劉迪

不久前，一中國留學(xué)生興沖沖對我說，她買房了。那是一套二手公寓，“才花2000多萬日元”。那里距離新宿很近，交通便利。她說，她國內(nèi)的老爸直喊，真太便宜了，非讓她再買一套不可。其實(shí)，這學(xué)生，因在日本沒工作，銀行不會給她貸款。盡管如此，她不差錢，一次支付。

經(jīng)歷房價(jià)輪番上漲、霧霾、食品污染的國人，近來突然把目光投向東鄰，最近一年，不少朋友來日本小住，順便看房、買房。但是，對于中國人在日購房熱情，日本人冷眼旁觀，不為所動(dòng)。這也難怪，現(xiàn)在日本中堅(jiān)層，都對20多年前那場泡沫的慘烈記憶猶新，你講上面的故事，他們笑笑，不以為然。

國人在日購房有幾個(gè)特點(diǎn)。一是喜歡海景房，“3·11”地震后，東京附近許多海景房的日本居民撤退，前來接盤的多是中國人。另外就是喜歡銀座、新宿這樣繁華地段。而且，對裝修非常考究，喜歡“高大上”。當(dāng)然對日本人來說，這樣的地段、裝修價(jià)格不菲，但投資者參照系是中國。有一不動(dòng)產(chǎn)中介商說，國人在日買房，如買白菜。

面對蜂擁而至的中國土豪，日本不動(dòng)產(chǎn)商采取了種種優(yōu)惠，不但介紹“物件”，而且陪吃陪玩，有的還雇了懂中文的雇員。他們主要服務(wù)對象并非在日華人，而是中國國內(nèi)土豪。

人說“愛情始于憧憬，終于熟知”，其實(shí)人們對日本住房熱情也是如此。表面看日本房價(jià)較中國便宜，但這種體系從長計(jì)議，先“引君入甕”。首先房子買下后，大多不能增值，甚至也不保值。如地段不太好，買入后想脫手，價(jià)格立跌許多。此外，你要交納不動(dòng)產(chǎn)交易稅、固定資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等等。更重要的是，日本空房率實(shí)在太高，你想出租，除非地段很好，或狠心降價(jià)，否則無法如愿。目前，東京這樣的大城市，很多在此定居的華人都想把手中房子脫手。最近，有兩人先后向我兜售他們東京的雙層別墅，價(jià)格都很便宜。這正應(yīng)驗(yàn)了那句話“城里的人想出去，城外的人想進(jìn)來”。

在日買房的國人，有兩種情況。一是喜歡日本環(huán)境，考慮退休后到這里養(yǎng)老。另一種則是準(zhǔn)備投資。前者的問題是，是否能取得日本長期居留資格。即便取得在日居留簽證，如不懂日語，久居、就醫(yī)就會感到厭煩，對于投資者，日本房產(chǎn)少有升值空間，能否成功出租，出租收入可否填補(bǔ)維修費(fèi)用，這些都要認(rèn)真考慮。前面說的兩位朋友，因無法找到租客，只得“忍痛割愛”。

為什么租客如此難尋？據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年10月時(shí)，日本民居總數(shù)為6063萬套，其中空房為820萬套，在東京這種特大城市，空房率更高過全國平均水平。日本迅速高齡化，2050年時(shí)，日本人口將比目前減少1/4，且屆時(shí)日本人口中的40%超過65歲。同時(shí)，日本房屋供給仍不斷增加，例如2013年東京都新竣工出租房增加了10%。上述因素，購房者都要考慮。

當(dāng)然，也有投資成功的例子。例如有一中國人，他在埼玉縣“日本鐵道”車站附近買了4套小戶型二手房，每套500萬日元左右即25萬人民幣，每套月租金可得5萬日元。其實(shí)日本許多工薪族，每月收入也只有20萬日元。對上述這個(gè)投資者來說，這個(gè)收入實(shí)在不壞。

在日本，有大量住房沒有進(jìn)入流通，因?yàn)橹魅藷o力裝修。最近，日本政府實(shí)施一個(gè)新法，即《日本閑置住房的特別措施法》。根據(jù)法律，日本地方政府可建議、命令將對治安及防災(zāi)造成問題的空房所有者對房屋修繕或拆除。今后，不排除有人拆掉住房，但更多的人會咬牙賣掉房子，或裝修出租。如此更多房屋將進(jìn)入流通市場。

日本人口正以每年20萬以上的速度減少，到2030年以后，則每年減少100萬。為維持增長及稅收，此前日本經(jīng)濟(jì)界曾建議大規(guī)模引進(jìn)移民。但日本真會成為移民國家嗎？從目前看很難，因?yàn)橐粋€(gè)高齡化的日本，社會思想日趨保守，國民很難習(xí)慣吸收大量不同文化的外國人做鄰居。