柏文喜

展望“十三五”中國房地產(chǎn)的圖景，可以給出以下幾方面的輪廓：

支柱性產(chǎn)業(yè)地位難以改變

作為市場化程度最高的行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)是改革開放中推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)市場化進(jìn)程的重要力量之一，而對于市場化所釋放出的資源和生產(chǎn)力的有效利用，是政府主導(dǎo)下的城市化和城鎮(zhèn)化的動(dòng)力依托。2012 年以來房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的第一大行業(yè)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用也是保增長的重要抓手，而中央政府出于防范宏觀風(fēng)險(xiǎn)的打壓和地方政府的高度依賴所形成的“央地博弈”格局是屢次房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控淪為“空調(diào)”的主因。房地產(chǎn)天然具備的投資功能，使房地產(chǎn)在過去的黃金10 年里還扮演了吸收貨幣超經(jīng)濟(jì)發(fā)行所引發(fā)的過度流動(dòng)性的資產(chǎn)池角色。房地產(chǎn)業(yè)這一巨型“海綿”對于過度流動(dòng)性的吸收使國民經(jīng)濟(jì)保持了高增長、低通脹的良性格局，對上一輪“4 萬億元”刺激政策引發(fā)的后續(xù)經(jīng)濟(jì)震蕩也發(fā)揮了巨大的減震作用。

前，新常態(tài)下“三期疊加”，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的托底作用更顯重要。新型城鎮(zhèn)化作為“十三五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)依然是“產(chǎn)城結(jié)合”的重要依托和推手，只不過其中疊加了產(chǎn)業(yè)因素而已。沒有房地產(chǎn)業(yè)支持的城鎮(zhèn)化是不可想象的，失去了房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展也是不可能的，因此在事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)在未來10 年的支柱性產(chǎn)業(yè)地位是難以動(dòng)搖的。只不過宏觀政策需要厘清市場化發(fā)展與政府責(zé)任的關(guān)系與邊界，不能把政府應(yīng)該承擔(dān)的國民住房保障責(zé)任一概錯(cuò)誤地推向市場，把解決國民住房保證的政策訴求錯(cuò)誤地施行于對房地產(chǎn)業(yè)的反復(fù)調(diào)控之中。企圖通過調(diào)控房地產(chǎn)市場來解決住房保障這一公共服務(wù)缺失問題是緣木求魚式的方向性錯(cuò)誤，必然導(dǎo)致南轅北轍式的離譜結(jié)果。厘清了這一問題，就會避免長期以來對房地產(chǎn)業(yè)的政策偏差，讓房地產(chǎn)業(yè)回歸其產(chǎn)業(yè)本身，回歸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)基本面。

市場分化更加顯著

我國的市場化進(jìn)程是漸進(jìn)的市場化，是一個(gè)不斷打破原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)樊籠和釋放市場活力的過程。目前房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和交易階段已完全市場化，而土地開發(fā)和出讓的一級市場基本仍由政府壟斷和控制。雖然“招、拍、掛”的土地出讓方式體現(xiàn)了政府對土地出讓金收入最大化的訴求，但“地根”如同銀根一樣往往成為錯(cuò)誤的產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的著力點(diǎn)，成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場格局的重要因素。我國的城市規(guī)劃法規(guī)及相關(guān)的就業(yè)、戶籍、教育和社保制度體系也帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色，在很大程度上成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)一體化市場形成的障礙性因素。過往的屢次房地產(chǎn)調(diào)控政策的手段除了“銀根”和“地根”、稅收等調(diào)控抓手之外，還會從需求方的市場準(zhǔn)入方面進(jìn)行戶籍、居住年限甚至社保繳納年限等著手進(jìn)行調(diào)控。

但城市發(fā)展的終極動(dòng)力來自于市場推動(dòng)，正如城市產(chǎn)生的根源是出于交易的需要，城市發(fā)展取決于產(chǎn)業(yè)發(fā)展與由此帶來的人口聚集的程度。“十三五”期間，可以預(yù)見我國經(jīng)濟(jì)與社會的市場化程度會進(jìn)一步推進(jìn)，影響統(tǒng)一市場形成的制度性障礙如戶籍、就業(yè)、教育和社保體系以及城市建設(shè)法規(guī)中不適應(yīng)市場化進(jìn)程的因素會逐步弱化甚至完全消除，房地產(chǎn)業(yè)將逐步深度市場化，并最終形成統(tǒng)一市場。在市場化因素推動(dòng)的供求關(guān)系影響下，行業(yè)格局將發(fā)生深度調(diào)整，市場分化將更加顯著，行業(yè)周期進(jìn)一步加大：（一）隨著社會資源與就業(yè)機(jī)會向中心城市與發(fā)達(dá)地區(qū)的聚集，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性分化將更加顯著，一方面形成聚集人口分別超過1 億人的長三角、珠三角和環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)增長極，另一方面形成人口遷出和負(fù)增長區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展的“塌陷區(qū)”，房地產(chǎn)的區(qū)域價(jià)格差異將迅速擴(kuò)大和進(jìn)一步加??；（二）隨著供需結(jié)構(gòu)的變化，住宅市場將由新房市場為主轉(zhuǎn)向現(xiàn)房和二手房交易并重的格局，商用物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營在房地產(chǎn)業(yè)中的地位將進(jìn)一步提高；（三）市場化程度的提高必然帶來行業(yè)周期的強(qiáng)化。

轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的共同命題

“十三五”期間將進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的白銀10 年，市場化程度的提升、行業(yè)格局的變化以及市場分化將加劇行業(yè)競爭，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)洗牌速度的提升，行業(yè)資源將進(jìn)一步向強(qiáng)勢企業(yè)集中，導(dǎo)致行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升。從未來的發(fā)展趨勢看，全國性的一線開發(fā)商將“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，企業(yè)規(guī)模進(jìn)一步加大，市場占有率進(jìn)一步提高；由于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性較強(qiáng)，一些區(qū)域性強(qiáng)勢企業(yè)將在區(qū)域市場整合的基礎(chǔ)上繼續(xù)提升其區(qū)域內(nèi)的市場競爭力和資源獲取能力，保持和鞏固其“占山為王”的區(qū)域龍頭地位；一些走科技、訂制或者個(gè)性化路線的中小企業(yè)將在市場的夾縫中找到自己的生存之路，而其他的中小企業(yè)將不得不在轉(zhuǎn)型或者退出之間作出選擇。

就轉(zhuǎn)型而言，是“十三五”期間房地產(chǎn)行業(yè)面臨的共同命題。房地產(chǎn)市場由解決基本居住的剛性需求更多地轉(zhuǎn)變?yōu)橄Ｍ幼〉酶邮孢m的改善性需求，房地產(chǎn)市場由絕對的新房市場轉(zhuǎn)變?yōu)樾路亢投址拷灰撞⒅氐氖袌?，無論對房地產(chǎn)企業(yè)還是行業(yè)主管部門而言都需要順應(yīng)和適應(yīng)這一變化，更多地貼近市場和更好地支持行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)線、產(chǎn)品線以及市場戰(zhàn)略方面必須調(diào)整和轉(zhuǎn)型，部分企業(yè)可能需要考慮完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。對于房地產(chǎn)行業(yè)主管部門而言，市場化程度的提升和統(tǒng)一市場的逐步形成將對原有的管理模式和政策思維提出挑戰(zhàn)。適應(yīng)市場需求，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行因勢利導(dǎo)而不是一味地“打壓式”強(qiáng)行對抗才是市場化條件下應(yīng)有的政策選擇，因?yàn)檫`背市場方向的產(chǎn)業(yè)政策不但會扭曲房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還將必然重蹈之前那些頻繁出臺的調(diào)控政策的覆轍。

（ 作者為大中華購物中心聯(lián)盟主席助理、

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會商業(yè)地產(chǎn)委員會委員）