廖杰華

接二連三的報告預(yù)警一家公司的土地儲備不足，這在中國房地產(chǎn)史上并不常見，而且預(yù)警的對象是行業(yè)多年的老大萬科。

繼瑞銀、中信證券在今年1月初預(yù)警萬科土地儲備不足后，國海證券再次發(fā)表研究報告稱，從萬科的股價表現(xiàn)來看，市場已初步顯現(xiàn)出對萬科土地儲備不足的擔(dān)憂。

在中信證券看來，因為土地儲備少，萬科有踏空的風(fēng)險。中信證券稱，萬科可銷售資源并不充裕，奪回行業(yè)規(guī)模第一的難度很大。因為土地投資上的謹慎，瑞銀甚至降低了對萬科的評級。

據(jù)了解，2014年萬科的拿地面積已創(chuàng)下六年新低，總的土地儲備面積也隨之大幅下降。

2014年，萬科在土地市場表現(xiàn)出了極其謹慎的一面。相對于2151億元銷售額，273億元的拿地金額也讓市場猜測，核心業(yè)務(wù)仍為地產(chǎn)開發(fā)的萬科下一步靠何發(fā)展。“盡管面粉貴過面包，但再難吃的面包也要面粉來做?！比f科內(nèi)部人士表示，2014年萬科拿地確實較少，一方面是因為萬科既定的策略，另一方面也與萬科對后市的看法有關(guān)。

從謹慎到加倉

2015年1月，萬科實現(xiàn)銷售面積196萬平方米，銷售金額232億元，分別同比增長0.7%和下降16.1%。

與超過200億的銷售額相比，萬科1月份在土地市場的動作引起了各方的注意。

1月，萬科新增加項目7個，權(quán)益建筑面積169.33萬平方米，樓面地價4065元/平方米，需支付地價款68.83億元，分布于上海、南京、杭州、徐州和揚州等一二三線城市。

如果不是北京昌平地塊“意外”失手，萬科在1月的拿地金額將超過百億。

萬科為北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)項目一期用地報出了47.5億元，是8家競標主體的最高價，但1月30日公布的結(jié)果卻讓市場大為意外，最終昌平地塊被綠地以45.16億元投得。

在國海證券分析師孔令峰看來，萬科以最高報價競爭北京昌平地塊顯示出其對一線城市優(yōu)質(zhì)地塊的渴求，盡管最終失手，但竭力增加一線城市土儲之心非常明顯。

眾多研究機構(gòu)對萬科1月份在土地市場上的表現(xiàn)給出了積極評價。

相比之下，2014年萬科的拿地只能用少得可憐來形容。萬科2014年中報顯示，上半年萬科新增項目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積為264.1萬平方米，只有2013年同期的1/5。

“公司2015年第一個月就銷售了接近200萬平方米，而整個2014年上半年拿到手的權(quán)益面積才264.1萬平方米，只相當于一個月的銷售量，這顯然是不夠的?！比f科內(nèi)部人士表示。

在土地市場，2013年的萬科和2014年的萬科是兩個截然不同的企業(yè)。

2014年全年，萬科新增項目地塊39個，對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積676.2萬平方米，支付地價款約273億元。

2013年新增加項目104個，對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約2148萬平方米，拿地金額超過800億。

萬科2014年的新增項目數(shù)量比2013年縮水超6成，新增項目總建筑面積僅為2013年的3成。

再往前推4年，萬科的拿地量也要高出2014年許多。

數(shù)據(jù)顯示，2009年、2010年、2011年和2012年，萬科新增土地權(quán)益建筑面積為1234.7萬平方米、2100萬平方米、1168萬平方米和1446萬平方米。

但萬科的開工量并沒有出現(xiàn)明顯下降，甚至還在攀升。

數(shù)據(jù)顯示，萬科2013年實現(xiàn)開工面積2131萬平方米，較2012年增長48.7%，而2014年萬科預(yù)計新開工面積2238萬平方米。

新增有限，而消耗既定，這導(dǎo)致萬科的土地儲備面積直線下降。

數(shù)據(jù)顯示，2013年期末萬科權(quán)益建面土地儲備4495萬平方米，到了2014年中報時，這一數(shù)字已下降到4282萬平方米，而到了2014年三季報時，萬科權(quán)益計算的建筑面積儲備只有3879.2萬平方米。

機構(gòu)連續(xù)預(yù)警

萬科土地儲備的持續(xù)下降引起了機構(gòu)的注意，國海證券2月6日的研究報告再次預(yù)警萬科土儲不足。

國海證券稱，截至2015年2月5日，萬科A年內(nèi)股價跌幅8.63%，表現(xiàn)明顯差于行業(yè)平均值-1.33%，香港上市的萬科企業(yè)股價漲幅1.27%，同樣弱于中國海外發(fā)展，市場已初步顯現(xiàn)出對于萬科土地儲備不足的擔(dān)憂。

國海證券分析師孔令峰認為，有別于內(nèi)地市場對品牌以及轉(zhuǎn)型概念的追逐，港股市場更加看重公司凈資產(chǎn)的價值，萬科土地擴張力度的勢弱加大了H股股價下行的壓力。

此前1個月，瑞銀證券和中信就對萬科給出了類似判斷。

1月7日，瑞銀罕見地給出了萬科降級評價，將投資評級由“買入”下調(diào)至“中性”。瑞銀的一個理由是：萬科過去三個月已急升35%，跑贏內(nèi)房板塊，現(xiàn)價已反映利好因素;第二則是萬科去年放慢增土儲速度，新購的土地面積僅及年內(nèi)銷售面積的47%，或會影響今年的可售貨量。

不過有意思的是，作為萬科的股東，瑞銀在2014年11月還大舉增持了665.39萬股H股。

持同樣看法的還有中信證券。

中信證券認為，因為土地儲備少，萬科有踏空的風(fēng)險。

中信證券分析師陳聰?shù)膱蟾骘@示，萬科在2014年拿地不積極，全年拿地權(quán)益地價不足300億元，僅相當于1～2個月的銷售額。較低的資本開支使公司凈負債率較低，但卻影響公司未來的可持續(xù)性。另外，小股操盤雖然有諸多好處，但畢竟意味著公司披露月報口徑銷售額含金量不斷縮水。

在陳聰看來，公司可銷售資源并不充裕，奪回行業(yè)規(guī)模第一的難度很大。

實際上，萬科的賬上躺著大量現(xiàn)金。

2014年中報顯示，截至6月底，萬科持有的貨幣資金為428.6億元，而2014年三季度這一數(shù)字進一步增加到487.4億元，與此同時，其凈負債率為26.2%，繼續(xù)維持行業(yè)低位。

與千億級別的對手相比，萬科的土地儲備則少得可憐。

在2014年半年工作會議上，萬達地產(chǎn)王健林表示：上半年新增土地儲備樓面面積1881.8萬平方米，累計土地儲備樓面面積9186.9萬平方米。

萬科內(nèi)部人士表示，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，土地就是糧草，沒有土地，什么都是空話。

萬科深圳公司一員工表示，與集團層面對外表達的謹慎樂觀看法不同，萬科內(nèi)部對2015年房地產(chǎn)市場的看法并不積極。

其同時表示，一位高管在回答2015年買不買房的問題時，給出了這樣的建議：“即便是自住，也不用要急著買房子，即使算上貸款獲得的杠桿，買房的投資回報率在未來幾年也可能只有幾個點，還不如一些理財產(chǎn)品或者跟投資公司的一些項目?！?/p>