占比下降為22%多,下降了約5個(gè)百分點(diǎn),總金額約下降30%。從個(gè)貸的下降,既可以看出頑強(qiáng)的購買力與非杠桿化,也同樣可以看出個(gè)貸支持不利對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)需求下降的影響。
在2014年的市場(chǎng)銷售負(fù)增長中,各個(gè)限購城市陸續(xù)打破了僵局,消除了限購措施,止住了銷售下滑的趨勢(shì),“9·30”房貸新政改變了限購限貸的條件之后,銷售才開始有所回升?!敖迪ⅰ眲t更有利于降低消費(fèi)成本,也在推動(dòng)著市場(chǎng)的交易回暖。
但巨大的庫存讓開發(fā)商的大量資金被占?jí)海N售的壓力和還貸的壓力仍然巨大,也無法在短期內(nèi)迅速被消化。
博弈還在繼續(xù)。
政府追求的是經(jīng)濟(jì)的增速,只有加大投資才能有GDP的增長,但開發(fā)商要消化庫存,才有能力擴(kuò)大投資。為消化庫存和穩(wěn)定價(jià)格,開發(fā)商能做的是減少生產(chǎn),降低投資的增速。
2013年的平均投資增幅約20%,但2014年已下降到了11.9%,并且在持續(xù)地下滑,這種下滑的趨勢(shì)并沒有改變,仍將繼續(xù)。土地的購置和開工量都在持續(xù)負(fù)增長中,毫無疑問,今年是生產(chǎn)的小年,那么明年的新增供給無疑也會(huì)減少和降低。如果不能加速庫存的消化,要改變投速增幅向下的趨勢(shì)變?yōu)橄蛏系那€,仍將困難。
政府已調(diào)整的政策試圖改變市場(chǎng)的銷售局面,但何時(shí)才能適度消化庫存呢?政府是否會(huì)為擴(kuò)大投資而進(jìn)一步加大調(diào)節(jié)的力度呢?
下一個(gè)高潮也許就在政府加大了市場(chǎng)刺激的力度和措施之后,加大了庫存的去化率,但產(chǎn)量未能及時(shí)增加的節(jié)點(diǎn)上。