于丹丹

隨著以迪士尼為核心的上海國際旅游度假區(qū)規(guī)劃的確立、地鐵11號線迪士尼段的正式啟動，以及迪士尼開園日期的日益臨近。迪士尼項目及其對周邊區(qū)域的影響，再一次成為了熱點話題。目前絕大多數(shù)人都將目光集中在了迪士尼開園對周邊房價可能產生的影響，但我認為，迪士尼對其周邊的影響，不是單純的房地產市場影響，而是更為全面和長遠的影響。

板塊房價提前“聞風而動”

迪士尼對板塊房價的影響早已形成，從2005年開始，關于上海將建迪士尼的樂園的消息就開始傳出。此后經過5年的波折和傳言，與傳言相關的地塊樓板價，總是隨傳言的內容忽高忽低。

在迪士尼樂園最終確認并開始動工前的一兩年時間里，以浦東川沙為核心的迪士尼板塊房價，就進入快漲通道。2009年一季度時，川沙板塊的商品住宅成交均價僅為9400元/平方米左右，至2009年四季度，迪士尼樂園正式落戶時，川沙板塊的成交均價已達到13000元/平方米左右，隨后持續(xù)一路走高。截至2010年四季度，川沙板塊成交均價最終為23000元/平方米左右。短短一年多的時間，迪士尼項目所在的浦東川沙板塊房價漲幅幾乎全部超過100%。但正由于對迪士尼概念的過早透支，近期板塊內的房價一直處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

迪士尼效應不僅表現(xiàn)在川沙的房價上，也直接影響了住宅土地市場。在迪士尼正式宣布落戶川沙后的2009年11月5日，象嶼置地以11.9億的總價，14000元/平方米樓板價的高價拿下了迪士尼周邊的純宅地川沙地塊，溢價率高達264%。而2009年川沙板塊在售的標桿性項目——鼎鑫名流苑的成交單價也不到14000元/平方米，面粉價格瞬間超過了面包。

三大特色產業(yè)和

房地產息息相關

迪士尼實際上是一個多元的概念，就是僅僅從房地產的角度上看，其影響也絕不僅限于住宅市場。作為一個主題樂園，迪士尼主要有三大特色產業(yè)。其一是影視文化產業(yè);其二是主題公園內的娛樂及周邊產業(yè);其三，不可忽視的產業(yè)是以迪士尼為龍頭帶動的外圍酒店、商業(yè)、服務業(yè)。

在我看來，迪士尼全年幾乎天天都是主題日，在主題樂園里游覽的游客大多數(shù)會逗留幾天才離開。因此，在這一區(qū)域內就會積攢大量的客群，直接帶動了這一區(qū)域整體的酒店和商業(yè)服務。因此，國際旅游度假區(qū)板塊的整個酒店業(yè)和商業(yè)體系，將來都會配合迪士尼來進行運營。

迪士尼的這三大產業(yè)和房地產也都是息息相關的，而且相互間的影響復雜而深遠，乃至于區(qū)域內的人口密度、人口質量都會發(fā)生變化。因此，大家不僅應看到目前開園前預熱的房地產變化，更應該看到今后5-10年內各產業(yè)產生的效益。

周邊產業(yè)將相應換血

除了迪士尼所在的川沙板塊，整個國際旅游度假區(qū)的周邊區(qū)域，都會迎來一次產業(yè)的大換血。其實，目前川沙板塊周邊還有一些重工業(yè)制造基地，而將來這些重型制造業(yè)，將逐漸搬移到臨港新城等制造產業(yè)更加聚集的區(qū)域去，而將迪士尼周邊地塊置換成一些更能配合迪士尼產業(yè)生態(tài)的相關產業(yè)，這也將是板塊今后的整體產業(yè)轉換趨勢。

川沙板塊內各區(qū)域產業(yè)換血的類型和速率，不僅和迪士尼本身的規(guī)劃有關，也和各區(qū)域受迪士尼輻射的強度有很大關系。去年，以迪士尼為核心的上海國際旅游度假區(qū)“一核五片”規(guī)劃出爐，其中“一核”指的是占地7平方公里，包括迪士尼樂園在內的國際旅游度假區(qū)核心區(qū)?！拔迤敝傅氖强偯娣e達17.7平方公里的發(fā)展功能區(qū)。國際旅游度假區(qū)“一核五片”規(guī)劃，無疑為各對應區(qū)域的產業(yè)發(fā)展指明了方向。

總而言之，在我看來，未來迪士尼板塊將會和現(xiàn)在有很大改變。這種改變不僅是房地產格局的改變，更將是整個產業(yè)性質發(fā)生天翻地覆的變化。