李宇嘉

3月30日，央行、住建部、財(cái)政部、國稅總局等部門分別下發(fā)房地產(chǎn)新政以穩(wěn)定樓市增長，包括二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%;此外，個(gè)人出售2年以上住房免征營業(yè)稅。至此，加上此前剛落地的國土部與住建部發(fā)布的新政，中央方面對樓市已連下三劑猛藥。

如果政府還要出臺什么利好政策，那可能就是提高公積金貸款額度了，這也已經(jīng)有了苗頭。3月23日，有媒體稱，上海將提高公積金個(gè)人貸款額度。對此，上海市公積金中心回應(yīng)稱：正在研究住建部關(guān)于用好公積金的相關(guān)要求，相關(guān)措施將抓緊落地，但目前具體方案尚未公布。

如果大家梳理一下過去“10年9調(diào)”時(shí)期的樓市政策，公積金從來沒有像現(xiàn)在一樣被寄予如此厚望，中央和地方出臺如此多的政策。尤其在2015年兩會后，公積金貸款松綁最為明顯——除國管公積金、福建、濟(jì)南、寧波等地已出臺穩(wěn)樓市政策外，山東、惠州、上海、廣州等省市也正在醞釀出臺政策。

公積金的“風(fēng)”，能將樓市吹起來嗎？

銀行“棄房貸”VS公積金“睡大覺”

回顧2014年以來，國家在樓市上的態(tài)度，可以用四個(gè)字來總結(jié)——“促進(jìn)消費(fèi)”，特別是近期結(jié)束的“兩會”上，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)，“要促進(jìn)自住需求和改善性需求”。這也就意味著，房子告別了投資屬性，回歸消費(fèi)品本源。既然要促消費(fèi)，就必須要降低消費(fèi)成本，而對住房消費(fèi)來講，降低貸款成本意義非凡。

2014年以來，銀行一反常態(tài)地“不待見”住房貸款，即便央行和銀監(jiān)會自2014年5月就“三令五申”地喊話，要求銀行要支持合理住房需求。根據(jù)融360的統(tǒng)計(jì)，2014年三季度末的房貸利率比上半年還上升約5%-10%。2014年四季度到2015年一季度，首套房貸利率在95折左右，二套房貸利率還在上浮。大家不能怪銀行，存款理財(cái)化了，躺著賺錢的時(shí)代結(jié)束了，畢竟人家是市場化運(yùn)營，要賺錢，就沒有義務(wù)賠本支持低收益、政策屬性的個(gè)人住房抵押貸款。

但同時(shí)，住房公積金卻躺在賬戶里“睡大覺”。截至2014年3月，全國公積金繳存總額6.47萬億元、沉淀的余額就有3.27萬億元。這意味著，全國范圍內(nèi)公積金閑置的比例高達(dá)50%，而目前存量個(gè)人住房貸款也才10萬億，閑置公積金相當(dāng)于存量房貸的1/3、相當(dāng)于一家中等規(guī)模股份制銀行的資產(chǎn)，或者國內(nèi)最大的公募基金。

除了規(guī)模大以外，公積金還有兩個(gè)特點(diǎn)：成本低、政府控制。目前，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，而同期公積金利率只有4%。也就是說，利用公積金貸款，其利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率打6.8折，優(yōu)惠太誘人了;公積金的管理機(jī)構(gòu)——公積金中心是地方政府下轄的一個(gè)職能機(jī)構(gòu)，一般是歸住建口管理的處科級行政或事業(yè)單位，政策屬性強(qiáng)，政府完全可以拿來支持老百姓買房。

公積金，樓市就靠你了！

面對四面八方關(guān)于“房貸”成本高的“討伐”，2014年四季度以來，管理層將降低購房成本的籌碼轉(zhuǎn)向公積金。

去年10月住建部政策的核心內(nèi)容有三點(diǎn)：縮短貸款繳存時(shí)間（從原來的12個(gè)月降到6個(gè)月）、提高首套自住住房貸款額度、繳存異地支取和異地貸款;緊接著，北京住房公積金管理中心發(fā)布了“公積金新政”，規(guī)定從2015年1月1日起，在北京購買政策性住房或首套自住房的貸款最高額度調(diào)整為120萬元。

事實(shí)上，整個(gè)2014年，可以看作是公積金政策史無前例的“松綁年”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有近40個(gè)城市通過簡化程序、降低門檻、提高貸款額度，調(diào)整住房公積金政策，也成為多地政府吸引老百姓買房、消化庫存的最主要的措施之一，這在刺激樓市的政策干預(yù)上還是頭一遭。

2015年一季度，經(jīng)濟(jì)被寄予“開門紅”的厚望，但1-2月份數(shù)據(jù)顯示，“低通脹”的局面在惡化，樓市疲軟被認(rèn)為是“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>

于是，“兩會”給房地產(chǎn)定了“促進(jìn)消費(fèi)”的調(diào)子。住建部馬不停蹄地在3月20日召開公積金工作會議，部長陳政高強(qiáng)調(diào)，“各地要進(jìn)一步發(fā)掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金，提高貸款額度，推進(jìn)異地支取使用和貸款”。

近期，相繼有北京、福建、廣州和濟(jì)南等幾個(gè)省（市）發(fā)布新的公積金政策，例如首次申請公積金貸款，將首付比例降至20%。有傳言說，上海將貸款最高額度從80萬提升至140萬。

貸款額度，的確要提高

目前，公積金問題之一是貸款額度不足。一般來講，房價(jià)越高的城市，剛需越集中，對于購房成本也越敏感。

深圳，招聘會上滿眼新鮮人。深圳常住人口的70%是年輕外來人口。他們的貢獻(xiàn)使得深圳的公積金貸款額度能達(dá)到90萬元。

以深圳和上海為例，一個(gè)人或夫妻兩個(gè)人的公積金貸款的最高額度分別為40萬元和80萬。如果按首付兩成計(jì)算，完全申請公積金貸款的話，僅能夠買價(jià)值50萬和100萬的房子，或者面積分別為20平方米、35平方米的房子。因此，老百姓不得不選擇“公積金+商業(yè)貸款”的組合貸款，貸款時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本也沒有降多少。

由于組合貸款的程序冗長、手續(xù)繁瑣、回款太慢，很多開發(fā)商不愿幫忙，一個(gè)項(xiàng)目可能只有少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)的公積金貸款或組合貸款。同時(shí)，銀行趕著發(fā)放商業(yè)性住房貸款，也不愿意做公積金貸款業(yè)務(wù)，一來收益低，沒動力;二來公積金貸款發(fā)放多了，低成本對公存款少了。因此，你要申請公積金貸款，開發(fā)商告訴你等吧，商業(yè)貸款立馬可放，但成本高。

而且，各地公積金貸額最高額度在近10年基本沒有變化，但房價(jià)已經(jīng)在大城市翻了兩番，公積金貸款額度確實(shí)該上調(diào)了。以上海為例，目前上海實(shí)行的公積金貸款政策為個(gè)人最高可貸40萬元、家庭最高可貸80萬元，而該政策是從2007年9月1日開始實(shí)施至今。根據(jù)德佑-鏈家的數(shù)據(jù)，同一時(shí)期上海房價(jià)漲了1.5倍。根據(jù)《上海住房公積金運(yùn)行報(bào)告（2014）》，上海2014年公積金戶均貸款額僅為39萬元，低于個(gè)人公積金貸款最高額度。

140萬的額度可能嗎？

大家也許要問了，為何不提高公積金貸款額度呢？原因很簡單，大城市公積金池子里的錢經(jīng)常不夠用。

首先，越大的城市，申請公積金貸款的人越多、買房后提取公積金的人也越多;其次，盡管70%以上的繳存者不申請貸款，但公積金存款收益低，套取公積金的人也很多。在淘寶網(wǎng)輸入“公積金”三個(gè)字，彈出的“套取公積金”的商家多達(dá)2000家;再次，近年來在建設(shè)保障房、租房、大病救治、最低生活保障等方面，很多地方給提取公積金開了口子。最后，以148號文為例，將公積金貸款最低繳存期縮短為6個(gè)月，申請貸款的增加了，貢獻(xiàn)存款也在減少，結(jié)余的公積金就更少了。

即便各地公積金覆蓋面在擴(kuò)展，但政府、國有企事業(yè)單位早就開始繳存了，新納入歸集的多數(shù)是民營企業(yè)，這些企業(yè)往往按最低5%來繳存，給“池子”水位貢獻(xiàn)不了多少。以上海為例，2014年新開戶單位的平均繳存人數(shù)為7人，較上年減少3人，比當(dāng)年繳存單位的平均繳存人數(shù)少21人，人均月繳存額為438元，較全市平均水平低414元。可見，新增繳存單位基本為中小民營、私營企業(yè)，對提升“水位”幫助不大。

另外，隨著老齡化的到來，退休提取的比例也在上升，這是沖擊公積金“水位”的一大隱患。上海是中國老齡化最早、最嚴(yán)重的城市，退休一次性提取公積金年的比例在上升。2014年，上海住房公積金提取合計(jì)447.18億元，同比增長18.81%，其中住房消費(fèi)類提取343.28億元，同比僅增長16.79%，而退休等原因的銷戶提取103.90億元，同比增長26.02%，近3年退休提取的平均增幅在20%以上。

從全國看，貸款申請者僅占繳存者的20%左右，而提取者比例一般超過了50%。以上海為例，截至2014年底，上海累計(jì)提取住房公積金2764億元，占累計(jì)歸集額的56%，遠(yuǎn)比貸款比例要高。因此，每到房價(jià)上漲快、買房人多的時(shí)候，公積金池子中的水位隨時(shí)就會“告急”。比如2013年樓市火爆時(shí)期，杭州、徐州、合肥和濟(jì)南等城市的住房公積金管理中心向外界直言“余額告急”。

老齡化同樣嚴(yán)重的廣州，2014年度公積金結(jié)余-29.84億元。2014年11月底，共積壓了9300多筆總共金額高達(dá)45.6億元的公積金貸款申請，現(xiàn)在還在審批，一排就要大半年、一年甚至一年半。不得已，廣州在2014年3月采取控制單筆貸款額度、提高貸款繳存期限（戶籍人口24個(gè)月、非戶籍人口36個(gè)月）、每月限貸10億的粗暴做法。

之所以公積金上線僅4年的深圳，能夠堅(jiān)持最高90萬的貸款額度，就是因?yàn)檎汲Ｗ∪丝?0%的深圳外來人口較為年輕，對公積金“水位”貢獻(xiàn)較大，而北京能夠提到120萬也有這方面的原因。

綜上，關(guān)于上海將貸款最高額度從80萬提升至140萬的消息，筆者認(rèn)為可能性較小。即便要貫徹近期住建部的要求，也僅僅會在簡化手續(xù)、降低門檻等方面出政策，貸款額度提高空間有限，這也是為何在各大城市中，上海公積金貸款額度最小的原因。更何況，提高貸款額度，可能會導(dǎo)致申請者增加的“鯰魚效應(yīng)”，再加上去年以來一線城市樓市持續(xù)回暖，上海80萬的貸款額度有多大的提高空間呢？筆者對此不樂觀。

異地流轉(zhuǎn)，看起來很美

從全國來看，并不存在公積金“告急”的問題。前面講了，全國范圍內(nèi)50%的公積金在閑置。如果能將中西部、小城市閑置的公積金在大城市用起來，上面所講的公積金的問題就完全破解了。所以，148號文就首次提出了異地支取和貸款的政策。但是公積金中心不是商業(yè)銀行，而是地方政府下轄的一個(gè)職能機(jī)構(gòu)，專屬本地使用是基本原則。

更重要的是，公積金是20世紀(jì)90年代房改的產(chǎn)物，是由單位和個(gè)人共同繳納并形成互助互惠的住房儲蓄金，并以較低的利率貸給有住房需求的繳納者，緩沖住房市場化過渡過程中老百姓購房能力下降，目的是為從福利分房向市場化購房創(chuàng)造穩(wěn)定的社會環(huán)境。因此，公積金初期是圍繞直屬機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國企建立的，具有很強(qiáng)的封閉性、內(nèi)部性和利益的一致性，已經(jīng)異化為第二工資和單位隱性福利。

盡管近年來公積金慢慢覆蓋到民企和私企，但由于這些企多數(shù)按最低5%來繳存，再加上只有買房才能貸款，買房或退休才能提取，而民企或私企就業(yè)員工很少買房，也就很少申請貸款或提取，公積金上述特性并沒有改變，從其誕生起就沒有為未來可能流異地轉(zhuǎn)流出任何“空間”。

公積金“屬地”支配的性質(zhì)非常強(qiáng)，再加上低成本，逐步演化為地方政府口中的一塊“肥肉”。首先，公積金增值收益一直是地方廉租房建設(shè)的重要資金;其次，普遍的現(xiàn)象是，在銀行支持地方政府建設(shè)項(xiàng)目上，很多地方官員把公積金對公存款作為籌碼;再者，近年來，公積金已經(jīng)成為地方政府社保缺口的遮羞布，除建廉租障房外，大病救治、充實(shí)低保、繳學(xué)費(fèi)和公租房等等，都開始打公積金的注意，哪會讓別的地方使用？最后，公積金盈余的地區(qū)多數(shù)在中西部、中小城市，這些地方也是勞動力外流、地方資金缺口大、建設(shè)資金緊張、社保缺口嚴(yán)重的地區(qū)。對于這些地區(qū)來說，公積金流入本地可以，要流出去是萬萬不能的。

不要忘了，目前公積金有“多個(gè)婆婆”，“一行三會”加地方政府，既有利益已固化，住建部門拿管理權(quán)、財(cái)政部門拿增值收益、人民銀行拿利率定價(jià)權(quán)、地方政府拿使用權(quán)。因此，筆者認(rèn)為，通過提高利率實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)這一設(shè)想也不太現(xiàn)實(shí)。

值得注意的是，公積金支持住房需求，還存在很多硬傷。目前，公積金繳存覆蓋面為78%，黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)覆蓋面達(dá)到80%，而非公有制企業(yè)覆蓋面僅為20%;從公積金貸款來看，45%的公積金貸款發(fā)放給繳存額前20%人群，而后20%人群只獲得3.7%的貸款。因此，即便提高了貸款額度、降低了貸款門檻，絕大多數(shù)繳存者也享受不到好處。（作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心）