王芳

4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光撰文稱，我國設(shè)立國家住房銀行的條件已經(jīng)基本成熟。這一消息使得住房公積金制度改革再次被熱議。

國家住房銀行箭在弦上？

“以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立類似國家住房銀行的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實(shí)施?！睆埰涔庠谖恼轮薪ㄗh，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費(fèi)需求。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)也曾在不同場(chǎng)合表示，把住房公積金轉(zhuǎn)變?yōu)樽》裤y行是大勢(shì)所趨，“在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生巨大變化的情況下，如何通過金融制度創(chuàng)新，保障基本的居住需求，住房銀行的作用十分關(guān)鍵。”

其實(shí)，針對(duì)住房設(shè)立專門的金融機(jī)構(gòu)，國家早已有明確方向。十八屆三中全會(huì)明確提出“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，之后在多次會(huì)議上，本屆政府也多次提及這個(gè)問題，加之2014年出臺(tái)的“9·30”新政中的MBS（住房抵押貸款證券）。將這些信息聯(lián)系在一起，不難看出政府想要穩(wěn)定樓市的思路。

國家開發(fā)銀行2014年設(shè)立了住宅金融事業(yè)部，也就是所謂的住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，主要針對(duì)保障房、基礎(chǔ)設(shè)施和棚改的建設(shè)資金需求。與之相適應(yīng)，面對(duì)中低收入者的住房需求，同樣需要建立這樣一個(gè)政策性機(jī)構(gòu)。

“當(dāng)下，我國住房金融體系還很不完備，存在許多不規(guī)范之處，可以說并沒有形成一個(gè)完整的住房金融組織系統(tǒng)?！必?cái)經(jīng)觀察家史晨昱表示。

早在1987年，我國就成立了兩家住房?jī)?chǔ)蓄銀行：煙臺(tái)和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行，但并沒有成功。20世紀(jì)90年代初，我國開始建立住房公積金制度，這項(xiàng)制度曾對(duì)住房制度改革發(fā)揮了重要作用。“而當(dāng)前我國社會(huì)發(fā)生巨大變化，公積金在繳納、使用和管理等方面暴露出諸多弊病，變得不合時(shí)宜?！笔烦筷耪J(rèn)為。

如今，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，作為住房金融機(jī)構(gòu)的另一個(gè)補(bǔ)充——國家住房銀行的設(shè)立已箭在弦上。除了國家政策方面的支持外，公積金資金規(guī)模大、已有人員和機(jī)構(gòu)數(shù)量多以及貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金充足等因素，都是設(shè)立國家住房銀行的有利條件。

比如，目前全國已有管理中心342個(gè)，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2651個(gè)，從業(yè)人員3.8萬人。全國住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，可以轉(zhuǎn)化為住房銀行資本金。

各方利益面臨博弈

“設(shè)立國家住房銀行，核心就是對(duì)現(xiàn)有住房公積金管理制度進(jìn)行完善?！眮喬鞘醒芯繒?huì)房地產(chǎn)分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示，住房公積金貸款受管理體制和資金來源限制，貸款規(guī)模難以迅速擴(kuò)張，而且各地公積金管理中心無法互聯(lián)互通。

長(zhǎng)期以來，一邊是數(shù)萬億公積金只能“躺在賬上睡大覺”，一邊是商業(yè)銀行放款難、利率高，矛盾早已被各方所詬病。公開資料顯示，截至去年年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。今年資金規(guī)模接近6萬億元，2020年預(yù)計(jì)達(dá)到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。

而對(duì)于這筆巨額資金的管理，我國目前遵循的原則是“屬地管理、住建部指導(dǎo)性監(jiān)管”，就是說地方政府擁有實(shí)際使用權(quán)。如果設(shè)立國家住房銀行，那么地方利益將受到影響。

一直關(guān)注公積金改革的上海社會(huì)科學(xué)院研究員張泓銘認(rèn)為，國家住房銀行遲遲沒有落地，原因在于“各方利益的博弈”。

在2012年全國兩會(huì)期間，張泓銘就提出建立“住房保障銀行”。但由于涉及各種復(fù)雜的利益，各方對(duì)于設(shè)立“住房保障銀行”存在較大的分歧。

“現(xiàn)在的住房公積金主要存入中國建設(shè)銀行的賬戶，要是設(shè)立國家住房銀行的話，勢(shì)必會(huì)帶來利益的重新調(diào)整。”中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立告訴本刊記者。

另外，我國當(dāng)前住房公積金的管理結(jié)構(gòu)是住建部監(jiān)管，如果升級(jí)為住房銀行，機(jī)構(gòu)的屬性就會(huì)發(fā)生變化，與此對(duì)應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)也會(huì)發(fā)生改變。尹中立說：“住房公積金這么一塊大蛋糕，誰也不愿意放手?！?/p>

在他看來，將住房公積金管理中心轉(zhuǎn)變?yōu)閲易》裤y行，實(shí)現(xiàn)路徑和技術(shù)層面的難度并不大。

助推公積金改革

不少購房者都有這樣的體會(huì)：明明是自己碗里的菜，但看著容易，吃到嘴里卻很難。30歲的馮楠便是其中一員，已到而立之年的他到處打聽如何才能將自己公積金賬戶里的錢取出來。

2014年，全國各地均出臺(tái)了公積金提取的相關(guān)政策，放寬公積金提取范圍，如武漢工資不足1900元可直接提取公積金。盡管如此，仍有網(wǎng)友調(diào)侃：“繳費(fèi)者無法提取公積金看病，若病死了，可以提取公積金買墓地，而且是一次性提取?！?/p>

在經(jīng)歷提取公積金碰壁之后，馮楠也對(duì)公積金提出了疑問：“為什么我自己的錢都取不了？”他告訴本刊記者，為了提取公積金，他已經(jīng)找了好幾家中介，但依舊未果。

按照相關(guān)規(guī)定，目前對(duì)于公積金的提取標(biāo)準(zhǔn)和程序非常嚴(yán)格。如果不按照規(guī)定的用途，住房公積金很難提出來。“一直以來，我國公積金管理機(jī)構(gòu)屬于行政單位，不能按照金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)模式來運(yùn)作，在處理公積金貸款等業(yè)務(wù)上限制多、門檻高。”市場(chǎng)分析師周曉光告訴本刊記者。

張其光也坦言，目前我國的住房公積金存在制度功能弱化、利益結(jié)構(gòu)失衡、管理運(yùn)營(yíng)粗放等問題。

而且，近幾年因住房公積金滋生的腐敗案不斷增加，加之公積金在高漲房?jī)r(jià)面前的無力，使得公積金改革呼聲漸高。

事實(shí)上，住建部在2011年就提出修改住房公積金條例，要求在2012年6月前，完成《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作并上報(bào)國務(wù)院法制辦公室。但到了時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這一工作并未完成。隨后在2012年底，住建部再次提出2013年要完成《條例》修訂草案稿，但是依然未能如期完成。

對(duì)于積重難返的公積金進(jìn)行改革早已是共識(shí)。4月10日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于落實(shí)政府工作報(bào)告重點(diǎn)工作部門分工的意見，也特別提及公積金等領(lǐng)域的改革。

不過，據(jù)本刊記者了解，目前住建部基本完成了《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂的有關(guān)工作，并已形成草案。業(yè)內(nèi)人士分析稱，設(shè)立國家住房銀行能解決住房公積金存在的一系列問題，將有助于推動(dòng)公積金制度改革。

托底房地產(chǎn)猜想

全國住房銀行的提出，引發(fā)了人們對(duì)于政府調(diào)控樓市的猜想，尤其是這樣的提法出自于住建部官員之口。

3月30日，中國人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。這是繼2010年新“國十條”頒布以來最為寬松的房貸政策。當(dāng)日，財(cái)政部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，進(jìn)一步刺激了住房銷售市場(chǎng)。

4月10日，國務(wù)院出臺(tái)意見，明確要求住建部、國家發(fā)改委、財(cái)政部等15部委負(fù)責(zé)堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求。

據(jù)媒體報(bào)道，盡管今年以來政府不斷出臺(tái)救市措施，但目前的地產(chǎn)現(xiàn)狀與2008年、2009年對(duì)比大不相同。當(dāng)初的地產(chǎn)供需比是1.1：1，而目前則已經(jīng)達(dá)到1.3：1。

在張其光看來，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、增加住房消費(fèi)需求是設(shè)立住房銀行的重要條件，這與當(dāng)前樓市調(diào)控的市場(chǎng)目標(biāo)一致。如不能有效增加住房需求，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)將難以遏制。

“當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵在于釋放購房需求，而釋放需求最好的辦法就是通過金融機(jī)構(gòu)降低購房者的資金成本。從去年的‘9·30’政策到今年3月份的政策，無不體現(xiàn)這樣的調(diào)控思路?！敝軙怨飧嬖V本刊記者。

尹中立也認(rèn)為，“政策性住房銀行提供的低利率資金，有助于緩解中低收入者的購房壓力?！?/p>

此外，作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源不公的政策，房產(chǎn)稅也在緊鑼密鼓的制定中。專家預(yù)測(cè)，房產(chǎn)稅將在2016年完成，2017年正式實(shí)施。